本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:36 AM 編輯 公仔箱論壇; S( U A* I2 q
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四、泡沫之臨界:無恥的董藩“80萬均價論”
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放眼寰球,世界各國都沒有這麼瘋狂過;回顧歷史,自古到今也沒有如此癲狂過。恍惚間,我們似乎看到了另一場“大躍進”,各級地方政府,從鎮級到縣級再到地市級最後到省會級,無不開足馬力,唯有一衝動就是房地產,為了發展房地產,不惜把企業賣掉,甚至不惜把學校賣掉,比如頻頻出現地王的杭州,浙江大學就把湖濱校區全賣掉了,而西溪校區和華家池校區日漸被切割蠶食,為了什麼,就是為讓房地產讓路!
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與此同時,政府與開發商又配合演了個雙簧,拋出各種概念的房產,什麼學區房、地鐵房、江景房等等各種名目,想盡一切辦法來提升房價。這個泡沫鏈條是何等的完美,而且中國政府不乏識穿其中奧義的官員,比如拆遷市長耿彥波、樓市書記王國平之流……他們的所謂城市經營,歸根結底就是豪賭房地產。
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9 B( W# `7 m' Z3 ~( K0 C問題是,中國的房地產難道真的還能夠繼續瘋狂下去,如脫韁野馬,變成了火箭的了,能夠擺脫地球吸引力,衝出地球不成?我認為,危險系數一直在被做高。tvb now,tvbnow,bttvb% H3 r6 V) R7 V3 \9 N
A. s1 e) ~- n7 \. S3 G: gtvb now,tvbnow,bttvb(一)董藩的“80萬均價論”:荒謬無恥
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2 }6 f; P8 p* W0 F% G/ t公仔箱論壇因為房地產一直呈漲勢,特別是北京房地產25年來處於見漲的局面,對此董藩拋出了未來25年後,房價每平米均價全國是9萬元,北京是80萬元。公仔箱論壇" X: o5 n9 R% j, [" s
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自從1998年住房分配貨幣化以來,住房成為新消費點,正式成為中國民眾最大宗的消費品。發展到今天已有15個年頭,其實從1998到2002年是處於相對穩定協調發展的階段,原因麼,可能有90年代海南房地產泡沫的警示。真正房價上漲進入快車道的是2003年開始的,也就是人們津津樂道的“黃金十年”。
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誠如董藩所說的,是1987年至1991年才是房地產的起步階段。1987年北京房價每平米均價為500元,25年後即2012年是2萬元,正是按此增長速度,董藩推出25年之後,北京房價的均價是80萬。
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4 [, }5 i( t3 r這個預測簡直完爆人類的正常智商了。房地產就一直這個速度上漲了?拿一個人作比方,呱呱墜地時只重6斤,經過25年的成長,現在重量180斤,當然因為營養過剩,顯得肥胖了,因此不是健康的。你就有確定這個人今後25年後依然會按照前25年體重增長速度的節奏?那麼25年後,即50歲時,絕對超出500斤,按照這樣的增速,他能活到50歲嗎?不僅可能不會再瘋狂增重,如果尊重生命的話,為健康起見還得進行減肥的。
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% j8 g' O) [$ O. I( y5.39.217.77:889850年北京房價均價500元到8萬元,那是1600倍增長的節奏,現在北京的房價已經達到甚至超過了美國紐約和英國倫敦的房價了,需要提醒的是,中國人的人均年收入只有美國和英國人的1/10,北京的房價再奇葩,也不至於逆天到無極限。
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3 G# y% n M4 f2 J8 J剛好我手頭上剛好收集到一組數據,是北美購房網官方數據:自1963年至2011年第四季度,47年間,美國實際成交房價上漲了近14倍,平均每年上漲5.9%。美國這個漲幅結合一下物價的通漲,完全可以理解。. ~+ v, W" ~& e1 B
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(二)董潘的“十大漲因”:站不穩腳
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" p9 o5 J6 N; L& w H0 s7 ?tvb now,tvbnow,bttvb董藩信口雌黃了“80萬”,然後又極力狡辯。為了支援自己的“80萬均價論”,羅列出十大上漲原因,前四條還算像個原因,一是大拆大建,二是人口增長,三是城市化,四是家庭裂變,至於後六條,那簡直是在胡說八道了,純粹是為了湊出十條,弄出超豪華的陣容,目的就是他說的“讓大家看看它們有多強大”!這種做法就像封建統治者要誅殺一個人,羅列出十大罪狀以說明罪不容誅,應該千刀萬剮才好。
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其實,這些罪狀裏一般也就二三條是可以自圓其說的,其餘都來湊數字的,但仔細掂量一下,一條都站不住腳跟。董藩推出的未年25年房價十大上漲原因,其實真很可憐,竟然一條都站不穩。且聽筆者細細分析前四條:TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Q# j% v& u7 @9 ~# V
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1、大折大建?供應量將倍增。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ c! r" h7 o' k0 C3 y" ~( `9 s
