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專訪謝國忠:地產泡沫是誰吹大的 《經濟觀察報》

本帖最後由 felicity2010 於 2010-9-8 08:48 AM 編輯
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專訪謝國忠:地產泡沫是誰吹大的《經濟觀察報》
$ y$ \) z9 @+ @' j公仔箱論壇在埃及尼羅河的三角洲地帶,有一座小鎮叫作Rosetta。兩百多年前,拿破崙的部下攻城略地到達這裡,在打地基建造防禦工程的時候,挖出了一塊大石頭,上面刻著密密麻麻無人能懂的碑文。大石頭先是被運往開羅研究所,後來幾經輾轉,被大英博物館收藏,穿越兩次世界大戰的硝煙,一直留存到今天。原來大石頭已有千年之久,上面用三種語言記載著一位古老的埃及國王的功績。曾有埃及,英國,法國的多位考古學家,語言學家,努力讀解石碑上的內容而不得。幾十年過去,據說最後是一位德國學者破譯了全部碑文,讓死亡的文字重新復活,讓遺失的意義再次浮現。這塊大石頭,以它出土的村莊命名,被叫作羅塞塔石碑,中文裡通常將它音譯為Rosetta Stone。但謝國忠將它意譯為一個更動聽的名字 - 玫瑰石。公仔箱論壇+ i* q+ H& t! H$ v* ~7 A
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我非常喜歡這個故事,我覺得它代表著一種跨時代,跨文化,跨語言的對知識的追求,謝國忠說,所以他以這塊石碑為自己的公司命名 - 玫瑰石顧問公司。就像很多人並不知道玫瑰石這個名字的來歷與意義一樣,很多人也並不了解,謝國忠那些聳人聽聞的結論背後,有著多麼強大的邏輯和證據。據說在其職業生涯的早期,謝國忠就以三大預言的逐一應驗而揚名立萬:亞洲金融危機,香港回歸後房地產泡沫的破滅,以及中國在20世紀末的通貨緊縮。
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世紀的故事已經顯得遙遠。就我個人而言,真正意識到這個人的聲音值得傾聽,他的驚人之語並非都是妄言,是2007年到2008年之間:
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8月,華爾街兩隻對沖基金破產,引起美國金融市場一陣恐慌,當時本報為此做了一個小專題華爾街的盛夏寒流。在做這個專題的過程中,我採訪了北京,紐約,倫敦的多位經濟學家與分析師,詢問他們對市場的判斷。其中大多數人都沒有太拿當時的狀況當回事,尤其是北京與倫敦的經濟學家,都表示對美國金融業,對華爾街非常有信心。tvb now,tvbnow,bttvb+ ~1 M+ k7 ?0 G& a, {" ~* h

