广州:城中村改造在利益博弈中推进 * H4 l3 M+ {5 g6 X- q# W/ M; r
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 + Y. r$ p* t) M( V
1 q6 i% Q6 T: ?) ?0 @ ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版 ; U* U/ @7 ~ {" F: @' O' |
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▲夜幕下的广州城中村。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- r. z% u( W _+ Y/ B
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* A1 ]4 F3 E! j+ Y$ ~
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 ' W' \4 T+ E1 L/ M/ p" I. H& j
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ! Z: e( i+ o/ I, u3 K+ N; A
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ S$ L" W1 M& u$ c; a% Y
■“土可生财,地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb3 U1 i8 ]; l" ~8 F0 k3 N9 k" v* [
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
1 `& Y! O5 m! F& R! ttvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
, N- C9 }( S- A; f$ i5.39.217.77:8898 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” tvb now,tvbnow,bttvb4 T8 X- a: `1 T3 m0 {! x A
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" @7 a- c% j; S0 f! h. M5 g( Q' F
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. N: p0 J9 e# f0 S4 _+ C) [' t
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
% _- p" b+ }8 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
; V$ A, C( @2 I& k 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 5.39.217.77:8898( D, C- B7 j5 n2 s' A6 o
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
! i1 ~8 C; ^4 O# R( n! g; L 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 , j7 \8 d7 N$ z! `8 e
■分红年代 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' O0 Q: ^( \7 F$ p8 F' c# v
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
& v2 y1 y1 u l- DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
5 O* T2 I$ z0 G0 V 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
; L$ H G6 H3 a% ?tvb now,tvbnow,bttvb 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
4 e+ f, ^& b7 L公仔箱論壇 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
9 v j6 x5 m6 U2 i; A2 x+ G7 atvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
+ a# n2 H; I* E0 Z4 a/ h/ Mtvb now,tvbnow,bttvb 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
# u( s4 N4 O0 [6 g- ^0 p2 A6 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” 5.39.217.77:8898# E: r/ e. d3 ^( Z
■“拆一补一”
, A' Y) g2 J9 u+ p& q, Q2 {0 dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 + `5 x; C) d4 [5 Z% l" [
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
0 V0 z5 ~; J/ Z! Ytvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
+ p# Q( M; `! w% @! K; }1 U0 Ntvb now,tvbnow,bttvb 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 , T3 \$ \) a6 Y z5 l* ?5 i
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
$ v1 ]& Z9 `4 p5 G2 G5.39.217.77:8898 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
* S; e: y! ~( W' H' y4 x# K5.39.217.77:8898■城中村拆迁要慢慢来 4 m4 e0 ?/ A4 N. i& S/ e
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.77:8898( [4 `. L- T* i/ `* p
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” 1 i% j; m, H. K6 N& N6 u8 {
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 s2 J H( }+ o! O( C3 ~$ h/ G9 J
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
/ U. L, G6 ^+ K2 N/ M7 L 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
4 I8 f( o: ? F) G5 U' m5.39.217.77:8898 对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb2 v# x* ^2 Q, m
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
9 D( j/ |8 a2 d3 ?4 D. F6 O9 D2 a (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 5.39.217.77:88988 N; g1 X* [. c+ j5 t; M1 l0 _
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) S9 h* B+ J6 \$ y! ?公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
3 M) a( c* ~; Y: S/ BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* F2 D9 j! G% w2 O$ a
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
; K+ a0 ^0 P# Y Q( A2 n6 ntvb now,tvbnow,bttvb------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 5.39.217.77:88982 W9 b- T( [7 R( S* K9 P0 O
请你请省级审计出来审计这条难账
2 u0 n7 U) O. d5.39.217.77:8898如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
! Q u* F2 B1 K, ]公仔箱論壇跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)5.39.217.77:8898' V* I7 c. Q6 p* U, i) w
7 S4 i* ?; ?* K5 F9 \& F. zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' x" W( u) u7 D2 o4 ^% W' n, N
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4 }, w4 L7 J( z [& D1 j* }公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 A8 j p5 v- F0 y5 W
2009年11月25日 09:15
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, X4 D2 ]; E+ y& b3 c) {[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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: {8 T2 a \ y7 D TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
" }6 g( [2 W; f4 l4 J1 F1 yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88987 f$ q" ? R3 E5 _& w' n! ]
目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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8 m% L! P# L( Y+ h0 b+ o$ Q# T公仔箱論壇高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 6 l4 W$ i A4 @% L: T
6 m7 S) [! Z6 h城中心的“小社会” 5.39.217.77:88980 A5 C ]7 h0 D% g3 W- @
% u$ S# o1 h+ g$ V' v9 K8 Q5.39.217.77:8898有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
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7 k2 R/ Y0 ^" ~. y& c1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 6 [8 c% ]9 X" {3 V1 _7 T0 E
" P2 @4 A# G1 e# u5 E4 _% C随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
4 B- }3 E4 x- V, K& H5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- q' T5 v6 j3 b* R7 D
在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 5.39.217.77:88988 N+ d5 y! v9 T, f2 Q
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根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ F. R& C, h( m) r7 n C4 ]" F
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 : Y \8 _, C- U L$ x! H, H
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ N2 G1 w) g" F, U- c; O
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从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 6 j# r$ N C Y; o. S+ L
1 z" N$ y2 l4 o: ~# [“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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: i) }' Y* ?7 W6 x) g0 {- `猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
0 }1 ]0 I! N2 W; q4 ?+ J1 Ptvb now,tvbnow,bttvb
/ ?$ B2 P' h/ d! N" V$ ztvb now,tvbnow,bttvb知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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0 i( N7 L# D5 K3 a# f( a5.39.217.77:88982007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 : I/ X9 m& x" q% C' N
9 U! w# A* e2 Y9 j& ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 i0 Y0 E, R! B' j$ [置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
8 t0 c& ^3 }$ U" |. [- JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇: ?* t' U8 V6 W+ g5 L" F' _+ \% S
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 tvb now,tvbnow,bttvb" R7 V7 _# d) j8 I
+ Q2 G8 u" m5 V“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% P9 R; g' n, ?9 q L4 n
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 5.39.217.77:8898, x& [. ?8 G0 T
5 |- P6 e, w1 l- ?9 ]6 w; DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
, n& u9 D. c6 b: d* E3 t& otvb now,tvbnow,bttvb该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- F: n& q* @1 W1 ~
; P2 x* P2 l- s! t, W# r/ s公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
7 X* H, z5 D4 |: @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898 Y2 f$ L' |) V
一村一策与两种模式
( k2 S6 x" H0 z' m; sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( N* o2 Y4 Q* N6 J
自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
' A8 I2 e+ o" S3 H: @tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇8 Y$ C$ [$ R3 ~, j5 J& O$ f
与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
$ A, n! i$ f! ^+ vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 C5 O0 F, n# g1 d( J$ v公仔箱論壇琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 4 `2 v7 i- p( B% d
# X& h7 k+ d, Ltvb now,tvbnow,bttvb这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) _" {3 s4 b8 e; @" w& D v
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& W" J% T, R/ `0 ]) ]- J' l3 _
卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
% T: F+ U, S1 _) i8 O' U# p- l" F5.39.217.77:8898
( K" w( f+ S, k8 y8 {tvb now,tvbnow,bttvb事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 公仔箱論壇- |% p% |8 M3 ~+ S" m
3 g& z' ` Q& s+ w8 @/ p8 Z/ y/ bTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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" p6 t% m, x% X' ^7 q: Z) @, J1 K该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 公仔箱論壇5 N* `" Y0 N8 ^2 A) Y, }! @$ m1 |
3 i- V1 t& X0 m$ P/ YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 tvb now,tvbnow,bttvb" s3 R$ G3 ~, ^! ^* U
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
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# a' j* F- P$ M/ J城中村改成“村中城”?
