拍賣官形容為「不尋常」的東涌土地拍賣，反映本港樓市複雜詭譎一面，也顯示樓市受多方面因素影響的變動不居一面，也可以說政府的調控樓市措施初見成效。但是按現行政策，未來3至5年新落成樓宇供應緊絀的基本格局，並未改變；政府不應因為一時一地的拍賣而以為一舉成功，政府應該高瞻遠矚，認真梳理好土地和樓宇的供求關係，並確保售賣樓花的程序公平合理，讓樓市可以健康發展。
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一時一地的拍賣
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9 j8 I3 } a* G$ p* _未改供不應求的格局公仔箱論壇! k/ W# ?9 q7 {# N
4 Z/ i3 S8 |+ Q9 E$ N2 O9 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這次拍賣東涌住宅用地，包括勾地的南豐集團，只有3個發展商曾舉牌承價，幾大發展商均作壁上觀，拍賣無競逐氣氛，與過去的激烈情迥異。整個拍賣只承價16次，其中12次來自南豐集團，在31分鐘拍賣過程中，拍賣官曾經11次警告要收回地皮，由於無人承價及未到政府心目中的底價，南豐集團要8次連續承價，以阻止拍賣官收回地皮，情之異常，乃10多年來僅見。
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地皮最終以34.2億元成交，較勾地價僅高出19%，在八折勾地機制下，成交價實際上就是底價，是市場預期下限，與市場原先估計成交價介乎42億至56億元，有較大差距。東涌這幅臨海土地，可建逾2000個單位，近期樓市雖云稍為「氣」，但是供不應求格局未變，樓價高居不下趨勢持續，大發展商對這幅地卻興趣缺缺，確實有點不合常理，自然引來各方解讀。& |' t4 z; _$ Q6 C
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9 L. V+ r, h* J1 n0 j5.39.217.77:8898（1）有意見認為，本港樓市受外圍因素左右，近期歐洲債務危機未見解決，內地大力度調控樓市、收緊銀根，對本港經濟構成多大影響，仍待觀察，不排除發展商因而取態謹慎。（2）有意見認為，政府今年3月在財政預算案提出以不定期形式推出土地拍賣，發展商理解為政府取回部分土地主導權，目的在增加土地供應，一改過去8年由發展商主導土地供應的局面，發展商對此要謀定而動。（3）還有一個解讀，認為發展商對政府近期推出的售樓花「9招12式」，情緒甚大，遂趁這次賣地以「冷待」方式向政府表達不滿。
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幾大發展商不參與東涌土地拍賣，一定有其理由和考慮。在商言商，若東涌地皮有利可圖，發展商無理由放棄爭逐而「明益」南豐集團，但是以本港樓市總體趨勢，有測量界人士認為就算以上限成交，發展商也有錢賺，所以，當日情確實如拍賣官所說「有點不尋常」。實情如何，恍如瞎子摸象，人言人殊。5.39.217.77:8898# q8 g# J. A9 L% t1 a* ~
! C7 a2 d' o4 I, |7 f. ~/ |5 |不過，我們認為發展商是否看淡後市，不用等待太久就會分曉，因為包括港鐵
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" ^ x8 F D1 y0 s$ d Q4 Q- rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。南昌站上蓋近期截標、政府早前宣布6月和7月將分別推出何文田原山谷道、山頂聶歌信山兩幅貴重土地拍賣，並未受東涌賣地事件影響，按原定計劃進行，發展商對這些新項目的取態，將較清楚反映他們對後市的判斷。這些新項目也會遭到發展商冷待？我們認為不大可能。公仔箱論壇" [# L" B" K6 R2 D% [) z
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6 Y t( a3 j) I$ x" i9 ]9 d2 o公仔箱論壇這次拍賣東涌地的不尋常情，相信政府和主管土地政策的官員，會有「寒天飲冰水，點滴在心頭」的感受，經此一事，政府按原定步調對應，是明智決定，政府只要在供應面下工夫，透過正常市場機制決定價格，自然可以改變已經扭曲了的樓市。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- w, p- y( J( s2 z9 G
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& @3 z2 U2 \3 v) T1 F9 Q1 q另外，若「9招12式」導致拍賣東涌地「不尋常」的猜測屬實，其性質就顯示樓市存在深層次問題，若不解決，本港樓市就不可能回復常態。所謂「9招12式」，只是增加售賣樓花的透明度，創造一個公平交易環境，要求發展商做的措施，對準業主而言，只屬基本權利，例如在示範單位內度尺，若發展商認為會妨礙人流，則只要發展商在示範單位內標示尺寸，讓準業主一目了然，問題自然解決。目前政策仍倚賴發展商自律，政府應密切監察落實情，若措施未能達至公平交易，政府就必須立法來保障 準業主的權益。公仔箱論壇: W: h1 E1 D% K& f/ r
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! k9 x* v. w& ~樓價只升不跌預期稍減
7 d. ]- A. R9 m/ l, w. A+ T+ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; u' V0 r2 x( c( T1 L9 z
有利政府理順樓市 5.39.217.77:8898$ x- n8 L! f% T l1 C4 j5 y* o7 K
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東涌賣地結果產生了一個效果，由於麵粉（即地價）並未升，有望扭轉市民認為樓價只升不跌的預期，市民爭相「上車」，唯恐落後的情會有所紓緩。這個情下，給予政府較多時間和較大空間理順樓市，除了持續增加土地供應，確保發展商公平售樓以外，政府應該研議恢復定期制訂中長期房屋策略，以科舉方式找出真正需求，然後制訂供應方案，定期賣地。只有房屋市場經常處於供求基本平衡，樓市才會健康合理發展，也才符合香港的最大利益。( c5 T0 S" U- B; P9 m9 u' A
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6 o# Y- j2 p1 A8 @公仔箱論壇 公仔箱論壇; {6 A" a1 @0 d/ ~1 M+ Y) o
/ Z" |7 o [' B8 C0 p0 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 |
發表於 2010-5-13 07:18 AM
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