6 L9 B/ m! L8 Q公仔箱論壇只有謝國忠一人,在當時發出了無比尖銳而刺耳的聲音:
全球信貸泡沫正在破裂... ...目前的全球流動性泡沫很可能在2008年終結,並以華爾街衍生品市場的崩潰為開始。當時謝國忠讓我印象深刻的,不只是他駭人的預言,還有他激烈的表達方式,他寫到:是時候了,讓華爾街的騙子們破產去吧!tvb now,tvbnow,bttvb0 b0 d' W9 Q, S7 Y2 V& w5 E; x
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2008
9月,雷曼兄弟轟然倒塌,全球經濟隨之跌入泥潭 - 當我想起謝國忠一年前的預言時,我覺得他簡直是個巫師!他是怎麼做到的?那時甚至還沒有幾個人能說明白,次級債到底是個什麼玩意兒。當我終於弄明白,美國房地產市場所謂的次級抵押貸款是怎麼回事,我也意識到,謝國忠不是巫師,他就是一個眼光敏銳,大腦清晰,又無所顧忌,敢於直言的經濟學家。5 l8 T" u! e% {' j$ q- N
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他之所以敢於預言,他之所以能夠一而再,再而三的預言準確,背後自有一套嚴密而強大的事實和邏輯。只是人們往往被他的結論所吸引並激怒,而沒有耐心去聽他
結論到來之前的路徑。在聯絡採訪謝國忠先生的過程中,我像他的朋友們一樣稱呼他為安迪(他的英文名)。其實,私下里我叫他Mr. Bubble- 泡沫先生。
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翻看他在
21世紀第一個十年裡的文章結集再危機 - 泡沫破滅時,我會通知你,叫他泡沫先生並不算偏頗。近十年來貫穿他言說的主題,就是對經濟泡沫的剖析和警示:TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 `4 L8 B" j# U: Q+ H' d# w+ A
中國房地產市場是一個巨大的泡沫。... ...泡沫總是要破的,沒有例外。... ...最終的殺手就是通貨膨脹。... ...泡沫的發展和破滅,有自己的時間表。當它即將破滅時,我會讓你知道。... ...很有可能,中國的房地產泡沫將在2012年破裂。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 ?8 |( p6 G( `  {, J. l' y
著名地產商潘石屹說,他不喜歡謝先生那種上帝般的說話方式誰會喜歡呢? - 當上帝說的是離開伊甸園吧,而不是上去諾亞方舟吧。激怒人們的,並不是謝國忠說話時那種上帝般的口吻,而是他總在叫囂喪鐘已經敲響,悲劇即將上演。在一片狂歡景象中,這樣的聲音聽起來不像是預言,而像是詛咒。
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但是,當你耐心傾聽完他的話,你會發現,這位泡沫先生– Mr. Bubble謝國忠,其實比任何人都憎恨泡沫。
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既是出於
說出心中真相的本能驅使,也是出於對泡沫破滅後巨大的經濟與精神損失的擔心,才讓謝國忠如此執著地言說泡沫。我以為畢業於麻省理工大學經濟系的謝國忠博士,一定有著身為經濟學家的更偉大的志向,比如讓中國人民更富裕,讓中國社會更美好什麼的。沒想到他說,作為經濟學家,他只希望中國人辛辛苦苦賺的錢,不要被平白無故地騙走。7 o5 X, z' |4 f; C
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在經濟學之外,他的興趣在歷史,他的志向在寫小說,因為這個多彩的時代是在很適合寫小說,
我一定會寫,但可能會先用英文寫。謝國忠一向以英文寫作,再危機這本書呈現出的簡潔明快,清晰有力的語言風格,要感謝翻譯們的傑出工作。接受經濟觀察報書評增刊專訪時,謝國忠關於西方思維方式與中國傳統文化的對比,也多少解釋了他本人何以形成今天的思維方式和表達風格。我想,如果將來有人寫一部當代中國經濟轉型史的書,沒準兒謝泡沫的稱呼會和吳市場一樣被留下來。人們會記得,當年有位吳敬璉先生,是多麼熱愛市場,還有一位謝國忠先生,是多麼痛恨泡沫% w3 p1 N( r) J; x* K' b  L: y- c
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=程明霞 侯思銘1 L  s( u, X  }3 d  G
=謝國忠
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問:我們還是從房地產說起吧,你最近的文章說,香港所有的不幸都可以歸因於對房地產的痴迷。世界上沒有任何一個城市像香港一樣,經濟重心如此依賴於房地產。這和我們大陸目前的樣子不是很像麼?你書中寫,上海的小保姆都辭職去炒房了。
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謝:是的。但是大陸和香港不一樣的地方在於,大陸房地產業的錢都跑到政府口袋裡去了,香港可不是這樣的,錢主要是給開發商拿走了。/ f8 n9 ]* K8 U, W- |+ M; q+ x
一個泡沫最終會產生兩個結果:一個就是財富的重新分配。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 q3 P; O7 }" W
就像股市從 100點漲到 200點再回到100點,這中間什麼都沒變,起點和終點是一樣的,但是從起點走到終點這個過程中,有人買入,有人賣出,所以有的人錢變多了,有的人錢變少
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了,財富總量沒有變,但是重新分配過了。第二,它也是一個資源重新分配的過程,這中間有人投資進去想要獲利,結果造成了損失。
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而大陸房地產泡沫的情形就是,這個過程中,財富和資源最後都流向政府了。所以你看政府這幾年突然變得非常有錢,財政富餘很多。那麼問題就是,政府要怎麼花這麼多錢?效率能有多高?會不會浪費?這是最大的問題。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. k2 M) S0 M, e* R* R- v5 B* _

