8年來，政府首次主動推出土地拍賣，結果超逾市場預期的上限，以高價成交。這次賣地成績，說明勾地政策已經無必要繼續存在，政府應該就市民住屋的實際需要，增加主動賣地，在這個前提下，是否定期或不定期賣地，並不重要，關鍵在主動賣地。政府進一步掌握土地供應主導權，理順實際供求關係，才可以使本港樓市走上平穩健康的發展之路。
. C+ E" y3 v( |& B- v) n6 ~- `
. T- f L/ b+ M- O$ t) j$ r$ T) p
' O3 K' A, Q5 A+ U- T主動賣地成功有啟示
6 o. d7 A/ T/ j. V* R. a6 x9 y! Itvb now,tvbnow,bttvb
& e( M, h( B% r2 p4 W5.39.217.77:8898掃除推樓市迷思 tvb now,tvbnow,bttvb ?/ v4 r2 T9 c$ w6 K
: W7 Q. N) \& a* d1 }# M' l公仔箱論壇昨日拍賣的何文田前山谷道地皮，多年來，有發展商先後21次嘗試勾出拍賣，基於發展商的勾地價未到價，政府以不賤賣土地為由，拒絕發展商勾地，使這幅土地空置多年。這次政府主動賣地的結果，有幾點值得注意；對政府而言，更應該從賣地結果得到啟示，調整土地政策的思維和做法。) s+ _) Q/ \' t9 c" H; u: J
% @. s# s/ R6 q首先值得注意的是發展商看好後市。土地由新鴻基地產以109億元投得，平均呎價12,539元，創下九龍區地價和拍賣呎價的最高紀錄，成為九龍區的新地王。近期由發展商勾出拍賣的東涌和粉嶺兩幅住宅用地，競投氣氛欠熱烈，成交價不算高，適逢政府推出9招12式，要求發展商增加售賣樓花透明度，以符合公平交易原則，因此有猜測認為發展商藉冷對賣地，以表達對政府「規管」的不滿。前山谷道地皮競投熱烈，成交價高，發展商向政府顯顏色的猜測，一掃而空。證明只要是優質地皮，發展商就會積極競投。5.39.217.77:8898# |) R: L8 J; z8 N8 C( h) k) C
5 |+ s4 C m8 N& r" J8 atvb now,tvbnow,bttvb連同地價，發展商表示整個項目投資約180億元，金額龐大，顯示發展商看好本港往後樓市，特別是近期隨歐洲國家債務危機會否出現雙底衰退的疑慮，困擾全球，在此情下，發展商仍然高價投地，無異於對本港樓市和經濟前景投下信心一票。公仔箱論壇! u9 i ?) y5 I0 _) O6 z2 s* @2 L, x
, B; V1 ~6 f8 G1 X5 x3 X c, \3 Q公仔箱論壇賣地高價成交，首先最大得益者是庫房，今年政府土地收入肯定可觀。不過，前山谷道土地，以投資成本粗略計算，發展商他日要賣到每方呎2萬元，才有較合理利潤。這樣的價錢，絕非本港一般受薪階層所能負擔，以近年本港樓市一些趨勢，相信除了本地買家之外，內地大豪客會是發展商瞄準的目標。本港能夠吸引內地人士來港買樓，正是本港優勢的體現，應予歡迎，不過，內地人士來港買樓，出發點主要是投資，他們對本港樓市生態會構成怎樣的影響，值得政府注意。近年發展商側重豪宅市場，中小型樓宇相對顯得供應不足，若因此導致失衡，政府應該早為之謀。
$ L3 Z+ Z% [9 w& i+ T公仔箱論壇- [4 t8 q1 T, \: ]3 x, _7 O
在這次主動賣地之前，政府有一個心魔，深恐一旦調整土地政策，若適逢經濟景氣轉變，導致樓價顯著下跌，則政府就會蒙上推樓市的罪名。賣地結果應該可以掃除政府的疑慮，破除了主動賣地等於推樓市的迷思，主動賣地也不會對樓市增加負面因素；另外，高價成交的結果，顯示本港樓市基調，仍然處於理順供求的階段，政府應該領會到主導土地供應權，掌握實際需求，推出興建各種類型樓宇的土地拍賣，才可以逐步理順樓市，扭轉供求失衡現象。
- g; z6 q8 N, v6 W, k' |tvb now,tvbnow,bttvb! \/ {+ P; f+ C2 x( L7 |
拍賣前披露底價
1 _0 q! O7 i1 p* m. t
1 u& w( G' j- Ctvb now,tvbnow,bttvb無損公平公正
/ Y% X5 x" `9 W Y. Otvb now,tvbnow,bttvb+ u+ w6 H, o! R* M1 f2 X; Z4 m! N
只有這樣，樓市才不會暴升暴跌。設若政府使各類型樓宇供應達致基本平衡，則市民能否置業，就視乎其能力和由市場機制決定，屆時是否有資助市民置業政策，就無關宏旨。( Y7 o1 W$ t; B; y& {( Z
]4 p, u I- e公仔箱論壇昨日賣地之後，地產建設商會副主席梁志堅批評政府定價欠缺透明度，我們認為有一定道理。以往政府賣地，發展商第一口承價往往就是底價，但是近期政府賣地，顯然並非如此處理。
+ [0 L! C9 }* l7 t/ M
) @" t! [2 Z' m0 `' E- wtvb now,tvbnow,bttvb例如昨日賣地，拍賣官第一口開價68億元，獲承價後，每口價1億元，其間發展商競投並不激烈，拍賣官多次表明未達政府心目中的可接受價，可能要撤回。待發展商承價至74億元時，每口叫價減至5000萬元，有理由相信此際已到政府的底價了，發展商的競投熱絡起來。現行勾地機制，政府對勾地價秘而不宣，發展商經常表達不滿，從公正性出發，政府此舉有一定理據；但是公開拍賣地皮，政府無必要搞神秘主義，一是恢復以往慣常做法，視第一口價就是可接受價，另外，政府應該乾脆事先公布「可接受價」，增加透明度；讓發展商同時知道底價，我們看不到會影響賣地的公平和公正。/ d- z$ }+ K% g" }
' V- M4 A, x7 E t" x' }0 L6 ~- N) @5.39.217.77:8898. l# ]7 j9 s0 w% ^4 m* X+ ^) K
|
發表於 2010-6-9 07:27 AM
| 