; x: q& D/ {+ G; V1 X5 g9 Z) Z4 e公仔箱論壇基本常識告訴我們,大拆的目的就是為了大建,就是為了推出更多的房地產。大拆基本分兩種:
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一種大拆是針對近郊農村的,那就是圈地,用來換取城市建設的指標,這樣一來,可能拆了幾十個農民房徵大片農田,拆遷成功後,就能建成容納成千上萬人的樓盤,乃至是一個新城,也就是說推出房子是平地而起,增加了海量。tvb now,tvbnow,bttvb+ ^8 ]( P* W! P) X& x- R9 ~
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另一種大拆是針對市中心的,那就是土地利用的升級,這些住宅或物業是平房、低層建築或小高層建築,容積率低、匹配落後。可能拆遷成本是比較高,畢竟一要給拆遷戶安排回遷房和安置房;二要給予拆遷補償。但是一旦政府順利拆遷,將土地出讓給開發商後,不可能是傻到原來有幾棟就造幾棟,原來有幾層就造幾層的。開發商一定會向高度要空間,最終實現的是住房套數的倍增。
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- I5 [, A) U7 x) k: }1 n公仔箱論壇以上兩種大拆,結果都是推出更多的房子,決不是這樣的結果:大拆就像退耕還林,房子數量反倒減少;大拆就像文物保護,房子數量不能變。大拆目的大建房地產,就是把更多的房子拋向市場。房子變得多起,加大了供應量,怎麼可能反倒成為推高房價的第一原因?
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此一謬也!5.39.217.77:88981 |3 q% A% `! N% }" j- Z
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2、人口增長?未來剛需難剛。5.39.217.77:8898; y- c1 z i4 a, X
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董藩想當然地認為,中國尚未達到人口增長的高峰,估計還有2-3億的人口增長空間。但是事實上並非如此,如果計劃生育政策不鬆動的話,人口增速自然會放緩,幾年後出現峰值後將馬上出現負增長的局面,不可能產生2-3億的增量。我這樣說,當然有官方數據充分的支撐的。
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一從國務院人口統計年鑒來看:
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; |$ q: C# r5 o* T. n |& Ptvb now,tvbnow,bttvb1980年至1989年:80年81年人口出生數量低於1700萬,82、83年開始上行,84年數量突破2000萬,89年達到峰值2600萬,這是實行計劃生育以來的最高值。
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N, Y( n4 H8 g/ T( x1990年至1999年:從1990開始穩步下行,到1995年回落到2000萬以下,1995年之後就向1500萬靠近,並且趨於穩定在這個基數。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) l E% b5 Q0 a1 {4 m! [
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2000年至2009年:2000年以後,人口出生數量都已穩定在1500萬左右。5.39.217.77:8898/ z8 ^' @; t8 ?3 _( j- I
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從這些數值來分析,80後為2億多,90後為2億少一點,而新世紀00後則在1.5億左右,這樣的節奏足以說明人口增長已明顯放緩。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) G7 r4 I l- ~8 C
3 _# I/ L& w; k/ k" a# z5.39.217.77:8898二從人口普查的總數來分析:
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1980年為10.3億,1990年11.6億,10年間增加1.3億人;
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2000年第五次人口普查是12.6億,10年間增加1億人;
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2010年第六次人口普查是13.39億,10年間增加7390萬人。
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這個普查出來的人口增量(計算了人口的死亡)與人口出生量形成了互證,都在說明人口增長一直在放緩,按此趨勢,很快就會達到穩定,筆者預測時間是2020年前後,而在2020年之後,中國人口就出現負增長跡象,到2030年後負增長更是明顯,因此25年之後,人口的增量絕不可能像董藩所言的有2-3億的增量,而恰恰可能回落到2000年全國人口普查的基數。' S, g9 d: w$ x
' U, M0 y4 Y- k6 o+ I5.39.217.77:8898人口增長趨緩了,而各個地方推出的房產增量卻不會因此減少。眾所週知,炒房最佳時段,就是供不應求的時候,當房產增量高於人口增量,就會出現供大於求的局面,那麼房產過剩的跡象就會越來越明顯。6 k0 A# i5 B6 V3 e9 V+ U9 P
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此二謬也!