" t* r" y! S# }0 M/ P5 f" otvb now,tvbnow,bttvb問:在房地產泡沫的問題上,你一直都把板子打在政府屁股上,你覺得房地產商其實在裡面並沒賺多少錢,不應該為高房價負責?

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謝:如果把他們交的稅都算進去,開發商真的不賺錢。公仔箱論壇% a2 ~( h) l4 {9 \) X
土地增值稅是60%。地方政府財政一有壓力,他就去找開發商,說你必須給我交土地增值稅。這就是為什麼很多樓盤賣到最後,開發商都會留一套不賣,留一套房子他就保留著項目公司,跟政府說,我的公司還在,房子沒賣完,不交稅。於是地方政府就說,那我先預徵,我算過了你應該交六個億的稅,現在先交兩億吧。開發商原來都是靠不交稅賺到錢的。等到六億都交給政府,開發商根本沒賺多少錢。你可以去分析房地產公司的淨資產。比如綠地集團這麼大的公司,你看它整個公司的價值全部是靠土地升值來的,造房子本身是不賺錢的。它最初買了一塊地造房子,賣了房子賺了錢,然後把賺的錢全部投進去,還不夠買同樣地段的另一塊地。就只能再去銀行借錢,買地段更差的一塊地,再造房子,賣掉以後,再拿出全部的錢,同時還要向銀行借錢,再去更差的地段繼續造房子。所以你看它越做越小,它一直滾動下去但是其實根本沒賺什麼錢。再來看万科。  _2 c) X  B& [2 E: K  J
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這麼大的房地產公司,分析員發現它公司的資產構成,其中
70%都是靠高價發股票賺來的,也就是說,万科的錢大部分是從股市賺來的,靠造房子賣房子並沒有賺多少。所以中國的開發商是不賺錢的,即使他們靠造房子賺了錢,做大了,政府也一定會有各種各樣的辦法把錢拿走。去年全國賣房子一共賣了4. 6萬億,把建築成本,毛利,土地稅都算下來,這 4. 6萬億裡面政府大概賺了75%,也就是3. 5萬億多。去年中國的財政收入總共才7萬億。# L5 A* l2 c" F. z
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本帖最後由 felicity2010 於 2010-9-8 08:53 AM 編輯 / B$ a: H* i5 r" h# h
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問:所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的?你判斷泡沫的標準是什麼?高房價?空置率?5.39.217.77:8898& H7 E! J7 w. r6 l+ q
謝:從兩個方面來看,一個是量,一個是價。量,就是空置率,中國現在有大量的空房子。現在城市裡的商品房大約有六千萬套,空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子,企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去,看到湖南廣電集團造了很多很多房子,都是給員工的福利房,質量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房競爭的那種房子。8 d3 c3 }+ Q7 t* |2 |" G" v

