海運的補地價合理嗎？

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                                                                                        C觀點 - 施永青
6 P' w% g* F+ t5 K; K$ M9 }公仔箱論壇                                                海運的補地價合理嗎？                                                公仔箱論壇1 V( @$ f+ p1 K% z
                                                (2012年06月13日)AM730
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7 k- G' {% N; u3 b% U: s, D) x7 s公仔箱論壇現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。
# L' H% I6 \# ^2 D4 o/ |# W1 W7 p/ Itvb now,tvbnow,bttvb 這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。5.39.217.77:8898( Q. n7 P: ?. ~1 }. w5 b* t
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。5.39.217.77:88981 B+ y# g- J: I$ M1 }" O' B5 p
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。
( w9 z" L( J; u公仔箱論壇令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
8 a& T) `/ Z/ i2 d+ s; C2 L5.39.217.77:8898本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。
. S& E2 O, i% d2 ^: N/ E他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
$ ^0 ]1 s8 U8 z; \5.39.217.77:8898這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。5.39.217.77:8898' W( X/ w( V0 s* j
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。! A, x# R- k6 @) h) q
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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