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义 公仔箱論壇8 u4 W* F# c& N6 k3 }
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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" t+ u. P2 [2 D0 A% D. x. ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
; a6 k3 w( n+ wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' J9 _1 p6 V4 I' s0 c7 a公仔箱論壇11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
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! o- y$ P8 l7 |" }8 K( A3 jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。容积率问题也困扰着杨箕村。 tvb now,tvbnow,bttvb! ?6 i4 [ Y3 Q
( ?0 s) a" C1 d4 n+ |6 U3 A11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 8 r/ e& C" _8 h: L0 `2 ]
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“核心还是容积率问题。 5.39.217.77:88988 f M* Q, {# c3 Y7 ?! `- P3 V
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8 \: T. C$ J; b- r$ L$ s公仔箱論壇”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。 公仔箱論壇* d3 \3 c3 g' G6 j7 l4 O6 M
K! L: f+ n4 `李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
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3 K+ t/ c4 M4 h+ F! RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb+ S/ S8 f, T0 t* @
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# `+ l7 o( |6 V/ d- R* K' ?
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
8 D& `1 f9 z+ H, b* ~; k+ A/ S5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) I N d+ w% D! o% ` g. n
李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" J; r- h: d& L1 u% W& x( D7 b2 d4 D
+ v3 t( }. h7 ]: b0 R9 LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 C$ Y; _9 q! ^! ?* v5 `
1 a7 V+ c7 G6 E$ d2 LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 tvb now,tvbnow,bttvb5 I" q( n C% @
2 _: k! `8 L: \) @“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 * o7 p6 v; T4 X# }' @# [% v
! I9 n6 t' `$ R7 o; E& \公仔箱論壇11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
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对开发商的顾虑 tvb now,tvbnow,bttvb; @4 i9 E( K% R+ M1 G
y5 d, a! q5 N公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! L' F$ a& Y' E2 ? c8 C6 A4 j+ r
& X9 F, p6 x( f0 Z3 z2 sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 + {2 v6 ?9 {! Y+ e/ d- M6 u5 K
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 tvb now,tvbnow,bttvb% {* G% |$ S& L; N6 E, R, `
' V6 r' T' J* M$ F3 o/ I11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 $ u1 R) ?' c0 C
5 N( ^* O4 X$ p' p% v/ E+ N7 ltvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 公仔箱論壇! J, X, c; G' ?+ z2 P
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇1 R9 t: d- S; ~. J# \3 v4 _
# q- @0 ^- W4 S" p7 E8 k/ I. G' K据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
3 Q+ f) t- s) c: p) b6 j$ Ntvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" z* Q3 }& G6 p! v. Z
他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb' O: {- p& j" ~5 K: r5 z
5 n8 X2 [ i: _1 n+ S5.39.217.77:8898广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 tvb now,tvbnow,bttvb1 u! k: u8 \( |8 b& L) \
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也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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& J: O. e, R4 aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 6 q9 [% W- v9 r& Z- d
/ P7 t+ }! Q O* L% `9 U6 w公仔箱論壇白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 ( F3 Z* ~' A3 s4 j" O# Q% s
/ K" h3 e* |3 F! r公仔箱論壇11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 y0 r" D5 V& h2 ?: U# z: a7 T) ]
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城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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- D+ l% v. g: G! X( y/ V11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 ( l% w1 m/ U z
3 c' d" Q& c0 E9 b5.39.217.77:8898此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 公仔箱論壇8 ?' b& b' t7 E; Q: o& z
8 r. f6 q* o) [/ @. X0 q" S5.39.217.77:8898之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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P/ c5 D5 z& \0 ]* aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇) y' O5 Z: q* O0 s, j
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 公仔箱論壇( g5 j6 W s* V% N `
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11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 6 c2 H. N$ V9 x4 t; m0 N" ]
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李国强认为,城中村改造 & l/ x+ P) B) j$ U, U
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涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 N* {3 l6 C) E, \6 m
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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" l C2 T; U* z, p/ @1 a" A很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 公仔箱論壇( f! q* D* v; X6 w+ @% \
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(徐志娇 编辑) " Z; j% @1 p6 ?( s. t3 h
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& T. u" j7 s; s3 a; e! ]- I. jtvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑:
+ w6 {. @$ J+ f8 I1 b! O Ntvb now,tvbnow,bttvb要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,5.39.217.77:8898* b$ F8 P* d" Z+ ^
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |