广州：城中村改造在利益博弈中推进 tvb now,tvbnow,bttvb0 d" z* g, T: ^
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.77:8898# b; V4 W* s4 M% R% k: J! n
( @) J) Y! P" s3 ~: r) T: P公仔箱論壇 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 5.39.217.77:88985 q" H! a- Z- w8 N- a0 B
, j! h$ z) ]; y. W' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。▲夜幕下的广州城中村。
) B& ?' B, L* V" [/ L& l0 z2 K! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 6 I% i' u+ i+ \7 ?1 y
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
8 g4 i: C8 O1 ]; u# C 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 5.39.217.77:8898; x( D9 M8 v; M) p) I' x/ r
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
7 b" x" M( w+ ^公仔箱論壇■“土可生财，地能出金”
8 ^: O6 ]+ H9 n) E' U公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 2 V$ X/ w# O" I: ?
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 tvb now,tvbnow,bttvb" b' P' O9 j) f6 B! s
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 6 s& H& i3 p4 p& C1 k; R
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
6 P, ]7 i/ X. a9 K! a' Y E, i4 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb: ~) j+ a/ q! a$ u+ i) g2 P( G
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
& Q/ n: h6 R/ u q4 q公仔箱論壇 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: I$ ]9 R" f% F5 P' _
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
7 T# ]+ V8 X6 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇5 Q& f# z3 b& X" |# j
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb4 m) }, [. l9 `% j- Z/ R2 P
■分红年代
) S; J1 ^& p4 ^3 g- ]5 P. P& ~) _ 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
) ~& S. L' H9 h9 w1 n0 e" RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇: `, W( B4 `' r0 D1 V0 O1 Y
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 公仔箱論壇8 a6 w' }8 W& G0 _, \- s" U( F2 ?
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
& z3 r& J6 P' F2 H 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
' Q) Y+ q- _2 \& k) wtvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
, |6 k4 E) A( ~0 J公仔箱論壇 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” tvb now,tvbnow,bttvb, f- {6 [5 ^( c# r( w
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
6 v# R+ x; t0 L- q+ t' p$ S■“拆一补一”
4 B7 n5 E8 Z& [; O* n' l 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
I4 z/ y2 n) Q5 k, F 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
0 R, x1 v; _2 R7 f/ I4 o4 }3 z9 e 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb* g" G8 D& r) O+ f
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
9 M0 i c' g' P! W5 R公仔箱論壇 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77:88983 n: v9 s- A- _( B
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
9 T2 _* N: ~. t J6 V. w6 v0 ttvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来 # r" @1 {0 Q4 m7 I
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
2 s6 U/ Q5 {4 c公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇3 C* A9 n& j" S: i6 f8 U% o7 c6 H7 ] n
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 ~) L( b) o! l7 I. \3 e/ [- t
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
5 ?5 G# f% Y. w# ]9 j# y. E$ I5.39.217.77:8898 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” ( G) m# ]9 r$ _/ W$ A6 L* y7 \
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇7 r; i0 E7 {* T2 O, v' k P3 Z" ?
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb- d* ?) i; @( L8 x9 ~5 L+ r
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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; Y( [$ i# H" |" K公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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. c3 M9 O4 x1 m* A/ h和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' f: c+ m6 e; M* \, ]
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
: f/ c5 y6 b, V# O" [6 v请你请省级审计出来审计这条难账
+ M" x; y5 U- Q; Y7 ^5.39.217.77:8898如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
& j+ n) [- l, `# @6 C0 b, M, I5.39.217.77:8898跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
1 g# y" h7 R# `% V3 w2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
* z8 \- f3 K4 L& U# G8 ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ^" T; w. W) c6 c- }
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 tvb now,tvbnow,bttvb7 {6 i4 a% W0 j& z1 H6 B" W
/ {" I# a) y4 E; t8 T9 btvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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- Q y+ h0 Z' [ n8 G高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇( X/ V/ [$ z1 E M" h
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城中心的“小社会”
& v, [, z" v8 f- w3 m- L% A公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 r: \* g' K* r! C
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5.39.217.77:8898; ?8 R' U- y; A" e
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- P3 ~6 _% B! M( [' t4 u3 H
* t: s. ~ p' P( UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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1 a! \* d; n/ T+ T1 W& A+ Btvb now,tvbnow,bttvb根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% O& P$ P: F G# [; a/ w3 w
4 r% f) p) ]! B, M$ _0 U3 e8 I在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
7 k+ X% v2 @3 e. Y7 D+ v, g- I公仔箱論壇公仔箱論壇% m* o" i1 E: x
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb4 l- |# }; p* i9 k5 I3 w
! ~; @* y, A9 Z e公仔箱論壇从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 2 J$ i# ]# [5 Z0 j& g. h
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
+ c2 ?6 x' D* ]! {& I; pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 K R$ a: ]. G" C" a* }tvb now,tvbnow,bttvb知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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( a3 A# V9 i3 q* A& xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
6 W& ]( u& o# I% |, xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 # O9 X2 S+ _+ U, k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( @! P# b; \/ u' |
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 % Z! j, J6 w$ o& d4 Q
7 [/ S' S- q! R) d7 O“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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7 Q r& g. N. U2 Y) Mtvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
0 z0 H( Q9 c+ R& J* s- BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 $ f& E+ ?5 Z2 i- R
8 A3 i1 v9 l# k- xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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1 w x' x% Z5 H% M( Q1 U$ q" y2 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 0 o3 f3 ?! r( {* G
/ H& O& ]/ S$ z与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2 u) ]& R+ J4 f* u9 ?5.39.217.77:88982009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
+ z+ ~& ~6 I) J; y% g dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# F; U/ [% j. J8 i! ?
