广州:城中村改造在利益博弈中推进
: ~# ]+ g3 L6 E3 I6 h0 u9 T; ~正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇4 M# z3 E9 o$ f0 I
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( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版 ' y1 d- T6 V2 F. u& ^6 E
6 R3 n4 u( Z; B5 ]▲夜幕下的广州城中村。
7 V1 J4 j# W6 I( Y. ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb' d/ D# g. |8 t5 H
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇0 @: J7 A* L7 Z3 t1 X& F
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 公仔箱論壇' y; ]0 H% ]; _
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb& a7 B1 [6 o9 d
■“土可生财,地能出金” 1 i: B" o: l1 C5 ] u+ |
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 p+ Z: b M% g0 ^# S H
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
Q9 M* Z2 ^; R8 N# h& ~8 ?4 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” 2 @" H- l/ i0 n- f' U" m
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 \; m, h3 Y/ V0 C; P
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
' B `7 N3 V- r! u8 G' w 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
8 w' h4 m* M0 P4 I% [/ v公仔箱論壇 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
9 J) @6 Y; L+ y7 j: U) N 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
, B9 K6 t" p( U7 p7 iTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
, Z+ a; Y" f/ ?. J/ f$ B# |tvb now,tvbnow,bttvb 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 5.39.217.77:8898+ G" p0 X8 m* m7 ~! X* |
■分红年代
2 ^; ~0 Q' b# P. D* j5.39.217.77:8898 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
6 z5 I% {) Q* b3 D% w$ ^ 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
; ?1 I! _: t' }5.39.217.77:8898 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
6 }4 v0 R+ A5 v+ q- ^, T公仔箱論壇 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 % j. z/ d6 b( `: m+ \
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” - z; s0 B. _& v9 O, ]/ ^
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
7 B5 N/ x. L6 F" m. L 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
% Y; k/ _7 J P0 A- U& i8 |公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
( P7 q& X+ y% M( M■“拆一补一”
2 {( i5 Z. M( ~1 z1 P. P3 z' S公仔箱論壇 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
& ^0 ]9 K6 C0 ]" C- Y4 FTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
( e; C, Y* W4 V3 x/ Atvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
# R; O/ K3 e( ^) E3 |. r, i公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇1 m9 T3 Q+ E4 N3 D
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77:88987 `7 r5 K9 @, v& N
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
% a. M+ w/ z9 ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■城中村拆迁要慢慢来 tvb now,tvbnow,bttvb# a$ X y4 K4 ~: `
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇4 ~, }6 @. n3 a$ k. r, P
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb) h2 T1 f5 E# o# I, v
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” 1 F. v0 E0 V+ ~* n- j, Z5 L& e
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
" @: M# `( Q- c% i公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” 4 {% e+ u! \1 Y% v/ L4 e' a7 ]
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
h! c) e @: [$ n5.39.217.77:8898 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) ( _: d/ m- X& @3 l" F
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 4 y& ~7 j8 H- T1 |# y. v+ q
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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. m! d2 B: m- P和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.77:8898% \. w" Y+ j% B0 m+ n3 N
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 * B& Q$ ~% ^5 C1 W# B1 j
请你请省级审计出来审计这条难账
, k- I N: j6 w& w如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。8 }) b0 V7 Y; x$ k6 S
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
; K1 ?; }( N$ x5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" v, y+ s3 E; t% J8 h+ T* Y
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
/ T) [ k/ c) b: M {$ `TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年11月25日 09:15 公仔箱論壇9 i: G9 |4 b# J7 E' g
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 5.39.217.77:8898, ?8 j+ r0 f0 c3 [; }) g
3 ?5 [0 M+ G( R5 S1 ]: tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。 5.39.217.77:88986 s0 I) h7 B. ?# W0 S7 b6 I" k
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会”
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+ V1 }% H$ W6 |& ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& f, Q* T: J3 g# ]8 Y3 f1 J
7 A# }9 j/ ^9 R# UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
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. z% W5 P3 ~/ c) C5.39.217.77:8898随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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; x: g0 y7 P3 D) d5.39.217.77:8898在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
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; y6 q* g* v; X& P' r: H根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
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2 f+ K% O E* W; d' G8 r7 y8 y) _& D公仔箱論壇在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 2 h0 w: Q7 i: M% h3 j4 B1 y) Y, U
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 公仔箱論壇' r7 V$ ^% E% J1 L; z, w' Y! E5 ~7 K
: _2 r+ |5 P u T公仔箱論壇从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 $ G3 Z0 Z* [$ \) g- r% o
3 r6 k; E: G# l$ O+ p8 Y公仔箱論壇“卖地筹钱”以求变 # d# {# J. A4 L9 K7 e, @
" M( U! I. k. L+ ^3 i/ F! w5.39.217.77:8898如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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: V, h& e' o8 k4 U! c/ E公仔箱論壇猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
. N! N. V% x. s, o) K8 YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, U: I5 _! V1 f1 q) Y
知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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/ E7 A; f6 {$ t' }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
) E$ p1 v& z$ g$ K% Y/ `% ~1 k置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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& O, |, |- }% I. t% M0 T公仔箱論壇这成为后来广州城中村改造的一个样本。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 c3 | h* n3 v2 g: W/ k# [+ W
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2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
0 m) w. ^ b# U: U/ N$ E5 ?; M- \2 k |该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 8 q1 m5 |; h" t) O! }) ~2 c6 ^0 B
7 L4 j, y7 e- h/ y5.39.217.77:8898文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 公仔箱論壇2 l8 o* d6 L2 W2 j- ^" v$ O* k
, B7 t- q" n/ `0 `, H7 }6 O5.39.217.77:8898随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 公仔箱論壇$ N* f2 @; g7 o. Y& ?
6 _, j1 e2 D* Vtvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式 + {$ w1 \0 H" H7 Q: Z# C
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 5.39.217.77:88987 u2 y2 S: {( j+ H
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2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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: r1 h, k, K, J6 J: S3 M0 jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
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$ J( H/ w: x1 x1 Q这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
$ z6 @6 v( s4 i! {/ \! Y; V) ?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 N1 t3 R+ ^2 P1 G. vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' G( G" P% _$ U7 z
/ G! W2 f* m2 s: kTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 5.39.217.77:8898/ ]+ a) P* k4 j; n2 z' y9 }- X
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。
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7 L! U# m6 J0 B' l. @2 tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 4 p8 z9 M6 Y1 B! y' h! |0 L1 v
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
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% Y# k; d5 k" z# y3 O公仔箱論壇城中村改成“村中城”?
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义 7 n& a/ t& W% U: @( I
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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; a/ g0 C/ ^6 C8 ^11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 5.39.217.77:8898; S9 g8 W& X# ?3 ^; {7 L
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 5.39.217.77:8898: o2 z* s1 U1 v) p; @% Y
) e- [4 i5 Q7 _公仔箱論壇11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 : e- M) H5 R2 G8 z d4 \! i& Z
4 x8 [& L% m! N K ~容积率问题也困扰着杨箕村。
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2 H7 u- A9 b' E! j5 {3 d# a p11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 % {7 {+ h+ o+ N1 O9 z: d5 M7 w% H
- u# s3 ]( i8 O9 R- |5.39.217.77:8898“核心还是容积率问题。
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; C! [0 N; x$ | O0 I# [公仔箱論壇”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
! @7 g/ p( {" C5 G5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 I, ^, B( F& L; [/ w; C$ M7 _5 A% j
李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 G. a! R( x+ x7 z+ f7 z& ?
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“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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6 ?: p3 V2 x4 o6 @- |5 s: WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
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- V C0 U* X7 Z4 h5.39.217.77:8898不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
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5 j" k/ W$ h' q+ A8 d* B3 x李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。
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不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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- _4 {# c/ {( N% ] S1 v5.39.217.77:8898李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
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2 q& o$ N" t" p& H7 U i) X" Ptvb now,tvbnow,bttvb“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 公仔箱論壇7 ?& J! H V% Y* C! F9 G/ b9 {
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11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 3 E- J5 c' P4 Y& B$ e9 G
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对开发商的顾虑
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2 e% j8 Z' a! M业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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" e1 B- l* s+ [冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* |" {" S8 H5 d1 [" M6 p# s
) ~1 p" h! a/ u11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
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m; | z* k3 W公仔箱論壇11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 tvb now,tvbnow,bttvb0 A* G8 P; n4 h) }. b
" t2 t3 {. {, E! B& m/ N, c% \5.39.217.77:8898一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Y$ |# s0 ?5 w- x$ q
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 . M$ e: C+ C, e& |1 F0 N' j- I
- g+ I7 i% @: F1 ?3 B- D据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇8 E( g. d# H) u8 J0 a7 G
6 a0 Z6 c# G2 |) C, N- v5.39.217.77:8898他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”
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( D, b0 n+ b' r" D8 t* n. U8 h广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
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也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 5.39.217.77:8898, l7 s2 b$ d+ m% r
: ~& r( N+ X4 G$ y9 wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 公仔箱論壇1 Q7 A g' L9 k/ |: J+ t
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白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” 5.39.217.77:8898) K+ t: x# d; L6 d
, `# v/ B: j( Y9 P# ntvb now,tvbnow,bttvb2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
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6 O' b: o- k$ j' c0 x* o公仔箱論壇11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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* M0 P% S: W; n' `5 t3 y' ?宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' n# P- ~; m2 X4 k
2 U& t4 T. b: L1 q城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 X7 c, o" |8 V' ^; h
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 ! m% Q, C' S, \1 H4 ]) u5 B" u
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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, L) O; y. \( Q; x2 b村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
' H$ [7 S3 [; F: JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" l, f" d C+ v% G11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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& b' S7 m# \7 n( k) L$ ^5.39.217.77:8898业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( V( s# J* W4 @3 I! y! I6 ~ x
3 E. O" g3 j1 z7 @1 m# ?5.39.217.77:8898李国强认为,城中村改造 公仔箱論壇5 y5 O/ Q: s; R4 c4 J: u' o
+ H M, x, a9 I! G$ c& L% ~公仔箱論壇涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 公仔箱論壇/ U( f& r2 U% J3 n0 b6 R; x* h/ u' K
) W6 I1 O) \) m" Z' V深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇' e0 d* A4 `- m( O1 Q* `" W
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很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。
% X8 v: G B6 n X: }" _1 mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 x# L2 d/ K/ E( A+ N) {2 h$ x2 |. P
(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: " Q( e2 w% c8 Z5 n. F
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,( J' P; I$ H$ x# b0 ?
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |