返回列表 回復 發帖

[時事討論] 姚松炎: 周日話題 -「填海造地,讓你住得寬」是一道偽命題

姚松炎: 周日話題 -「填海造地,讓你住得寬」是一道偽命題4 M% F" B& ~7 W: \" _' C7 O- }' q8 ~3 H
5.39.217.77:8898, p! P5 ~( F! [% s( f
1 L7 J$ _! ^9 E. @/ o) b+ Y
政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢,彷彿大家已經同意了填海造地的建議,但實情卻是在第一輪諮詢中,最多人反對的是填海!其實,「香港應否填海造地?」是問錯了問題,情就如同一對新人,結婚擺酒,卻無權決定請誰人及請多少人,一切只能靠估,怎料雖已筵開百席,但仍客似雲來,部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房,開多兩圍好唔好?一來可以賺更多,二來可以坐寬些。」
4 s2 I7 N) C9 O0 p7 H/ S6 u公仔箱論壇

& Y8 c: H7 `, ]- ?4 X; Ctvb now,tvbnow,bttvb但問題明顯有二,到底還有幾多賓客會來?拆完新娘房開多兩圍,再有人來點算?這解決方案根本難以永續。而且,酒樓當然可以賺多兩圍錢,但對新人而言,既然不知誰會來,賓客做幾多人情天知曉,一旦遇上宴會騙徒,隨時得不償失。所以答案一字咁淺,若沒有長遠人口政策,填海與否無從討論,亦不應討論。公仔箱論壇  f% i' Q" }1 M1 g

' r+ X# m: B  }, d" p  u3 U欠可持續人口政策公仔箱論壇' e  B* [  f% W( h

. V& {' y, k4 t) G! jtvb now,tvbnow,bttvb香港至今仍然沒有人口政策,一直只有人口估算,而且年年估錯,一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力,誰會來、來不來、幾時來,一切不知,所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等,只可聽天由命,因此亂象頻生。如昨天拆校,今天復建;曾以「接生」興辦醫藥港,今卻不准孕婦來產子;前朝曾歡迎來港買樓投資作移民,今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改,皆因沒有可持續的人口政策。
/ |4 D4 ?% k% q; btvb now,tvbnow,bttvb
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 M* Z0 z5 `9 }$ [/ c
觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件(人口白皮書),皆必先有人口增長規劃,然後可計土地面積;而且內容詳列各類新增土地建議用途面積,從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢,只有填海幾處選址,竟無土地用途規劃,既無遠景宏圖,即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉,又一次讓人比下去。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 j( O8 ?- |2 }  C6 d! q$ `; {9 \2 c
公仔箱論壇+ r  B$ `& M  H( i- {  N$ W
其實,港海有限,外資無窮,以有限的香港海洋面積,填來建屋出售,企圖解決全球資金過剩,中國人民居住問題,未免夜郎自大,螳臂擋車。須知外資來如風、去如電,迅來速往,變幻莫測;今時負利率、低幣值,大量外資來港炒港地;他朝美元強、利率升,財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言,土地需求,必須把住屋需求與投資需求分野,土地供應只應滿足住屋需求,怎可把一己珍貴土地和海洋資源,用作滿足炒家無窮之貪慾,只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」?
' A3 X6 E  Q0 i. m7 F2 A1 [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。

5 z  U+ N$ j+ Z& z) ^tvb now,tvbnow,bttvb若想納百川、匯江海,鯨吞世界資金人才,永續發展無疆增長,或須土地自由流動,市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由,而聞名於世,多年勇奪「世界最自由城市」寶座;但土地進出沒有自由,坐困愁城,難展抱負,因為供應沒有彈性,只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來,土地供應當應從境外找,澳門既有橫琴先例,直可向中央取地發展,滿足境外需求,方能永續。
6 Q# k7 h- W" |/ k' v- d4 [5.39.217.77:8898

. r$ S( a! l, h# R5.39.217.77:8898填海效益低
' ]) B* n& v! L% @; _% n公仔箱論壇

! d' v/ E0 Z' S, k$ D5.39.217.77:8898且,今次政府建議的五處填海選址,即使全部成真,亦不過提供600公頃土地,而且造價高昂,需時極久,破壞生態無法補救;所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土,或者1300公頃丁屋空地,以及善用現時大量空置的1500公頃工業地(其中300公頃為空置官地),甚至考慮只減少1.5%的郊野公園,就可騰出600公頃土地,何必傷天害理,勞民傷財,未見其利,先見其害!
! \& C: \/ q3 ?$ ~; }9 W+ k. ztvb now,tvbnow,bttvb
( B: |* n' N% o* Rtvb now,tvbnow,bttvb更重要的是,到底填完今次海,下次又如何?究竟政府的土儲政策是只填今次,還是陸續有來,成為日後主要供地策略?理據何如,怎能永續?抑或是見步行步,「落莊關人」?現時香港陸地面積合共110,400公頃,已發展用地只佔25,000公頃,不足四分之一,住屋用地更低於7%,何須緣木求魚?海洋面積為165,103公頃,不但水深浪靜,而且聚氣藏風,生態價值無價,海洋資源不菲;填海固然可以造地,但與其他增地方案相比,熟優熟劣,還應審議周詳,方能定奪﹕怎可未審先決,以「住寬些」來誘人和議?3 u' M( l0 x2 S- g6 C* o% M9 z6 ^: |

/ I4 U8 O0 g+ o+ ytvb now,tvbnow,bttvb最後,到底填了海,增加了土地供應是否就能讓市民住寬些?這是一道偽命題,看似合理,卻從無實證,兼且邏輯有誤。香港自開埠至今,填海不知凡幾,但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外,大家何曾住寬過?事實上,戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱,本來建議填海造地後發展低密度花園城市,人口密度為每公頃810人,可惜人口急劇上升,最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人,至今仍維持在1740人或以下。土地多了,環境改善了,生活成本下降了,外來人口自然增加,直至供需平衡,租金自然又回到土地最高租值,達至薪金中位數難以負擔水平,然後大家只好削足就履,愈住愈細,昔日籠屋板間房,今有房棺材屋,怎會無端讓人住得寬!tvb now,tvbnow,bttvb4 F) K7 H3 [/ i8 p# c+ U

! \  }! b( S; b3 r# ?+ j. b再者,回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策,大家有沒有因此而住寬了?當土地供應大幅增加,樓價預期下跌,請問你會因此而多買幾百呎住寬些,還是賣出幾百呎住細些,減少樓價下跌損失?未上車的是會買大間些,還是不敢上車?1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間,是回歸後的建屋量高峰期,年增長率達58%及18%,樓價亦下跌了15%和11%,但同期社會上反而出現大量房棺材房,面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們,當土地供應增加時,大家賣樓唯恐不及,哪會住寬些!公仔箱論壇, }5 l1 n) l6 m- N; U

+ V2 C% ^$ v) }/ _; }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。取捨方能住寬些
* ^& n2 r, T4 P) W8 ^/ G, S( ^/ utvb now,tvbnow,bttvb5 Y. i  G- @0 O0 \
居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一,選擇面積或其他因素只是一種取捨(trade-off),譬如住偏遠郊區就可以住大單位,住市區唯有住細間房;想住大單位,可以選舊樓,同區新樓同價錢當然會細好多;這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積,只會減少其中一種取捨選擇,終於想住市區的都被迫住入郊區,想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法,只有讓市民的收入有實質增長(相對於通脹及相對於其他人),而土地和房屋供應又沒有壟斷,願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。) e/ m2 T2 G2 c8 e, t* \6 t

- Y' P) u% ?" T' c8 [6 n) |; K
(檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容,刊Sunday Workshop「通識導賞」。)
( |; Y; f* d$ Q5.39.217.77:8898
7 M% f; G" M2 \0 M公仔箱論壇
# n2 e6 |6 F8 d1 |6 a) yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 ^, F4 q$ h+ F
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 G! W4 [' s$ w0 u: K# Q7 e8 D& `
tvb now,tvbnow,bttvb5 K8 [5 X5 o" y" g$ j7 D& u
活在香港,「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理,「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」,則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, G# W: r* j6 _: Y% q
: S0 I6 k2 S: {* F1 C; j% h# n$ N
因香港「鬧地荒」,所以海一定要填,公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。5.39.217.77:8898+ ?' D$ g/ {) L0 h
5.39.217.77:8898- x% Y# [0 r" M. I2 a5 y
日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始,從早前的二十五個填海選址中選了五個,連同人工島、岩洞,計劃造地三千公頃,未諮詢完已一副勢在必行的模樣。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) Z4 ^2 z# v' p
, {; x1 ~9 n" u& F0 l! O4 h! U
不如停一停,諗一諗,
' y* I- R& \# \3 {5.39.217.77:8898
公仔箱論壇4 j- A- ~& P+ E4 X$ s
為何要增加土地供應?公仔箱論壇5 N  a4 k$ d$ D7 @3 I0 f
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( \, N/ J$ ]" E' B8 v
什麼是土地儲備?5.39.217.77:8898  l3 P$ W' Y- t' N% b2 j

, a2 f# r! w6 ]# I我們真的不夠地嗎?
  D* r- `2 \5 z, B! N1 HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5.39.217.77:8898% W, M, p  h, U* B
去年匆匆下台的前發展局長麥齊光,最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——4 c" q; f4 h7 W8 Z* W

; u# _5 B8 o7 I7 r# V5.39.217.77:8898原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地,惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。
$ ]: s' ]$ r5 @- [& h2 K公仔箱論壇

% A/ |. U3 e3 _' h; j1 [' n0 \% Q+ X本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數,可說是理解香港土地問題入門必讀。5.39.217.77:8898: K1 \$ n  L/ ^- E: |
% ]6 h9 \& U& o/ ?4 P
透過整全的數據和政策分析,該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思;而真象則是,一味增加土地供應,不但不是解決問題的方案,反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。( @$ G0 n3 d, m5 Y, x# U

$ {- J$ ?0 [/ U' A) @. i  L% G5 e本文歸納書中一些精華論點,願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。; H9 [* t- `0 o, c1 c5 b, Y
9 w2 B* P$ A7 b3 q/ m+ L
本書指出,官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地,原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地,及9900公頃配套基礎設施用地,得出住宅與配套用地比例約為1:1.3。
5 \) B& T* d! j# |5 U. r* i- Etvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:88987 z+ o1 D8 J$ Q6 `9 Y- _4 w' d4 e
繼而推算出:) M, H+ ^7 S. l6 B4 I: x4 P, M# R

' k. J7 V3 i( W# Q1 N  ?公仔箱論壇! }: Z3 @4 T8 a3 E5 h
■每100萬人需要
# A# G4 Q( h7 Z4 X9 G3 w# L# tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: q# ?; d. }$ `' ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施公仔箱論壇1 P" Y$ J! s! g* Z7 M: w

$ N2 Y' q' S* x( \( V2 u2 HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■新增180萬人就需要
9 _9 W4 P. X/ p+ W! B4 \/ S' n
% ]- Q% y& x0 c/ ^/ Z. h2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施,合共4500公頃tvb now,tvbnow,bttvb$ d' O5 M' _  V4 L! y/ T4 Z

# g! E( q1 |" A/ J/ _% Btvb now,tvbnow,bttvb
前述已指出,政府人口推算修改為2039年有842萬,新增人口減至132萬,則按政府的方程式,未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" M' l. T# Q' l' U
7 _8 _, p6 U( |& j2 F
不容忽視的是,這套算法的基礎其實非常粗疏,當中完全沒有評估過,新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見,居於不同種類樓宇的居民,佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士,居住公屋,則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了!沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何,需求從何算起?而且,配套基礎設施包括工商用地和道路,當中道路一項,因往日各新市鎮之間分佈甚廣,需建公路接駁,故在往日的發展過程中佔地比重甚高,但今天的道路網已大致建成,未來再發展新的住宅區時,已未必再需要建這麼多的道路,住宅與配套用地的1:1.3比例亦有高估之嫌。tvb now,tvbnow,bttvb' N9 O4 J- }& {* J- y

7 j  x5 L! w' q6 D3 a8 sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1

評分次數

  • aa00

陳茂波:填海比發展新界平宜
, {/ O+ M* ?; {# d" _& yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 tvb now,tvbnow,bttvb, T1 c* V) D, c9 s! P

2 _' m( D: j3 \' c, Ctvb now,tvbnow,bttvb
) ^0 m' U$ N! A; @0 c) T! R .4 H; ?0 f1 p8 r) Y5 N" K
tvb now,tvbnow,bttvb* Q8 M. [: I0 f6 V, |

! P2 h' }& n- Q" p0 |( {
" N( O( x, t0 ]: s. BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 .
返回列表