本帖最後由 felicity2010 於 2010-9-8 08:53 AM 編輯 公仔箱論壇: Y" K$ G$ S& {* g# w
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問：所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的？你判斷泡沫的標準是什麼？高房價？空置率？tvb now,tvbnow,bttvb1 Z3 }4 Y- X! i3 G7 t. o$ E X2 m
謝：從兩個方面來看，一個是量，一個是價。量，就是空置率，中國現在有大量的空房子。現在城市裡的商品房大約有六千萬套，空置率是25％到30％。這還不包括企業造的房子，企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去，看到湖南廣電集團造了很多很多房子，都是給員工的福利房，質量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房競爭的那種房子。公仔箱論壇, ]& R( \; s+ X. l
) {0 B: A" {9 f, H; q3 b6 `公仔箱論壇但是我不知道員工有沒有產權，是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住，也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有，中糧，三一重工，都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子，還有一些小產權房加在一起，空置率差不多也是25％到30％左右。5.39.217.77:8898* J o4 j% y2 m2 G3 M/ r
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問：這個空置率的數字是怎麼得出的？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 J. S& j7 W4 b2 l; Q" \# _# L
謝：空置率本來應該是政府統計的，但是政府沒有做這個事情，或者它根本不想把這個數據搞清楚。5 | d" W6 i. H3 r' N
我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數，然後在全國各個城市去隨機抽樣的話，100個樣本下來得出的數據就是比較準的，可以代表整體。我在全國各地，到任何城市去觀察，差不多都是這樣，25％到30％，這個空置率我認為差不多。: S9 V$ A! x0 \
那麼，已建的六千萬套和企業造的三，四千萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上城市原來 100億平方米的老房子拆遷等等，這些都加下來，就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。按照每人平均20平米來算的話，就意味著中國現在已建和在建的房子夠 10億人住了。而中國的城市化進程全部完成，城市人口達到最高點，也就是10億人吧。因為一般城市化到70％就到頭了，一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。. `! A& c: I/ a2 Q% ]! k
對比一下其他國家，日本人均住房面積只有16平米，歐洲也不過 20多平米。所以，從量上來看，中國造的房子已經足夠住了，不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了，他還要繼續把地都賣出去造房子，我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ w+ r5 I9 u( M2 |1 x0 K& A
再從價格上來看。看房價是不是合理，一個是看房價跟工資的對比，再一個是看房租回報率。tvb now,tvbnow,bttvb- O j+ a H% P* N3 O, [" ?6 C
一般國際上來看，比較合理的是，每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲，那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看，上海的平均月工資是四千塊，但是房價平均是每平米二萬六，超過五倍了。而且還沒有把稅算進去，中國人買房子的稅是很高的，再把要交的稅折算進去，房價就更高了，當然是不合理的。5.39.217.77:88987 T ^& W6 d; w
香港現在也是這樣，房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7％，這個是正常的。如果房價一直跌的話，房租回報率就會高，比如日本，德國的房租回報率都在10％以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候，房租回報率是2％左右。
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大陸現在的房租回報率是3％左右，按7％的合理水平算下來，也可以看出中國的房價高了至少一倍，所以泡沫是很嚴重的。這是「價」的泡沫，還有就是我們剛才說的「量」的泡沫。房地產「量」的泡沫比「價」的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉，一部分空房子可以折價賣掉，就沒有損失，那些賣不出去的空房子，就成為爛尾樓，這是真正的損失。還有，政府在房地產業賺了那麼多錢，用來搞形象工程腐化掉了，把錢浪費了，這也是真正的損失。
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問：但是房地產業的增長，也有真實需求在裡面吧？中國城市化的進程才剛起步嘛。
' ~6 U0 m7 |( k) U8 x8 x7 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。謝：不是的，中國房地產的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活，他們哪裡買得起當地的房子？在上海的調查，不住上海的外地人來買房的，還有買二套房，三套房的，這些占到全部買房者的六七成。剛才我們算過了，中國的房子從供應來說是足夠的，不能說已經絕對過剩，但是人均有20平米，相當不錯了，但問題就在這裡 - 真正需要房子的人買不起，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。( |5 O7 }5 n( B' C7 D8 B4 Z
造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少？幾年前我聽央行說有三到四萬億，我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麼定義灰色收入的。因為在中國，灰色收入是各行各業普遍存在的，做小買賣的不報稅，醫生老師拿紅包，大賣場裡的採購員拿回扣，民間的商業腐敗是很大的。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 q! D3 a8 w7 }) b( i* d$ X
