4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。tvb now,tvbnow,bttvb4 B- U; _$ m0 L; W; G. U5 ~
; t+ O1 Q" w$ L" n) Q公仔箱論壇 此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。, f/ P. C: `( ?/ @/ J
5 {7 i- z4 T* P: r- _0 H0 a 很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
" c! }2 H/ q% `! |tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:88988 F+ v9 n$ G/ G/ B
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。公仔箱論壇5 q9 c9 O1 Q# v9 V9 X
- B( E7 d" H; ptvb now,tvbnow,bttvb 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點+ M" [' O9 K; u6 B+ A
9 m* a9 R" N; l3 T
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？公仔箱論壇5 t0 D3 z0 T2 `( z# {1 `
8 k& ?9 l4 p! ^tvb now,tvbnow,bttvb 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
8 p9 k! m! r4 G l* rtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:8898# a5 E5 F5 v5 W& Z/ l3 s) N% ~4 [1 |8 K
2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。 x/ w4 i2 v* K% ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* Y; N( i7 T& o6 `+ X
從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。tvb now,tvbnow,bttvb2 N& ~2 I, n4 m# r* ?. j8 ]
6 @, y3 J7 y+ C8 J7 c! N# mtvb now,tvbnow,bttvb 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
$ F7 f% \# p" C) f4 Z* P: Q' s3 S* \9 L: z3 m, k0 E7 v
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
3 p$ K. D) }! q" Otvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:88986 y! _2 Y0 a) B0 j( `
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
( a; q8 D* r% H$ H5 h- `* ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 U, c# K; ]- b3 ^8 R" L
中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
' c: n H( q+ r
) S2 S* w4 q1 b C& Y% M$ vtvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
5 t, H8 a! H8 `. ^3 m& g( k公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: g, ?. |8 v- y/ @4 w
購房適齡人口2015年達峰值: {& A& C( ]9 [' R
. M0 ^" {9 T# J( ~8 N
分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
, o$ ]; }9 I* b
+ v2 k9 L' K* V% T5.39.217.77:8898 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。5 f1 s0 V$ `9 V. m% _$ M5 m3 I
tvb now,tvbnow,bttvb$ V, D7 s4 A6 h
從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。5.39.217.77:8898' S0 \7 m+ E* p" \% X
/ R+ E5 U' U$ D. fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。2 m5 `/ N& r1 ~+ j* o
3 j# O' C6 ^3 \1 i9 ~tvb now,tvbnow,bttvb 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
6 L1 S: L8 w1 `3 H' A* o/ d' ]5.39.217.77:8898
$ K6 ^# ]( g) F6 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
1 L0 t8 P# o) n8 G( c4 y( {/ z: I5.39.217.77:8898
' J8 \7 m( c- |& b! b, aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。! T% J5 b/ I- |! U% H+ j
3 l# h! K) q8 \5.39.217.77:8898 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
7 d k# y3 v* a) bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 [. s# @ x+ _: T3 T/ c- b
危險的信號：海外案例3 e9 j: d) q8 q
/ x. C9 E7 M: E9 B
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。5 ]- X9 v/ @5 t/ P, r
) S- y- D* _# H2 G2 q+ y 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。: e- s5 A. P5 L2 [
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 G" z \' Y$ w7 d* u1 c
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
0 ]' g0 k- A1 e4 p# ~' v& M! _/ etvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb3 a0 u* C$ _7 C; ~' T" Y F
那有沒有例外呢？
5 n1 C7 G: @: n( C' wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. J0 D; A9 }% d
根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
/ `: Q, I( M3 h公仔箱論壇% i O+ F4 e& i6 H9 S5 F
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。5.39.217.77:8898+ M; X' `5 h4 g5 \. i/ N7 b
6 g( T: E' Z ]/ A/ Y& N0 K8 ` 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 