广州：城中村改造在利益博弈中推进 tvb now,tvbnow,bttvb' P' B1 S3 ?, J
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 . F) j. K0 g7 L& A) `
5.39.217.77:8898; Q) H4 Z2 W* B1 X: f
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
# _! K) X1 A/ D: ?) M5.39.217.77:8898 * A0 |1 s x; Q
▲夜幕下的广州城中村。
+ B. E' W; {; k$ Y. m5.39.217.77:8898 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇: A. o/ p3 f0 ^3 L+ d) `
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.77:8898+ g2 B$ P! f% {% _- a, D- G
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb$ j1 K. k Y9 z( V
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
2 w* L1 d! Z6 n- u) U! I■“土可生财，地能出金”
% A( S# v$ u6 f公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb* Z, l. H& P# j9 A+ g4 ~4 A
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
5 o& X: U( L6 f. \ 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
/ x2 v+ @& ~+ b, a: ^6 U5.39.217.77:8898 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
* F$ W6 Z$ o: ~) T+ y4 M0 y: o 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb7 {7 h$ o" j# }& \' H8 M9 V& m3 X
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
- N9 `+ q$ B0 H& x _' Q 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
: ]: `0 m( I8 T- D 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇( D4 x1 c# s2 S7 S" u
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 5.39.217.77:8898' g% C- s D7 e* S% T
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
9 P* E! b2 O Gtvb now,tvbnow,bttvb■分红年代 5.39.217.77:8898- R8 q( m/ h7 h8 C" U+ J% D
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
+ ^# u# c) I3 z" t公仔箱論壇 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
0 g2 b/ G4 d7 a! r3 Vtvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb0 i1 B) w' z$ G8 ?
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
$ W) E* K6 b- ?9 V3 h' w# nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
! M" f% Z# a7 H7 T% u; ] 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
' U. v3 W# N# ?9 g; o公仔箱論壇 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
& i: E" _2 `& G) @3 g- A 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb I- B" D! [: q, b' Z" f
■“拆一补一”
- m2 J$ P: p1 g, J6 U公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
( p* |: x' p, ?; S 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5 q- X; i8 K" x; W% f4 M
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
" g2 `: k' Y/ R: U. A3 K' n9 } 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 tvb now,tvbnow,bttvb# |" B9 S; }) J& m
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
4 M9 f2 I8 x% B P公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 9 V, L! }0 h7 V' X$ N3 X# ]
■城中村拆迁要慢慢来
4 e0 w; s3 o- l5.39.217.77:8898 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” / [: a! c t. W' J1 p5 b
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇 I6 d- U- T. _1 V# F
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
* M1 J+ j+ l1 q2 a4 T# WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” " |: J. u0 I8 X" V
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
7 T6 e. u8 W+ ^) C4 S) i) f( j) I4 s5.39.217.77:8898 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇% q/ ?7 P/ i6 D, X3 _. S
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 5.39.217.77:88984 a( A$ d2 z$ w4 C$ ]8 r9 U5 o
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb$ O4 C! T) z0 v* S3 J3 a3 M6 V: \
tvb now,tvbnow,bttvb4 Z% M& c N6 G
8 X. |& M8 R( H8 H+ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88984 ~8 M; {0 ~% y, T4 c, p
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
. z# M0 \+ P e5 _" T4 ]/ I# A公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb D0 T# a2 ]; w2 N
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” : D/ z% s' V8 e2 v3 q
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