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) K) M# i" y$ y/ [/ y6 y2 k7 a3、城市化?畸形的城市化。
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6 i! |. L, }2 Z1 ]按照國內外關於城鎮化的科學理念,城鎮化的一大內涵是在產業聚集基礎上帶動人口的聚集,進而催生城市自發的生長及擴容。然而,我國在實際操作中,“城市化”和所謂有“新城鎮化”早已誤入歧途,通過城市化來帶動房地產發展,很難達到預期,原因有三。
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, K7 c1 R/ {- {) c1 e5 ktvb now,tvbnow,bttvb一是走上了歧路:先造城後填人TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- C! P7 |* `5 a& w
( `' U: `/ Z- _: J3 eTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其實,真正的城鎮化就是人的城鎮化,那麼如何實現人口的聚集,實現城鎮化,基本模式有兩種:
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2 A( X* [+ p# F# R3 h' J第一種通過產業聚集帶動人口聚集:這種方式是政府順應產業聚集的趨勢,推動城鎮化,這樣能實現規模經濟效應、社會分工效應、節省交易成本、技術溢出效應、啟發和激發創新,這種城市化是臨門一腳的事,是一種升級。公仔箱論壇' P* Z8 k" d/ ]& g: a/ ?8 N
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第二種通過房產聚集帶動人口聚集:這種方式往往是政府先造城,再引來人,但是問題就暴露出來了,首先最根本的問題就是缺乏產業根基,無論是市民還是農民,入駐新城連就業都成問題。其次忽略了城市的特色,相關的配套包括城市管理、社區服務、商業配套等等都明顯滯後,只有城市建築的形式,沒有城市服務的內容。
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第一種模式是沒有多大問題,本身就有就業人口的基數,而第二種模式就存在很大的問題,完全是平地而起,完全是“先建樓再等待增長”的策略,萬一沒有增長,那麼絕對會死翹翹的,徹底變成鬼城。事實上,許多地方政府走的並不是第一種模式,恰恰是走了第二種模式,上演了瘋狂的造城計劃。
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1 Z% `& r, v( ]5 B$ z+ m) [+ I# GTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。還有一點,筆者必須提醒一下,“新城鎮化”是敵不過“大城市超級化”的節奏,許多初級城鎮也會像農村一樣,會經歷一場人口的凈流出,造成“空心化”城鎮。
' |& N9 F& u0 R% y0 O9 ~1 e. P) tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" }0 B( G# c0 }/ D% {3 S9 B% U- @既然涉及到人口聚集的問題,因此有必要研究一下人口聚集的特點。一般人認為城鎮化就是農村人口遷移到城市的過程。據官方數據顯示:只有1/3的新城鎮化人口是從農村來的外來務工人員,剩下的2/3大部分是當地的農村戶籍人口,也就是城市範圍已經擴張到他們居住的地方。然而,由於社會公共資源的分配不公,更好、更多的就業機會、教育機會和醫療資源往往都集中在上級城市,所以只要條件允許在小城鎮的他們就選擇去更大的城市,因此,這些新城鎮實際上也在經歷人口的凈流出。5.39.217.77:8898$ [! Y- r( r1 r" B
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問題就在這裡,這些初級城鎮就會慢慢“空心化”,就像城鎮化後,許多農村“空心化”一樣的道理。這也是許多新城造出來以後變成“鬼城”的重要原因之一。也正因為這種趨勢,一線二線城市的房價可能會成為奇葩,保持異常的堅挺!
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三是農民進城難:艱難的市民化
) G% e6 |; L9 A4 jtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Q; p: C" Y% r# ?8 {- X
城鎮化主要是讓農民進城,但是要讓農民真正收益,就得就是農民的市民化。農民“城鎮化”有幾種:
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: T, K+ K+ P3 M* { h5 Y5 ~2 k5.39.217.77:8898第一種農民進城,是政府推動城鄉一體,採取“農改居”的方式推進的結果。政府要求農民搬進統一修建的樓房,成為鎮級規劃的“新城”的一部分。這些農民有購房壓力,但有政策賠付給予補償,因此壓力並不是很大。這種方式的“城鎮化”主要集中在經濟較發達、城鄉差別不大的沿海地區。
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0 B3 ~- d0 j) A1 @% l5 h' l l! x公仔箱論壇第二種農民進城,是農村被城市所消化,城市自我擴張結果。這種方式往往涉及土地徵用和房屋拆遷,所涉的農民不僅可以得到安置房,而且還能得到一筆補償款,屬於城市化最大受惠人群。當然這種方式的“城鎮化”僅限于城市近郊。7 v3 r9 r* N1 R& s! p
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第三種農民進城,純粹為了謀生,是背井離鄉的結果。這部分農民人口基數最大,他們是城市的邊緣人群。當然,他們也渴望成為融入城市成為居民,但是戶籍制度、高昂的房價等,他們是很難進入這個房地產市場,把房產歸之自己名下的。
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; l; \4 P+ b' W# s P+ h- z/ YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這三種農民進城的方式,推動了中國“城鎮化”。但是,我們去仔細分析,這種進城到底能增加有多少房地產購買力?
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. ?5 ?2 I; X' c+ }公仔箱論壇對於第一種農民,自建或公建房地產,政府給予要賠付;對於第二種農民,回遷或者安置房地產,政府還要給予補償,這兩種房地產的需求已滿足。因此,增量還是在第三種農民。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 f. U+ c$ v: ^, w5 q( @% M7 x
) `# i& n2 ?: i4 m. y& C9 d4 |5.39.217.77:8898但是,第三種農民是最不能去指望的。限制他們成為市民的,主要是生活貧困和戶籍制度。眾所週知,很多世界發達國家甚至是美國都會有大片的貧民區,為什麼中國沒有?因為中國的貧困人群主要集中在鄉村,但由於戶籍制度的限制,貧困人群根本無法在城市落地,只能成為城市外來務工人員,一年一度在城鄉間奔波,成了“候鳥”。因此,要他們去消化房地產的增量,除非提高他們的收入水準,改革現行戶籍制度。tvb now,tvbnow,bttvb% ^8 b8 J: w" h9 m2 X5 i! f; ]
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有人會提出質疑,這幾年城鎮人口比重不是在大幅上升,都接近50%了。對於此,筆者有自己的認識,在數據上貢獻的最大的是,按照筆者分析,主要是來自這些“農民”:一部分主要是到城市裏做生意的“創業者”,他們掙到了錢,在城市裏扎了根,這是農村對城市的“投資移民”;另一部分主要是跳龍門成功的“農二代”,他們是因為讀書成績好留在城市裏謀到好的職業,這是農村對城市的“技術移民”。這部分人加上上文分析的第一種和第二進城農民,才真正地推高了城鎮人口比重。
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因此,把房地產的未來寄託在所謂的新一輪的城鎮化,把增量放在第三種農民,就有點“拿衣服圖樣圖森破”了。5.39.217.77:88984 r5 r4 P$ [7 a
: Y. g1 s/ J7 f/ u- r5.39.217.77:8898此三謬也!