但是我說的灰色收入不包括這些，我是按照國際上對灰色收入的定義，就是指與腐敗有關的收入，中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長，他在一個小區裡面拿了20多套房子。其實當官的都特別明白這些道理，他知道貨幣供應量那麼大，通貨膨脹會很厲害，錢會貶值，而且中國人第一次可以有機會買賣房子，他就拼命買。所以中國有這麼多空房子，跟這個有關。從某種意義上，中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑，現在都跑到房地產去了，那麼最後還是都回到政府的口袋裡去了。
4 d/ N9 j5 z1 |& b) I% {. G/ t- y: Ttvb now,tvbnow,bttvb這就帶來兩個後果：一個，它成為官員灰色收入躲藏的地方，它帶動了房地產業的投機，造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天，他問一屋子的人：你買房子虧過麼？沒有吧。一個一個問下來，他說：看，沒有人買房子虧過吧？繼續買！另一個，它會帶來社會問題和政治問題，一方面空房子那麼多，一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。2 w1 R0 O3 p1 ^$ `) h4 V8 w8 G; ]
) I: s/ z% }3 H, j7 j問：剛才我們說到，農民工進城多年也買不起城裡的房子，所以城市化這麼多年了，「農民工」這個詞沒有消失，而是出現了「農二代」和「富二代」這些階層。但是「中產」，這個保證社會穩定的核心階層好像始終沒有形成？tvb now,tvbnow,bttvb3 i) Y; M6 ? _, F
謝：中國的中產階級其實已經開始有了，但是中國現在的「中產」看上去不是「中產」，只是因為房價過高。中國的房子現在比美國還貴！這怎麼可能？中國現在每年大學畢業生三四千萬，按照國際的定義，他們從技校，本科畢業的收入可以算是中產了，但是因為房價太高，買不起房子，他不會覺得自己是中產。
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9 f8 h2 y- P$ N5 N2 @9 Q問：我看美國電影裡說，美國人只要有套房子，房子前面還帶塊草坪，就覺得自己是中產了。tvb now,tvbnow,bttvb9 i. Z/ d4 Z1 z6 G; J* `1 I
謝：在美國你有吃有穿，有房有車，每年還能出去度假一次，就是中產了。中國的中產主要就是因為房價太高，所以覺得生活壓力很大。公仔箱論壇$ B ^3 A/ A5 S- h
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問：「富二代」生活沒有壓力，成天飆車，泡妞。這個階層到底佔有多少財富，有數據嗎？
4 |3 I% E1 Z, K8 C g謝：中國所謂的富豪榜都不可信，很多有錢人的財富都是虛的，背後都是一屁股債。在中國靠做正當生意賺很多錢是很難的，所以說那些富豪，富二代有多少錢都是不可信的。真正的財富都是我們剛才說的灰色收入那一塊。政府在房地產業的這個遊戲能玩下去，也跟中國人的觀念有關，他就是要買房子，一定要把幾代人辛辛苦苦積攢下來的財富，都拿給小孩在城裡買房子結婚，這完全是非理性的，沒有任何其他國家的父母這樣做，所以讓政府一直有的賺。
5 Y( K: _3 r3 a& r$ WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; z: |8 c! ~" q; T公仔箱論壇問：這是文化上的因素吧，中國人追求「成家立業」。
8 X \1 N0 w8 @( H2 h z5 a+ ]tvb now,tvbnow,bttvb謝：就是不安全感，普通老百姓的不安全感讓政府的遊戲一直維持下去。政府說，你活該嘛，租金不算高，但是你非要買。你看中國歷史也從來都是這樣，可以做下去，就湊合著做下去，實在做不成了，再推倒重來。5.39.217.77:8898" @, x4 o& W+ v& V" |; Y8 [+ Q
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問：伴隨中國城市化進程的還有「老齡化」，你文章中寫到日本被老齡化拖累的景象是很悲慘的。那中國該怎麼應對老齡化呢？放寬計劃生育政策麼？
( |6 M9 D1 ]6 B6 |; b& Z公仔箱論壇謝：現在放開也來不及了呀。而且按照國際經驗，農民一旦進了城，生育率是不可能很高的，城市生活壓力這麼大，生養孩子的成本也很高。所以，中國以後就會出現日本現在的景象。你去日本看，只有東京和大阪還有活力，其他地方都是老人。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: F! O8 b& o" e7 O w- E. U* }
那麼日本的解決方式，就是一些老人繼續工作。我去年在日本京都，奈良，遇到70多歲的老人開出租車，餐館裡做飯的也是老人。所以，面對老齡化社會，是不是就要讓老人都去佛羅里達養老？也未必。我看那些老人精神都不錯。所以我覺得日本這條路也挺好，我們可以借鑒。當然，日本的經濟是沒救了，一個老齡化社會，它的經濟不會增長了，房價還在往下掉，股市也起不來，老人家才不會去炒股。$ K7 P% q/ Y2 |6 \9 U
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問：日本在老齡化之前畢竟還富裕過，中國會不會「未富先老」呢？你在書中也提出這個問題，中國未來十年究竟會成為一個怎樣的社會？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" ]- A, t5 h5 M( y2 Q( Q$ T
謝：我覺得中國的房地產繼續這樣下去的話，中國有一天是要搞革命的，整個社會都會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義，是政府本身的問題，它體現和暴露在房地產泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中國需要一個健康的體制，你不能靠泡沫來發展經濟。太多的錢集中在政府手裡是不好的。
% f V( B. @# ]) B" ltvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ F% [) k9 Z' \( F) E5 D
問：香港政府財政增收，就退稅給每個香港人。我們的財政連續增收很多年，但是財政部說，大陸的稅制結構比較複雜，沒有辦法發給每個人。
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發表於 2010-9-8 08:42 AM
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