4 K4 O" Y* Q: u' o) t9 {! o$ I- t但是我不知道員工有沒有產權,是不是可以到市場上賣房子。
我看到有些是員工自己住,也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有,中糧,三一重工,都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子,還有一些小產權房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。
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問:這個空置率的數字是怎麼得出的?
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謝:空置率本來應該是政府統計的,但是政府沒有做這個事情,或者它根本不想把這個數據搞清楚。公仔箱論壇: S5 N- }2 }) u3 S3 x- g1 t
我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數,然後在全國各個城市去隨機抽樣的話,100個樣本下來得出的數據就是比較準的,可以代表整體。我在全國各地,到任何城市去觀察,差不多都是這樣,25%到30%,這個空置率我認為差不多。
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那麼,已建的六千萬套和企業造的三,四千萬套加起來差不多一億套,算100億平方米吧。再加上城市原來 100億平方米的老房子拆遷等等,這些都加下來,就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。按照每人平均20平米來算的話,就意味著中國現在已建和在建的房子夠 10億人住了。而中國的城市化進程全部完成,城市人口達到最高點,也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了,一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。
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對比一下其他國家,日本人均住房面積只有16平米,歐洲也不過 20多平米。所以,從量上來看,中國造的房子已經足夠住了,不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了,他還要繼續把地都賣出去造房子,我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦?4 G8 S2 w& l6 q# O* }: f
再從價格上來看。看房價是不是合理,一個是看房價跟工資的對比,再一個是看房租回報率。
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一般國際上來看,比較合理的是,每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲,那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看,上海的平均月工資是四千塊,但是房價平均是每平米二萬六,超過五倍了。而且還沒有把稅算進去,中國人買房子的稅是很高的,再把要交的稅折算進去,房價就更高了,當然是不合理的。
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香港現在也是這樣,房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%,這個是正常的。如果房價一直跌的話,房租回報率就會高,比如日本,德國的房租回報率都10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候,房租回報率是2%左右。6 S2 Y4 U8 z( ]* A2 `+ T" M+ L5 f1 C  }

" m4 S9 U; E: N9 E: ^tvb now,tvbnow,bttvb大陸現在的房租回報率是
3%左右,按7%的合理水平算下來,也可以看出中國的房價高了至少一倍,所以泡沫是很嚴重的。這是的泡沫,還有就是我們剛才說的的泡沫。房地產的泡沫比的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉,一部分空房子可以折價賣掉,就沒有損失,那些賣不出去的空房子,就成為爛尾樓,這是真正的損失。還有,政府在房地產業賺了那麼多錢,用來搞形象工程腐化掉了,把錢浪費了,這也是真正的損失。; x1 W0 j0 F' A. l1 v
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問:但是房地產業的增長,也有真實需求在裡面吧?中國城市化的進程才剛起步嘛。

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謝:不是的,中國房地產的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活,他們哪裡買得起當地的房子?在上海的調查,不住上海的外地人來買房的,還有買二套房,三套房的,這些占到全部買房者的六七成。剛才我們算過了,中國的房子從供應來說是足夠的,不能說已經絕對過剩,但是人均有20平米,相當不錯了,但問題就在這裡 - 真正需要房子的人買不起,而買得起房子的人,他自己不缺房子住,卻在不斷地買房子。
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造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少?幾年前我聽央行說有三到四萬億,我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麼定義灰色收入的。因為在中國,灰色收入是各行各業普遍存在的,做小買賣的不報稅,醫生老師拿紅包,大賣場裡的採購員拿回扣,民間的商業腐敗是很大的。
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但是我說的灰色收入不包括這些,我是按照國際上對灰色收入的定義,就是指與腐敗有關的收入,中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長,他在一個小區裡面拿了20多套房子。其實當官的都特別明白這些道理,他知道貨幣供應量那麼大,通貨膨脹會很厲害,錢會貶值,而且中國人第一次可以有機會買賣房子,他就拼命買。所以中國有這麼多空房子,跟這個有關。從某種意義上,中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑,現在都跑到房地產去了,那麼最後還是都回到政府的口袋裡去了。
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這就帶來兩個後果:一個,它成為官員灰色收入躲藏的地方,它帶動了房地產業的投機,造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天,他問一屋子的人:你買房子虧過麼?沒有吧。一個一個問下來,他說:看,沒有人買房子虧過吧?繼續買!另一個,它會帶來社會問題和政治問題,一方面空房子那麼多,一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。3 h7 v2 t5 J+ z) C# u2 y" T