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 : p& c# I8 o- a/ t9 v5 ~2 P4 L+ O
( {0 V) P+ M& L$ }5.39.217.77:8898卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 : f S$ ?$ e. W( S t' h; j
4 w; e3 s" j) S4 T公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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( x( q$ x4 U h. L0 |tvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 m4 v* b" z. y; V4 w! l, p6 {/ x6 l
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？
( e: S$ C8 h6 |公仔箱論壇5.39.217.77:88986 u A: v! M/ o/ E' w8 A
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇0 t0 E0 F. g6 o0 N+ N
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb$ y ?' D; [) t; t
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇+ |, a( L \! ~8 ^* x
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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8 `: s/ c0 c d0 S" A“核心还是容积率问题。 ( w6 t! r# G8 ?6 k$ E
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7 Q( w% c' }+ k# M2 W7 y”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 5.39.217.77:8898* s# l6 q5 l7 L0 p: t% {, t) e5 g Z( r
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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( I$ q, t8 M4 f( l. V: y+ |tvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 9 n3 p$ ~2 e' s6 |/ a; e
' F: F0 \' D) T, z( M( Htvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb* b$ I( Z0 s2 e" \( u
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.77:8898- j+ h) h/ a0 E7 R, G
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5.39.217.77:8898- l4 ~* D+ }" d2 ^2 m9 J/ d
9 C( q% B0 {; ~- l% ptvb now,tvbnow,bttvb李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 T, Q. ]2 t7 g, O4 l4 p* h
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 tvb now,tvbnow,bttvb0 W- e! [+ A2 x7 j/ v
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对开发商的顾虑 4 @5 v& B a" r" I' [
6 D0 Z) n' F4 Y, X5.39.217.77:8898业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 5.39.217.77:88981 B2 O, E" {% X0 _* g
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 7 A. [/ U3 k% {3 e. ?3 ~
$ x+ v3 J2 V. C) m11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 5.39.217.77:8898: ]) I; J, z6 p5 f6 j
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 5.39.217.77:8898* B( O H6 Y; p9 M: r. C1 c
9 _8 W6 v: B2 M6 ]tvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.77:88988 D# ^. N: @6 h* b3 O3 I
. Y% B( y/ K4 j0 ~# S据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: G" f% l% i4 L. }5 x% u$ n9 A, S
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb) A- {4 n7 G; {, o) H; K
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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, g+ k* C" [) y* g也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb& d& Q% D! \; k
9 O; O. @2 Q4 G v" Y% ]# W2 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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3 @! Y9 Y3 k$ V' G% x* L( t) j, e2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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5 H# _& _' ]$ B7 ~4 {6 C+ X$ W11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 ' A& y6 y: l5 N& D
7 v: @* b2 _' x8 c宅基地“利益之争”
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) e1 l* ^! R9 q/ B% K$ H5 i1 S$ ~- T1 gtvb now,tvbnow,bttvb城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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6 a0 P# r6 |# ~ _; pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 $ _* S G1 i$ Z' S9 e( G% R6 O: a0 S
' v! g1 U3 S4 _/ f1 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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1 E! }' r O6 B( v0 U+ kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
4 \: ~; u# F0 r8 u& x+ t4 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% |, q. {( K9 l
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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& j4 X3 z& Q( t& H Q; RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
$ p% p. h1 O3 x+ A( ztvb now,tvbnow,bttvb
% O& o+ L5 @6 Z/ R! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: o) l( i- U4 o) M
. z( S! J+ o! K6 T- Z8 W公仔箱論壇业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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: {2 r6 u4 z. v6 D; N7 i3 [李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb, @1 C A+ o* d% G
5 l! b T; {; Q涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 O( L. b; M( [7 W
/ {# Q0 L, ]# J3 y! |tvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5.39.217.77:8898- B' e- T! B9 Y/ y/ H2 n2 U, l
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 公仔箱論壇2 t+ N7 V- k3 m, C3 D% ?
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(徐志娇 编辑) tvb now,tvbnow,bttvb; W- d9 A: [; ]7 k5 ]& \+ u( R2 L- w/ {
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
- V0 V5 B' @9 r公仔箱論壇要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.77:88980 M9 `# ~; \* L& k9 w+ b; J
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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