本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯 8 l4 M% |+ ~: z3 M, [' L
# X" X9 v1 T1 K3 [5.39.217.77:8898港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標5.39.217.77:8898- s% `( Z" D5 ] A$ N* C h
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【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。
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' E7 F9 ]3 D) E' P& Z: D公仔箱論壇地產界估價低「無限制」地皮一成
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政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。7 J! t& {7 o+ b9 a* Q% p( a: ~
( m6 J1 _! E/ r" a$ C* x1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。
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首30年業主須港人 可與非港人近親聯名公仔箱論壇6 Z) a8 |* D2 s
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2 [1 g- u8 b% D7 ?& A/ s1 O% A特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。
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地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 V" R! U5 D! o, p
3 p7 o+ V" J) q! e+ c租約不可逾5年 續租次數不限公仔箱論壇! V! ~; I" r% Q+ N# v
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- O6 C' k- R" t$ a. T3 d1 ^$ Mtvb now,tvbnow,bttvb地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。公仔箱論壇9 g8 `' ^: r3 F" r& O! O) u' l
+ Y0 R. @/ G& b8 R+ F/ ^5 j; L9 Y% j測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。
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7 ^4 g: d+ Q; o. XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。業價料呎價不過5000元
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美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。* k/ n ?% \. c" {0 s
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# I( ]* G# \% i+ u公仔箱論壇條款未限信託 內地人可實益持有
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L r! T9 U% {0 D+ l( I* K; V【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款，但未有限制內地買家透過信託方式持有單位；另外，單位賣散後，地政總署如何巡查單位，確保小業主遵守地契，仍存疑問。有測量師認為，條款未有限制信託是不完善的，將造成法例漏洞。有律師認為，即使實施「港人港地」限制，政府將面對執法困難，相信難以杜絕內地買家實益持有單位。公仔箱論壇" M( U6 v$ Z" t: o% P( y
1 t) x' P0 R9 c4 f( \公仔箱論壇測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為，真正搶貴本港樓市的是內地富豪，但現時「港人港地」的限制條款，未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位，但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞，政府有責任釐清。
7 I. ]: ?1 e2 G/ S, O1 ?: W; ^tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 B( y& F3 O# u3 Z9 O* Q
二手買家毋須簽宣誓書TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Z3 ^5 V: p, y" {" P; n4 D
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本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說，由於首批買家要做宣誓書，相信單位在首次買賣時可確保為港人買家，但之後單位的轉讓買賣，因二手買家毋須再簽宣誓書，政府難以監察，只要內地買家願承受一定風險，委託二手港人買家買入，就可實益持有單位，「始終都會有內地買家願意走法律罅」。tvb now,tvbnow,bttvb0 G. g3 z7 L/ d( F. }
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「除非頻密檢查 否則難杜絕」. T& z% K# S% y" X
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前立法會議員、土地監察主席李永達認為，政府沒設恆常機制監察租約，加上未必有足夠人手，相信會執法困難，「除非政府頻密檢查，否則經過一段時間，好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱，現時用作「港人港地」的單位太少，只有1100多個，佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成，建議政府未來增加「港人港地」單位比例。
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0 j1 E5 C: D/ o. P5 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。長策會成員：有法律風險TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( z: b" K" O5 s
. y9 V- d. F6 M$ ]# T長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱，「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有，相信若內地買家透過信託持有，屬違反條款原意，買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。
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4 G- J6 t- u: `) Ftvb now,tvbnow,bttvb無損發展商興趣 「市區罕有供應」5.39.217.77:8898: d- I3 m& R3 w/ H! T* t5 I g. j
【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」，雖然有6項限制條款，仍然有發展商表示有興趣，不過，亦有發展商擔心，政府設有太多規限，會降低項目的彈性。9 Q; r7 W( ^8 S/ H/ n; p
/ m# u" m8 B; c$ @新鴻基：適合作上車盤公仔箱論壇* K% s, H8 Z+ m
' O( P7 D" U/ J$ \ D0 f! A% w: t! ?新鴻基地產代理執行董事周國賢表示，兩幅地皮位置不俗，加上新地在附近已經有項目，故對地皮有興趣，適合作為上車盤。不過，樓市受辣招影響，以致一、二手樓成交委縮，希望政府出招不要太急，恐落藥過重影響大市。他說，公司要研究規限以及評估市場反應，才決定是否參與發展。
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4 z9 e* {3 b) Z1 D: a8 y3 \5.39.217.77:8898招標有限制 影響彈性
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1 x3 h9 j+ j, v M$ Q$ W5.39.217.77:8898英皇國際執行董事張炳強說，該地皮為市區罕有供應，對兩幅地有興趣，但招標條文有多項限制，某程度上減低項目發展的彈性。再者，若樓市逆轉，發展限制較大的項目會有風險，所以要詳細研究後，才決定是否入標。公仔箱論壇$ {0 c+ z2 Q+ T, L+ L! \4 C
, F% D* D/ X- r) S( `( ~9 u長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說，過往政府在招標項目上，較少列明禁止發展商分租單位，但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位，加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現，相信條款不影響發展商銷售安排。
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發表於 2013-3-20 10:11 PM
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