' B% _0 E8 C, M/ N) HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。请你请省级审计出来审计这条难账
% P( E! P3 b4 g- ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
3 c1 h" S( c: h, y6 l+ j跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' Z3 P2 f7 A$ W Z+ A
tvb now,tvbnow,bttvb0 ?. h6 w- F$ I$ M+ p
公仔箱論壇8 X- S! h7 V8 G# N' O& z* b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 q, G" {! k% a2 s1 C2 ^
% m* V2 z1 r. U0 t+ r# hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 g5 ]( D( ^8 X X( w- y# e' _
公仔箱論壇" S' Z( [. k4 y+ J5 D& b, Y
' Q8 H, [$ h3 a# M4 y3 |& J6 h; E- t8 a- n- b
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
) _ t' ^ G: L0 r% I% F) Ntvb now,tvbnow,bttvb2009年11月25日 09:15
x! f, m z4 @# z+ y
% M! X. k4 v, G V! Ttvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
9 S# `" g$ p" W0 Z- i: j4 l4 {, a+ p! E6 c/ z) M
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 y+ q7 O4 w7 ?# u( n4 x
' t6 [: G: S- k目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇( U! f. y K* X. q
公仔箱論壇. g+ G( I' ?8 h5 e2 ?9 O9 w2 J
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
: g9 X' m* q7 E* V4 m( NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ n9 |% P* p7 `, stvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会”
: B b( u! W' T6 X3 ]/ jtvb now,tvbnow,bttvb
Y6 J) \- r1 v5 Ytvb now,tvbnow,bttvb有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
' G0 P% G% a: C& T; A
+ {5 Y2 I2 l w0 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 tvb now,tvbnow,bttvb G/ ]) M4 M( o* y
5 a3 i! p" Q/ o5 [* }) ]) X# B0 C" _8 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 ( U9 \$ Q" e- ~
tvb now,tvbnow,bttvb0 T9 l& X- @( u6 |# u
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.77:88983 ` s D0 Z& g( p9 _/ ~
- }( U/ e/ a1 J) ^9 A- kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
$ D! n2 i: d h7 I2 V公仔箱論壇* t! L% d* z$ _1 n* ^* P% V
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 3 V! |1 ?6 A7 F4 W/ u, r# r
# P+ d, E, p3 ~7 v4 J# r) @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 5.39.217.77:8898/ X c. ?) l5 @+ {$ [
/ S. B& b: d4 c. F) @ {2 P公仔箱論壇从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 公仔箱論壇# M) g6 }3 A: b: h4 z' Q
# A% J1 m. n/ J5 L7 e2 A
“卖地筹钱”以求变
, U3 J. m/ I8 X- A# y7 Dtvb now,tvbnow,bttvb+ |# J6 y) }5 q1 _, Y
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
1 P2 B6 }+ M, s5.39.217.77:8898) C, t2 V5 F/ }9 U/ c. v: ?
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
9 B& j' m0 k. Z# x" e公仔箱論壇
4 B3 m! S0 F8 r+ } z$ q5 otvb now,tvbnow,bttvb知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 T5 ^4 l) R# q2 j' ]
5.39.217.77:8898% s6 O/ e( k4 X( c5 ~7 Z+ q u. q
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 G+ v$ \( ]! q9 M# C
; T1 i" `% X1 }7 p在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 公仔箱論壇0 F+ O/ Y) Q& ~' i+ C
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
# T# G' }5 l* }( X( @8 J: c, R
) K- n u$ K; p% |6 N公仔箱論壇这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
/ F& G; p* V6 n0 u O, {5.39.217.77:88987 u0 k7 J& p- {: j
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
" F4 W0 |5 ?. T% h7 ]/ K6 u公仔箱論壇5 W6 w" b& S+ f- r E9 R8 M
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
$ D5 f6 C/ q1 G. T* i公仔箱論壇
' J; L5 X$ \, h" i9 Q: d5.39.217.77:88982008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 tvb now,tvbnow,bttvb* i( T9 k- ^5 D2 ?5 T2 l
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
6 n$ ~5 `5 m) K/ P; Ztvb now,tvbnow,bttvb
; n) E2 I0 L' r: t2 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 5 p( {4 W1 S* l+ f* b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ \3 g7 [( h* a1 c
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 公仔箱論壇1 G9 N: \) _( V; j: ~
公仔箱論壇% M; ^4 _- ~$ @
一村一策与两种模式 5.39.217.77:88987 g8 {0 I- I- K' ]+ ?9 t" p" w
' u, Y* @3 M$ ^1 A. Y6 V自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
. A; k2 M0 n8 M公仔箱論壇
8 \& O& x3 v/ a4 h% ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
) e3 J% ]' z9 _2 X; r5 H1 i7 Q7 ]
/ \3 l; |) h+ y3 y* dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 & s8 J7 l F$ ` Z
# M! ?( \. e/ s1 [; E5.39.217.77:8898琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇, T3 L8 c+ ^, ~+ E% m0 S3 \
公仔箱論壇4 b# O2 ~2 n: H; n( w! Q
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
: E# Z |! v9 Z4 m6 H% VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898' D; _6 A: @# Q6 s5 d+ p
卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 5.39.217.77:8898" {5 w! ]1 }$ l' ]
! K- E% o% j' }8 c* t- [
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
8 q8 ~# |0 y5 p# a3 z* B: }公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb: Y" r- v; j/ {( y
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.77:88989 i4 ]3 ^. o7 o, P/ n
+ a- N5 R7 Q9 C% V7 m6 ?- E: ]2 _+ k$ ]tvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 7 K# N4 C, C, G7 K, B( y
; ^ ?+ ` Y1 t# O& c Mtvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
+ D' F" v" _! N. i; W2 d
6 x+ Z6 ]6 y6 x% M" ptvb now,tvbnow,bttvb目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
( R9 f+ F, a' |) F/ K; H- X# wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# p! l' Q8 ~" d
城中村改成“村中城”？ 5.39.217.77:88988 M5 `3 D& C0 u! r* x2 q
5 k9 d( _4 J# e& Y( e公仔箱論壇三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 5.39.217.77:8898( \( j! }: S& [4 o8 C/ j( _
公仔箱論壇& n8 y( B% u- [' y& f" E9 T: r
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 ( J2 x/ B0 ~& p2 |9 i( P$ y
% q, w' M- k1 l6 n( R* s5 `4 h/ k
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 公仔箱論壇/ b2 P( }, g( G- ?8 Z& L! ]
( O" C$ l: i, p k. A. |公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 + H# @2 k9 W5 t( m
5.39.217.77:8898 y0 v" Z+ \5 c. }/ X8 B2 n
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
0 k$ M* O6 `9 Y) {- }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb+ F+ b. d. y( D" @/ L
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
4 x3 ]& D6 A- a* F! }0 m, [/ O1 O$ V+ |* T9 E
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
4 N# M+ G9 L3 D' \0 o/ ~
5 D/ |8 d" ^0 a8 r( v: r0 r公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。
& c L* H! A6 a4 T! D% S1 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ Z8 ^. @5 v- {3 w% ~7 @% D8 L11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.77:88987 q" f" G' K7 _$ t j! L/ Q* R
2 ^# t( }5 e4 c, {+ ?' y% I8 I“核心还是容积率问题。
+ x T1 |- z( o6 R8 \' l1 [5.39.217.77:8898
0 D6 @" }) o E( f/ ? M/ t" @; |$ P0 U5.39.217.77:8898
0 U& O8 \$ q& mtvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 5.39.217.77:88989 |7 `3 X" ~3 r4 }+ I' X: |
( r4 u( F+ n0 T$ ]# h) o4 _5.39.217.77:8898李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% B3 l, p/ }" O8 h1 @
& M8 @7 Y" p- d! K$ J( D+ _5.39.217.77:8898“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
- d1 T0 {9 `& x+ ^9 ]公仔箱論壇& @/ w3 X; `$ t+ v
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
" m) T% P; ?! ~' l( A5.39.217.77:88982 M9 b- ^% V5 L: t' O
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
2 e! p( @3 ^9 l7 j2 j3 B& mtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ~4 y2 u8 W* G, O
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
' B$ Z d7 F, L/ H( Z公仔箱論壇1 G9 {5 d; D& \" M
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
! v0 p1 @5 l' h; }& wtvb now,tvbnow,bttvb: \" c+ o& I7 W8 s4 [
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.77:8898; H' j5 S% }2 E+ x) D% @/ T
: n+ a: ~4 M- j8 `) F4 a. Q' M7 ^# q“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.77:8898# e; Q6 ~% c* X
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 r+ I" @! w* v, h7 q9 k5 x9 Z1 W- K
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& P% n$ v" T+ H! L6 ?
% d% k) v6 U3 F& `$ ^0 Q5 |: [+ Y9 }
对开发商的顾虑
9 F& L! \ }! A+ p0 E) T5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb% o; I& X* m( v4 T. B
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) k2 E* y% y! }/ R
i7 ]* m, s* t冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
. `4 b( d1 y; w! x; ?5.39.217.77:8898
1 m" p- M L( J; i9 o# G* ntvb now,tvbnow,bttvb11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 公仔箱論壇' g' x( y; t4 X; \
0 y' o D- Z& O5 P5.39.217.77:889811月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
2 l; S$ j; n. h! V$ {# J1 \: Y# `tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 A/ k; N/ [3 G) M
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
9 Y: v# d+ R5 N; y1 }tvb now,tvbnow,bttvb
7 ~* S5 P" O( z+ Qtvb now,tvbnow,bttvb2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇( T+ ~* m ~' h6 S3 D
/ x @+ J) u7 p$ c @) eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 w- B$ {" T6 E$ q1 w
公仔箱論壇5 `% u, e( i" G
他城中村改造项目。
5 K, D) K1 ^) V0 T2 S, P) S/ h" R4 D* H) M
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 `1 S3 M# @3 A) c- _6 _ S: e5 t0 ~+ i
$ h' f" F# M% n$ l2 n/ W4 D广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 * |2 }* H: }6 b: L4 {0 w
tvb now,tvbnow,bttvb% k* \' s; S+ r6 y) X: g
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ R" c) ?7 H r7 {& q
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 u# M1 w6 c; T8 b) s1 A. [
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
% k% M6 h' @) STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 O- o! z8 I6 a8 H; _白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
0 x* T- R- E$ K9 o- J1 Q4 ] t2 T公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb$ @2 n2 i/ P1 Q3 U8 ~9 B& H h
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 ! g( [2 I' s" l, k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 \: @9 w/ T0 Y% P* _
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 8 J) r; m5 g9 b0 d2 p2 Y5 j ]+ Q A
5 V- q8 f; \! C# {- G+ e+ g: Z' B+ g宅基地“利益之争” 公仔箱論壇( }; ?, k$ u- p0 B% M) O. o
tvb now,tvbnow,bttvb' a. }$ D* \3 u' k8 H7 h' R
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 5.39.217.77:8898, U! Y M P9 L: l$ M& r. D
& |" o; k' W' L9 j% k! p3 h11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 s% k6 X& {; A& B$ I
tvb now,tvbnow,bttvb6 ~- z* P' \1 ^; ]9 V! J
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
& _# ^7 h; z- k1 P4 Ttvb now,tvbnow,bttvb
3 O3 Y! `9 W1 r/ L8 T$ ?7 |公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
. W ?( G. o& B; jtvb now,tvbnow,bttvb
P; U* U! x9 s+ r村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇 P0 ^5 W$ `6 @) o7 U0 T; u
5.39.217.77:8898% ?% `* C: E8 }" S# Z+ D# U
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 tvb now,tvbnow,bttvb8 ~* H. r! } G; g7 R
, R2 ]- Y# }% n6 J7 t& k8 P1 x5.39.217.77:889811月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.77:8898" F2 G j9 }, C0 V+ B
; ^+ Z# x7 e9 P1 |0 T" `: gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
/ e; C1 L( \: o4 O3 D公仔箱論壇
7 d1 l! a. n! z. v李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, M, _/ a' S1 `9 `+ x& ?6 W3 x
公仔箱論壇- A, R$ c+ p1 B# n
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 5.39.217.77:8898+ p5 }# Y: z% H2 g9 J' i
9 z }1 r9 c* O, T; @% ?0 k
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
6 m, E" k# E$ v1 E1 g9 S" D公仔箱論壇公仔箱論壇9 g- E+ u4 m( f- v; x5 O8 ?7 r
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
7 z8 b0 Z% d9 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) k5 l% z% e3 e$ G# }7 K
(徐志娇 编辑) ! ]" O( o% D8 \$ @# o7 v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 m% C( \ l' s& n7 B7 b7 M
& o, W5 n2 N; L! _- E( J
, I9 o: O0 J" p$ R" M0 h公仔箱論壇
) f- I" q2 {+ O8 i7 T% Q9 n5.39.217.77:8898
; |6 |; o3 K; W. b* S公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 公仔箱論壇1 d1 g$ g0 U4 A. d
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，* Z' `0 v7 j( ?- v4 V4 P
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
