广州：城中村改造在利益博弈中推进 公仔箱論壇6 I- S# G, b. {% m* H6 [8 w
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
t! H( R5 p+ J: o% [6 C2 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 4 p$ l! N: D; Q* w: ^& \& e! h
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 9 b9 k/ X$ j* D. M1 \" y
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▲夜幕下的广州城中村。 ) E- x6 [5 W7 Q& R% r- R* O
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 5 i7 q" q, V+ T4 y3 p0 p) V/ o
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
" H6 `9 ~! ?8 |& N [% Z5.39.217.77:8898 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ! p, L8 W( [4 b! Q0 Y0 T$ |
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇5 D4 Y- k! u$ k0 D/ O% b
■“土可生财，地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb' y5 Z N$ Q% i: L
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
( }' g" [; I r' O( [ 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 9 O* l% k C3 u3 ~) ~
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
% \9 u+ d {0 n& w# {+ w公仔箱論壇 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ( |6 r" M8 l: C) @
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
. \2 M9 K4 P1 T: g 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
2 R4 C& v4 [; t! Z$ F$ t 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
& P3 X" g/ _1 r' V; v5 u$ K 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
9 `( V$ a' {+ _ 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 9 U6 q4 p" o6 Q/ s6 D
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 + e/ n3 B/ n' f0 \) K
■分红年代 tvb now,tvbnow,bttvb8 P' \+ O% W1 ?
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
. P; \9 m% O8 @ 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 5.39.217.77:88989 Z5 L5 |# Q/ h
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
) ]% D9 U6 D& t5 ?, ? 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
v2 X0 B. e$ Q' YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb- W, C+ J2 L, J; H
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
9 ?7 U( L7 @( K! g$ o 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” & J$ Y; A) k/ `4 J4 q) V1 T) b/ F
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
) m8 U) d4 S& d9 g; r% r公仔箱論壇■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb) G- T3 Y7 R/ P' Q: ^
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
. v0 B6 ]* S( Q1 A$ F! btvb now,tvbnow,bttvb 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ D* [- O, r) \7 l; ]
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
! D; D0 h3 l J6 ^4 t7 Q( t& W5.39.217.77:8898 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇& V9 h2 H6 W6 h2 U/ F% J1 I
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77:8898/ K! L, S, y) O( M* i
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 / K d0 i4 X# K1 M3 {2 ~6 R
■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ {4 n& z! Y: R% E! E) q
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.77:8898+ R W" H, M* g, ?2 N
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
* {3 a! |0 S g& `7 `! T5.39.217.77:8898 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
1 e, Z0 e3 C( G6 M& _9 x& Y* ` 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇+ J( s1 v& `# p
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 R% _3 F# B+ l, z3 Y
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇4 p3 ~4 x# D$ z0 G- B) k# j
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 5.39.217.77:8898' I. |( ?' `3 s8 p4 @2 `) D G% Y( i
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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3 n9 Y1 N/ s1 _& g) q3 ~% h公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 公仔箱論壇3 p5 |( z- u* B: p, ^) U+ `
w( ~5 r U" M6 ^- W6 v7 G和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
6 b: x% x' W! V' {8 b _# i公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) |: q: H# [1 s3 H5 F
请你请省级审计出来审计这条难账
) y; d6 p$ k5 F+ X/ d0 @7 q公仔箱論壇如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
* u* H( B+ I4 @& K8 e9 J8 g$ k0 qtvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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7 @/ m8 c0 T. _, r; H5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb" J) {& _: B; g( ~% @
, a& ?* W4 d) i3 X& v5 L& NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 n1 s' V7 Y' D! k' B
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
, U3 f7 T& V" r; v2009年11月25日 09:15 公仔箱論壇9 e* J1 C6 Q8 p0 ?2 }
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 3 o, X* v# k/ w" t/ C& x
: u5 U. j0 s; H. `2 dtvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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- n# T" ?% h- G- a. R9 j目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 5.39.217.77:8898$ D, _ l3 y6 u5 v+ j
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# i& e d# B8 c/ I- G* j/ z
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城中心的“小社会” : m6 n" [0 y- o2 D8 p, O* f1 A' Z
$ ]7 c, E. ]1 U! N! s有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 tvb now,tvbnow,bttvb" D# a3 x7 X$ v4 ~4 n2 x; h0 _9 |
0 h9 N( z# l& m$ U: n V1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 + ?+ f0 m7 Y0 t) f& r
7 [5 ?0 W4 X2 x: s9 { o随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 " K9 J6 @" K' o/ s6 _
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
* E3 [) X S, c" q5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 ^4 R: f+ }+ U7 v* i' a2 O$ l
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 tvb now,tvbnow,bttvb3 ?7 {6 F" \ Y, X
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 5.39.217.77:8898% E( y- F6 I% g2 g5 ? i: T6 b
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 5.39.217.77:88986 T: Y; |/ k/ a3 K8 m4 v% z
" m, F! c* b# l" {8 e. L! Ctvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 ! ]. l! \, a* S
/ T9 Y9 e6 S. l公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
I9 a0 Y- w0 o8 b8 Z* r, YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 E& f; H* Z5 I, ~& q公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 % y' m( u% | c
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
, r) C, z* }8 a; O3 ]5 A) mtvb now,tvbnow,bttvb
+ D: I" p/ C% F% y" k5 j, D% T公仔箱論壇在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
