广州：城中村改造在利益博弈中推进 tvb now,tvbnow,bttvb* @8 r5 \% E. c# l3 I
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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7 G; `% L' @0 y$ } （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 4 j% D2 c4 O( e# c- p
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▲夜幕下的广州城中村。
& ?+ k0 i* ^6 r+ S1 i 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
! e# y3 K9 e: s V7 _0 N 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
$ @8 u$ Y3 }# ttvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
3 s) G9 L$ l4 l" W/ F 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 7 \: Z" V1 w2 Z& F
■“土可生财，地能出金” # m- p# P& B# Q' i
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇7 b2 j2 r& `5 N- w
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
& f: q4 c6 X2 J$ @0 g9 ?7 H 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” % m0 g. `" B) r g
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
: h6 X/ h0 g$ S 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
. q+ R- a: G% E! S2 ?) t; Utvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
/ ?. o9 h+ ]- \. K$ q; w5.39.217.77:8898 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 5.39.217.77:88980 W, m/ N% U. H* r% a
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 # e" b( P! d( p; I5 _2 t& y4 t
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' s% [6 |5 f; T) X+ [5 A" u
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 J, s o/ p: R+ S; k. q
■分红年代
2 Z1 ^5 b6 n+ D( {' g! J0 d, }9 Y 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
) {( F) o0 Z* n2 Z5 Q) e0 f1 S 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” % I. d' a) W) U
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
* E2 C; K5 b3 J( r, w( tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 5.39.217.77:88983 O9 o [3 u# b+ O, [4 n5 X0 e5 D
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” " G. e! F: f; x* \+ v
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
: w5 {4 p: q: C1 y$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
4 ^8 \8 c4 [$ I! h; N+ r, Y- u5.39.217.77:8898 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” ( r; n/ B3 S$ P6 `
■“拆一补一”
/ z+ `$ e2 u2 g& ~ 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 , |5 u* E% ]- H, R$ H. v9 ]. ~
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 $ E- I' Q" E# U* o6 s& k
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb( Z) C: F( R6 a' I
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 0 K9 V9 U+ M8 z8 U* Y
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 8 l" v7 \/ H" w2 y
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
& k+ B m8 C3 `3 y3 z! s4 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■城中村拆迁要慢慢来 ( Y& ]& x) Y R+ ?7 g
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' T6 Q3 X% @% R0 m! W3 Q; R
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb0 _" e6 W3 B( U3 M" Q5 W
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb+ D; V) F* H% _) X* a) Y* _ a
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 7 v) j/ I" a9 q; t. i
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
4 @# r$ Q0 K: ~) E$ E9 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
1 Q6 r/ i' m0 T: q5 z* ]公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 M/ M+ l1 f. p
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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: q0 k) M! B/ n$ T 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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7 ^4 c; g& Z( W& W- L" _1 O- ztvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ f ?( E4 R7 p0 [8 K
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 公仔箱論壇& Q, M9 h, A3 A# \5 f! K) Y
请你请省级审计出来审计这条难账
5 B& ^- |$ O0 W% m' t% V6 h9 h/ `tvb now,tvbnow,bttvb如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。% T- m# ?1 u% h# O( `
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）/ y z8 u* t' F2 ?
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# A7 I' W* V+ C( a/ ]tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇4 A" _ L8 g' e- o$ m7 c" g
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
: D& B a' Z0 o) e7 O3 B4 ]2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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7 \# Y0 s- J; H7 Y6 N7 `+ a0 y. BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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' _6 m4 f. Y- B# {( U; [2 W目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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- K. S3 K9 n, ?$ q* j8 V0 G, `高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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# Z6 R+ Q# _8 R) t( H! |) NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
- R) B- j. Q, @2 V/ V5 a, N3 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 G5 d' ^4 s+ j+ I8 M3 Z
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Z& {$ V9 [, B5 x5 I
: A2 D5 h* J( x. A$ M* X, Z公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
( X6 A6 \! N3 V mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 m$ B# y& M3 v( ]$ N: i Q3 c. I公仔箱論壇在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 6 U8 q8 r5 `- U- ?7 d2 N+ v: i" ?
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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" d3 a; b9 y( |5 [5.39.217.77:8898在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
7 y7 f9 [& |; U. S6 `5 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; p* o# `0 S9 E- Z* oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 ( i' J2 S2 I, G& e# d4 h
* k5 I6 R& e, q4 |从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb( S$ J; n; B1 q8 w% a
; B3 O+ j$ w# p6 y$ Z& t9 `' ~3 |5.39.217.77:8898“卖地筹钱”以求变
, X0 }! e' b: V. ]" Itvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇$ Q- E# G) M8 W: H
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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$ D; c9 o' s7 H! @ o) b" M' ]公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
1 L' D& q1 F4 |) B6 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 w- P( W3 C, K$ u# x& L4 k
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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& w0 ~! f8 z5 b3 @) s( Y; s `7 v& h: r2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 , T* H& f3 y+ }1 j
5 q4 g5 U% C- u) n5 P N; e1 s, }tvb now,tvbnow,bttvb在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
- K! W3 V2 J# E# w& [置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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4 e* E9 N% r- E* s) }/ W公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
1 Y/ D3 _0 j; S! _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& j! _- I" ]3 m9 t) Z% k0 t& _- G
这成为后来广州城中村改造的一个样本。 7 ?: ~% h% A1 @7 y& q
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
6 ~$ `, S5 P+ D; Z( d0 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 ; z6 |" j) f2 \* K
& p* L( I# f5 q7 l# _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 公仔箱論壇1 N1 w# u- u; D2 | w
+ m2 a* t+ u; i7 s! n公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
$ f0 H% X, \6 [, g* ] `- e公仔箱論壇5.39.217.77:8898+ R% i5 e z* R: z+ v1 |1 L
一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 % P5 R1 U2 B5 ], ]
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 ' B! Y0 Z: h, W4 b: a
& }6 X4 ]; s+ y/ Y" z* c公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% s5 P. P$ R4 S% v
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 8 F E0 L9 X& Q* Q) h
" u4 ^ L& B7 s, W+ D2 v5.39.217.77:8898这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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. n' D+ ?4 \$ y. atvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
2 ]/ b( A0 p1 e' V0 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 k% }! _$ S6 D/ B3 D8 k
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 + F/ L$ C! d. E) d/ j
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 tvb now,tvbnow,bttvb' }2 A2 B6 Y/ E( _' a* E
) b' M+ B+ R, p( q) ~ [3 s/ M公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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+ b$ A! y/ b) }3 V公仔箱論壇城中村改成“村中城”？
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 ! _! n4 @( x# ~# l( |
! D( }3 q x3 c' Y& l11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 tvb now,tvbnow,bttvb& N* H- I2 x( o; {" E* }0 G
8 h3 N* }' c- o. z6 k公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 ) u' l6 B' v1 O9 D- b% T. v$ H+ D
4 @% R/ g' C e# A* G3 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 5.39.217.77:8898- C) s5 d6 O5 P( p# w
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇5 R5 v$ i" Z! I6 R
8 a j! J: O6 b; s4 m2 U0 k5.39.217.77:8898容积率问题也困扰着杨箕村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m, @+ E: C- @
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 公仔箱論壇& ?7 a+ t/ h) d# z
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“核心还是容积率问题。 # R" e9 m1 s6 {$ H% h
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 公仔箱論壇 L/ E5 F" a1 W0 S# ]: b2 [- D
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 9 u8 R. K3 |/ k# [/ A9 L
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇( q9 w }( k7 q( X2 b
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
8 R9 j6 R3 p! Z3 h$ t- [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( w4 k) T- }8 G( ~2 ?李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 / Z, s4 x' u2 Y! M9 q. E' o! c
; s# k3 R- g% u( t+ m2 Y不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 0 }, o8 r, e/ q
; u& _2 J5 `+ Z* Q; D0 p! A6 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.77:88988 B @* h* h* l: k- M
" W+ f# K3 m g/ O“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
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3 {, k. w& J/ j% d: {公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 5.39.217.77:8898! N" ~2 ^0 B- W/ t
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 公仔箱論壇$ @( \4 W/ G7 q/ m
4 e& A+ E" X% s, V; `6 M6 X公仔箱論壇11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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4 |; E! O/ h5 R& R9 J6 M: d11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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; \9 r4 t+ F P一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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7 r! S, O4 _; q; b; ]2 g. L2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 ) e! c/ X& h l( B3 O' k
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 8 w: y- s4 p0 C" W0 h+ U
# |5 T) I0 n8 W( S4 _# E' D9 b W2 K公仔箱論壇他城中村改造项目。
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; p3 }& ?4 n$ M' g* BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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2 w: y1 _- y9 p& Q1 S- f公仔箱論壇广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 5.39.217.77:8898& {# i+ c4 B1 J; a8 o" `2 |7 R
) r! [* r* U, k& t) `. _* O5.39.217.77:8898也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 |' C% f* z$ r6 g% }$ \* Z0 A
4 S6 [ K1 r- q8 r/ P0 Y# G' P: _% kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 5.39.217.77:88985 Q: m) }/ \9 s
& ]: ~, `" L% |8 J. W11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 2 \; k. d9 l5 y7 t9 I
4 f) i$ b/ _) Q utvb now,tvbnow,bttvb宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 q0 Q" c) M$ s. r9 J- h, d
0 \$ A, y9 M# y4 ?2 m9 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 6 B2 H8 V. f0 Z. B
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 # n* S5 P+ n& s5 T
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
' z- m7 Y3 r9 `% ]4 L9 ?0 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! E; E9 f) D' |' d5.39.217.77:8898而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 5.39.217.77:8898! m+ d4 o7 h9 j @. |6 x2 t' u
/ I& M' D) s7 G* e0 e ? BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 0 R* ~8 [1 e9 N" X, a! t7 Q
4 p7 ]; r, z: G* C, Itvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb5 Q4 M( S- n! H. f
6 @$ [1 `) `5 E7 D* e5 p2 \+ o! T李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 8 T) x( ]- E* t$ K
e) G2 J6 @" F9 g3 s% A: P5.39.217.77:8898深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5.39.217.77:88981 ^* W9 I; \8 D6 F2 c( q
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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' b( w7 [6 W+ z4 M公仔箱論壇(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 5.39.217.77:8898% y( o8 K# f# e* ~8 y" S& H% o1 z
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
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發表於 2009-12-11 03:35 PM
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