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問:剛才我們說到,農民工進城多年也買不起城裡的房子,所以城市化這麼多年了,農民工這個詞沒有消失,而是出現了農二代富二代這些階層。但是中產,這個保證社會穩定的核心階層好像始終沒有形成?- [6 L; e: g) q. R" z  A
謝:中國的中產階級其實已經開始有了,但是中國現在的中產看上去不是中產,只是因為房價過高。中國的房子現在比美國還貴!這怎麼可能?中國現在每年大學畢業生三四千萬,按照國際的定義,他們從技校,本科畢業的收入可以算是中產了,但是因為房價太高,買不起房子,他不會覺得自己是中產。
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$ z/ y8 o3 `1 K. I+ m問:我看美國電影裡說,美國人只要有套房子,房子前面還帶塊草坪,就覺得自己是中產了。
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謝:在美國你有吃有穿,有房有車,每年還能出去度假一次,就是中產了。中國的中產主要就是因為房價太高,所以覺得生活壓力很大。
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5 N) g, e0 E1 F8 qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。問:
富二代生活沒有壓力,成天飆車,泡妞。這個階層到底佔有多少財富,有數據嗎?
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謝:中國所謂的富豪榜都不可信,很多有錢人的財富都是虛的,背後都是一屁股債。在中國靠做正當生意賺很多錢是很難的,所以說那些富豪,富二代有多少錢都是不可信的。真正的財富都是我們剛才說的灰色收入那一塊。政府在房地產業的這個遊戲能玩下去,也跟中國人的觀念有關,他就是要買房子,一定要把幾代人辛辛苦苦積攢下來的財富,都拿給小孩在城裡買房子結婚,這完全是非理性的,沒有任何其他國家的父母這樣做,所以讓政府一直有的賺。公仔箱論壇- E# j0 r9 g& W5 a

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問:這是文化上的因素吧,中國人追求成家立業TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! _- ]2 [+ |0 |; `
謝:就是不安全感,普通老百姓的不安全感讓政府的遊戲一直維持下去。政府說,你活該嘛,租金不算高,但是你非要買。你看中國歷史也從來都是這樣,可以做下去,就湊合著做下去,實在做不成了,再推倒重來。
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8 B2 r: h% Y+ ~  w5.39.217.77:8898問:伴隨中國城市化進程的還有
老齡化,你文章中寫到日本被老齡化拖累的景象是很悲慘的。那中國該怎麼應對老齡化呢?放寬計劃生育政策麼?
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謝:現在放開也來不及了呀。而且按照國際經驗,農民一旦進了城,生育率是不可能很高的,城市生活壓力這麼大,生養孩子的成本也很高。所以,中國以後就會出現日本現在的景象。你去日本看,只有東京和大阪還有活力,其他地方都是老人。
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那麼日本的解決方式,就是一些老人繼續工作。我去年在日本京都,奈良,遇到70多歲的老人開出租車,餐館裡做飯的也是老人。所以,面對老齡化社會,是不是就要讓老人都去佛羅里達養老?也未必。我看那些老人精神都不錯。所以我覺得日本這條路也挺好,我們可以借鑒。當然,日本的經濟是沒救了,一個老齡化社會,它的經濟不會增長了,房價還在往下掉,股市也起不來,老人家才不會去炒股。
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問:日本在老齡化之前畢竟還富裕過,中國會不會
未富先老呢?你在書中也提出這個問題,中國未來十年究竟會成為一個怎樣的社會?" V# G% @* b  \8 X( l4 I  [/ d& p
謝:我覺得中國的房地產繼續這樣下去的話,中國有一天是要搞革命的,整個社會都會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義,是政府本身的問題,它體現和暴露在房地產泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中國需要一個健康的體制,你不能靠泡沫來發展經濟。太多的錢集中在政府手裡是不好的。
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問:香港政府財政增收,就退稅給每個香港人。我們的財政連續增收很多年,但是財政部說,大陸的稅制結構比較複雜,沒有辦法發給每個人。
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謝:政府要抓人的時候,怎麼誰都抓得住,要發錢的時候就找不到人?每個人都有身份證號碼,拿著身份證去中國銀行領嘛,這有什麼難!
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