( W5 A5 b0 |4 }/ J! N, n! e5.39.217.77:8898置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇6 Q% o' u0 A) T( i! `
. o( u _5 @" p这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 5.39.217.77:8898. u$ O8 g; l, ^9 e' a5 h- R
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇5 n0 R& v3 F3 o$ t! ^* q
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 5.39.217.77:88988 t \: n Q9 `0 O" T: E" O$ n( V
6 n/ g9 h. I! B# Xtvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 " U0 U3 T& p- D5 a9 D
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 5.39.217.77:88982 P7 L$ ^/ z9 M; I, j) b# W1 S
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 5.39.217.77:88989 |4 p- x0 X* K& d a( i
- V, R! }$ ~) J4 _6 G& z琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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1 {; v+ M, U6 q' m7 |/ B. nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 公仔箱論壇- b) l1 C# [7 Y* D& }
/ H4 j! W* g( i. [根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 : w1 `8 e2 H8 C7 I8 p y- P
+ F Z1 Y) D" |% `公仔箱論壇该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 / {! A8 w! S. V+ I, F
3 r( d2 l1 r( I) n3 N% d& H城中村改成“村中城”？
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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% z6 w* z% m+ g1 \ O, z5.39.217.77:8898对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 5.39.217.77:8898: R# S, G' v/ m, @3 A! }. f, E
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 tvb now,tvbnow,bttvb2 s, P( L3 p. s! W* Y0 T9 y# Q+ Q
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb! m* ]& L4 H" E5 y' ^, }* a" Z- X
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 " L% ?4 ` E R+ T9 [1 \( o
" ?* i/ \8 z& @9 z u" S; ^11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 + f% z0 y3 o9 H! N/ M
3 O9 `2 @4 |1 f8 n6 K3 f容积率问题也困扰着杨箕村。
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: V4 x' W, s% o8 \tvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
) T; @* G$ j ?' m! ]7 [# X$ c3 d9 O7 Z/ h! ~( O9 C0 p
“核心还是容积率问题。
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# L* F0 E# h2 `! F+ X. P$ ]# \. jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
( C) x$ w: P' z0 |2 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- @" f' t7 p. ~tvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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' ]9 W% y. Q* k6 c5.39.217.77:8898“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇/ D0 x: r r( R, M6 s
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
3 h; ]/ p* n1 [/ G6 S' t6 n5.39.217.77:8898公仔箱論壇, W' V, u, X0 ~+ @1 Q
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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q0 m0 K& D% U公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
! X5 F5 \1 J: T* H5 Z, Atvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" V' @# \# c! v$ V' l. N; d
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 4 {* C' f+ b7 K5 `3 E
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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7 u; ?0 n% W* W: i5.39.217.77:889811月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇) @7 c( w7 L" Q3 \4 j" `7 j
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对开发商的顾虑
$ f$ }7 X/ s" d" Y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E v3 `: j4 S" N+ a) e
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
% e; G ^, O* x公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ~& ^% i. P4 ` w/ q
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 " @; @6 `* o0 ~
( S+ P* ]0 v6 G& p公仔箱論壇11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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0 f% P4 |3 X4 ~2 ^公仔箱論壇一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! H4 k# V8 a6 E" p+ u, e
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 / M# f$ F% y$ D3 H3 s+ r6 ]
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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6 I- I( c, t$ h/ Ttvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb8 H9 K/ `# o8 B% e: d5 o
2 j* I$ E x9 [2 y8 \, i( D) B城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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: ?* m& O( a# I+ [公仔箱論壇白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 3 Q/ e8 K: E _) k, f- f6 p
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 6 _ P. f' Y) ~2 d) Z+ c1 V. t
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 ( E: h2 Q. q4 f- k: |6 }: Y( l$ h
]! `7 o" _0 F/ B1 C2 l公仔箱論壇宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' E5 s+ F0 @: W% Y& g5 O
5 e6 J8 m3 F. ]; |tvb now,tvbnow,bttvb11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 5.39.217.77:8898! Q9 b0 ~ t& K( X$ Q
8 v0 I' s( x0 S4 F0 H2 P$ c5.39.217.77:8898此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
% u$ h2 A$ F; O0 k& R% oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 J% _# x/ Q( r8 O6 W# ]+ L公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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8 s6 L1 G' o% U+ A而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& s2 I+ b/ \/ N4 d% E" r G* X
$ E+ _& Y5 D6 ?* B, D! w6 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.77:8898, z4 J! f2 o* L% D
2 T2 V2 B9 o' T: b1 X8 r2 g/ g公仔箱論壇业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 " h( T! a+ Y N; _" U# e. x7 G5 a
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李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb8 E* h; [0 I9 r5 @
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 @ \6 y: h! _, o5 ]: T3 V
* z8 g) ]1 j5 `( |0 J, t深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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- m4 g3 a4 X. G" u5.39.217.77:8898很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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; f2 _( o6 p; @2 s7 H7 }+ Q! Y; Q(徐志娇 编辑)
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6 R* z8 D& s' @6 d4 jtvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
2 a& q- \" ^8 }8 F9 R+ U, Z }公仔箱論壇要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
% c" p: p1 J: G5.39.217.77:8898其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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