近日有媒體報道稱，位於廣州市的萬科金域華庭、金域藍灣和柏悅灣三個房地產項目，已經達到土地增值稅清算條件，存在未及時清算土地增值稅問題，形成欠稅。相關報道引起媒體較大關注，為回應公眾關切，7日，報道涉及的房地產項目主管稅務機關——廣州地稅局接受了采訪。
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據廣州地稅局有關負責人介紹，報道中指出的萬科金域華庭項目在2011年12月31日前，其預售比例已達到100%。經核實，該預售比例是這個項目的其中已取得銷售許可證的兩棟樓，到2013年12月底，項目總體累計銷售面積佔可售面積比例49.05%，未達到可清算條件。% F- a! z2 F# ^: l) S2 ? y
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至於報道中指出的萬科柏悅灣和萬科金域藍灣的問題，廣州地稅局這位負責人表示，經核實，截止到2013年12月底，萬科柏悅灣累計銷售面積佔可售面積比例為97.29%，萬科金域藍灣累計銷售佔可售面積比例為97%，兩個項目均未完全銷售。根據國稅發[2006]187號文第二條規定，對於已售建築面積佔總項目可售建築面積85%以上的，屬於可進行土地增值稅清算的情形。& w6 g+ L8 `' V3 ]$ \% ?" M8 u1 Z
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這位負責人表示，雖然萬科柏悅灣和萬科金域藍灣銷售比例較高，但是由於兩個項目成本、費用並未結算完畢，無法合理界定計稅成本，按照政策規定可以暫不進行清算，待企業達到應清算條件時再要求納稅人進行清算。" l2 p/ {9 \, r& G0 T# C
9 x) H' D5 j# H5.39.217.77:8898 廣州地稅局相關負責人指出，企業計提的土地增值稅准備金是為清算後可能需要繳納的稅款進行預提，按會計准則並非拖欠稅款。! p( O' p+ N# F" a& Z- J' ^
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多年來，廣州地稅局著力加強土地增值稅的稅收政策貫徹執行、項目日常管理信息化和清算審核等工作。最近，按照國家稅務總局關於加強土地增值稅清算的要求，該局進一步采取措施：一是加強稅法宣傳和輔導，幫助每個納稅人理解土地增值稅的政策和管理要求，提高納稅遵從度。二是以年度為周期發布政策指引，梳理和解決土增稅清算難點問題。三是加強與相關部門的協調配合，建立信息共享平臺，完善對房地產項目立項、施工、竣工、銷售的全流程監管。四是對按規定應清算的項目按程序實施清算，對按規定可清算的項目列入清算計劃，強化跟蹤管理。公仔箱論壇" D& ~+ J. \1 w8 N9 \3 m
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根據土地增值稅暫行條例實施細則的規定，在項目竣工結算前由於涉及的成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。目前為了均衡稅款入庫，避免稅收流失，加強對房地產企業土地增值稅管理，對房地產開發企業土地增值稅普遍實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。預征一般按照銷售收入的一定比例征收。- O$ x: F" ]. x' U- Q
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依據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發【2006】187號)的規定，目前土地增值稅清算的條件分兩類，一是應清算即必須清算的情形，包括：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形，包括：已竣工驗收的項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件後進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較後，多退少補。5.39.217.77:88984 { c+ `, {/ M m
: w( A( d7 C% C/ g+ {7 n/ [5.39.217.77:8898 納稅人進行土地增值稅清算的義務在達到應清算條件後纔發生。在未達到應清算條件前，即使達到稅務機關可要求清算條件，納稅人不主動進行清算申報也不違反規定。對於達到可清算條件的項目，依據《土地增值稅清算管理規程》的要求，稅務機關可以要求納稅人進行清算，也可根據項目情況和本單位清算工作安排，確定暫不通知清算，待條件成熟後再要求納稅人進行清算。
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據了解，上市企業為了利潤均衡分配，根據會計制度和證券市場的有關規定，一般都在銷售過程中根據自行測算的稅負情況，在已預征的土地增值稅之外，再預提部分准備金，這部分預提的准備金會在清算時根據實際清算出的稅款繳納。如果還沒有達到清算條件，則這部分准備金暫時還不需要繳納，不能認為是拖欠稅款。tvb now,tvbnow,bttvb4 @3 j& N0 ?$ r4 h; j& {
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由於土地增值稅清算工作比較復雜，對乾部業務素質要求較高，而目前各地在土地增值稅征管中力量配備還不足，可清算條件的設置，使主管稅務機關可以根據自身力量及項目的不同情況，按照輕重緩急適當安排工作。從實踐看，這一規定是基本符合目前稅務機關工作實際的。 |
發表於 2014-1-9 07:30 AM
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