活化居屋市場　防影響中小私樓業主

在「買樓難」的議題鬧得熱哄哄之際，有房屋委員拋出恢復興建居屋之議，官員則表示會研究活化居屋二手市場，方便市民較容易買到中小型住宅單位。難題出在如何管理市民的置業預期，避免拖低中小型住宅樓價，製造大批政策受害者。公仔箱論壇& R$ C/ ^# n8 l, u) E: V8 ]6 R0 L
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從增加中小型住宅供應角度來看，復建居屋，單位至少要三、四年後才落成，屬於不能救近火的遠水，尤其是現時的火頭在豪宅而非中小型單位。不過，從市民置業心理角度來看，復建居屋政策一公布，就可能有立竿見影的效果，原因是這標誌政府房屋政策大轉彎，市民對樓價走勢的預期也可能出現大調整。這個重磅炸彈會否炸散樓價，風險不可忽視。相比之下，一些微調措施，所冒的風險就比較小。公仔箱論壇% C: n2 g5 `  N! y" }

其中一項措施，是調整清售居屋貨尾的步伐。
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當局在二○○二年宣布停建及暫停銷售居屋後，餘下一萬六千多個貨尾單位，待樓市復甦，兩年前開始分批推售。去年的第四期貨尾推售，遇上金融海嘯沖散市民置業信心，只能夠賣出六成單位。房屋委員會因此拖慢放售步伐，直至本月底才推售新一期接近一千四百個貨尾單位。% }* O+ x* s: ]; E& ~3 h
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就算這期售罄，還有四千多個居屋貨尾單位待清。此外，房屋協會也有數百個夾屋貨尾單位待售。當局可以視乎今次銷售反應，看看須否加快銷售步伐，來滿足市場需求。
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當局將會研究的另一項微調政策，是搞活居屋二手市場。tvb now,tvbnow,bttvb- Q6 k9 G1 T& c0 L
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現時居屋一手業主是以折讓價購得單位，轉售脫手時須補地價給房委會，通常會轉嫁予買家承擔，故此居屋在二手公開市場的實際售價，與私人住宅樓價的差距，遠比一手為窄。不過，如果居屋在有限制買家資格的第二市場，賣給公屋戶或綠表資格證明書持有人，則毋須補地價，以鼓勵方便公屋和低收入家庭置業，騰出更多公屋單位予有需要人士。tvb now,tvbnow,bttvb! u0 x0 U* U$ M3 v/ d" X

現時有建議放寬補地價還款安排，或者放寬居屋第二市場買家資格，既方便現時三十萬個居屋單位業主推盤出售，也讓更多市民可以廉價買樓「上車」，圓自置居所之夢。
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上車單位供應不缺7 |* s- W9 d& }  Y! p

這些措施在方便更多人「上車」之餘，會吸引多少本來準備買中小型私人住宅單位的市民，轉而購買「廉價二手居屋」，打擊中小型私樓樓價，當局必須小心評估。
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當局微調居屋政策，無助減輕專業人士夫婦買中區豪宅的負擔，也不會紓緩一手豪宅的市道。受影響的主要是中小型二手單位，這些單位的絕大部分業主不是發展商，而是普羅中產階層。

一手新盤供應下跌，狀甚嚇人。現時市面上中小型住宅二手單位供應並不短缺，新界和九龍不乏建築面積每方呎平均四千多元的二手樓，一個五、六百方呎的單位售價二百多萬元，首期可能吃力一點，供樓負擔則未與市民入息嚴重脫節，平均佔入息大約三分一。

現時豪宅天價，最大的憂慮是提高市民的樓價飆升預期，在心理影響需求下，帶動中小型二手住宅樓價也普遍上揚。相反，活化居屋二手市場，增加廉價居屋供應，有助中和這種升值壓力，但要提防稍為過火就會製造大批受政策衝擊的小業主，這需要當局仔細評估，作出平衡。

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