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4、家庭結構:房產的重組與釋放
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6 n+ x8 L0 x; b( ^9 k公仔箱論壇據2010年第六次全國人口普查來看,平均每個家庭戶的人口為3.10人,這比2000年第五次普查的3.44人減少0.34人。董藩認為家庭越來越小,會釋放出大量住宅的需求。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 k1 a: a, z; ?+ E. Y3 L* P5 l
/ |( y4 {- R; [: m7 d5 M8 S! c% j+ ]tvb now,tvbnow,bttvb但是,他又犯簡單化的錯誤。需要糾正的是,中國家庭戶人口的減少必須要將計劃生育政策一併考慮進來,獨子女結婚後跟父母分居,造成大量“2”式結構家庭(老夫老妻相伴)。0 @/ U. W& B6 ?; V$ `
2 s9 ^* k( V( {" d: `3 ~) i$ Y% Q5.39.217.77:8898其實,從血緣來看,在計劃生育政策的影響下,中國社會已經形成了這樣的家庭人口模式是“4+2+1”(4為夫妻雙方的父母,2為夫妻,1為夫妻的獨生子女)。就以這個樣本進行分析:tvb now,tvbnow,bttvb# |3 _5 p0 y. R1 N
7 Y3 e: d* w! c2 S2 O5 P: \7 {( d$ _tvb now,tvbnow,bttvb其中,“2+1”的家庭模式是最穩固、最常態家,中國最多還是三口之家。而上面“4”,因為子女分居,形成兩個“2”式家庭,由於年紀漸老,人去樓空,房產遺傳給子女。最終出現的結果是這樣:就以董潘的25年來計,“2+1”穩定了25多年,裏面“1”剛剛好成人,就要分化出去,要與另一個“1”組織新的家庭,如果有個孩子,就新組另一個“2+1”的家庭取代原有的“2+1”結構,而原有“2+1”轉化為新的“2”式家庭。但是,當“1”到了25歲後結了婚,上面的“4”即兩個“2”式的家庭可能已消亡,已騰出房子來。7 i1 H8 L" ^) L4 _0 U( i0 \
/ d, j5 f9 r: S- [* E* l7 ctvb now,tvbnow,bttvb而“1”是獨生子女,兩個“2”的房子最終還是會交給“1”的。這時候我們發現,“1”與另一個“1”組闔家庭,就有很大機率傳承到4套房子(男方爺爺奶奶一套,外公外婆一套;女方亦如此,加起來是4套)。如果自己有1套,他們手中聚集了5套房子。他們不可永遠將房子拿在手中,而是會考慮把這些存量釋放出去的。公仔箱論壇0 j) z. z0 _$ t/ C
. u( K7 j& Z a- H: V! f- w在計劃生育只生一個的政策下,這樣的家庭結構最終導致的並不是房產需求倍增,而恰恰是慢慢地騰出剩餘的房子來。
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此四謬也。tvb now,tvbnow,bttvb( l T* s$ p* A
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以上董潘列出的4條,如果注重實際,能夠科學分析,絕對不是讓房價上漲的原因,而恰恰是讓房價理性回歸的原因。至於其他的如生活方式演化、區際人口的整合、經濟高速增長、城鄉收入差距、城鄉階層意識、群君生活意識這6條,那更像在玩自欺欺人的自圓其說了,已不值一駁!
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我們面臨的實際情況卻是如此:泡沫已達到了破裂的臨界點。那麼,中國房地產泡沫為什麼到了臨界點還要這麼無恥?告訴你吧,這是它最後的瘋狂!那麼,像董藩這樣無良的專家為什麼頻頻亮相?告訴你吧,研究這樣無節操的房地產作為職業,人不瘋也癲! |