广州：城中村改造在利益博弈中推进 5.39.217.77:8898( K' m' M# k& i) G8 g, J
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
, Z; I7 f5 v% ?1 a0 ?tvb now,tvbnow,bttvb
# i2 A- t: z9 j7 b （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 5.39.217.77:8898' R' e' ]2 r6 O( s1 w: [# ^* z
2 ~3 U! y* S1 w8 ]" A6 R▲夜幕下的广州城中村。
5 y: i' b2 G y, c! V6 X" u: {tvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
2 F; v# U: H; B" E7 otvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 }9 g1 j0 }2 D0 w) x
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb8 ?7 r/ c, V9 z( W* R
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 5.39.217.77:8898: |* Z) g' y, t. ~& E* I% N0 W# o8 C) a
■“土可生财，地能出金”
5 a: P* X4 [2 F/ s6 W 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
9 }/ V2 Q* ]3 K 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
5 r) g3 m' I7 K I. X+ p) v 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
3 I( N' S- z. T7 e1 _$ g “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 公仔箱論壇" t% t1 N# V) a$ y) p; B4 M. i
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 ) ^9 ^" y3 ^2 D2 w
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
' y' r+ G4 c# a& ?4 k3 ctvb now,tvbnow,bttvb 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
m7 M; X5 F0 y% _ 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
7 a W* w3 D! f5 p 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) L! s# E. g; L) B
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
( M8 \1 k1 l4 H4 [! a V* oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■分红年代 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ]% G4 r3 m8 s" X/ \2 |) d5 U
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. \+ R: t. X7 B. h6 \% ?: `) c
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
" p2 r) V0 w5 ?0 E 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
$ p, s- l! K" x$ {3 Otvb now,tvbnow,bttvb 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
9 W% s% v, Z( q% H 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
2 E( H: T6 x! Q! u/ w9 ] 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
9 s- ?4 q3 X2 w. G }/ i 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ }6 ~) `7 F, |3 A4 s5 I
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
1 _1 w& z+ ~) `■“拆一补一”
- S+ L: X8 K0 ^4 k9 A Wtvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
* E' i1 S, h3 P5.39.217.77:8898 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
' w% F6 n" c9 m V/ O1 N& x0 I7 d' U3 z 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
1 L( h. `0 o6 S- P% B* a9 D公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 , V8 u. s% |3 a- h" O7 F0 R
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* |3 e/ K+ x0 P" q$ g! i' z! p
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
G: [5 E% w# R+ O" J, ^3 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. B( ]5 a7 v3 e/ d' p
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
$ S$ z* t, @& G& V/ w 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
: @4 D+ ]; W9 ntvb now,tvbnow,bttvb 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
! i+ o2 n" V3 g; htvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
7 }( q* t6 X2 O! b) xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 公仔箱論壇# I/ e. x e4 c5 O" F' C% R
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
/ }$ U/ {' s6 h( }: ^) V7 Y6 ` (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
3 F2 J: m' S. `7 u0 v% L) {# {' X- dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 M' E2 r% S2 T6 v- E
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; E. l3 y) l& S, J; \/ Z3 Q% ?
( \8 e* C7 O9 h# Y5 ]5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 |! V2 }. X4 X# m$ v
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
- A* ~0 j8 ]& {3 H$ X; LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ g q) ^5 ~* f- _
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
$ h1 e: j. V: Z% C) O" l: K' _5.39.217.77:8898------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
6 x4 J2 Z! q+ z z* K( Q3 Y请你请省级审计出来审计这条难账
, D# m: \2 @+ b: P7 Ztvb now,tvbnow,bttvb如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5 x% p8 H8 ^4 ^2 {; v) u6 y
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvb now,tvbnow,bttvb" g' g# z- B* D# [
( C# @' |8 u" @公仔箱論壇" A9 Q+ |5 o2 {5 z' K8 R
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ v8 Z$ v( D2 f' K+ S: o. I
tvb now,tvbnow,bttvb. Z5 |- o# O- s* U8 _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 `+ z" X4 [7 `/ d
- ^4 N# W3 K6 C' v- c' ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇4 s6 D6 ^7 w7 Q( e2 v2 ~
+ k" w3 [7 w# w( ~6 Q6 a1 d1 z: _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
y {: @" ]4 g2 U. Atvb now,tvbnow,bttvb2009年11月25日 09:15 tvb now,tvbnow,bttvb0 V( a, Z# g9 {, G; s
& V* z* g1 K) ]; F[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
5 `5 Y4 {& r& v! r, v5.39.217.77:8898
3 e; J; j9 f, J# ~. J中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
4 M" `/ H# c% S$ _ `. m+ k( N公仔箱論壇
' q5 E/ q, q; o2 F5 ttvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 V' L/ Y8 j; U/ D: m& \) J
9 } }3 F/ r) n. P8 O( L- ~
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇* t0 r& n: \$ X& P/ D' n
9 b$ J* `# {7 }# b7 r0 Y7 V0 L7 P" B
城中心的“小社会” 公仔箱論壇* k+ f. o1 Q6 K$ X
& C# S1 M, J3 q9 Z
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 公仔箱論壇8 l- }3 N% Z I0 V' M$ f1 v0 `
9 g9 M. i4 |4 H' R+ {0 A- d公仔箱論壇1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 ?( s3 E9 M1 D$ A3 Z8 O4 q) r
3 \- }9 P& M4 ?* i$ }) d2 [( |8 X$ y公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 5.39.217.77:8898( w8 |% d5 k+ y# l4 F
tvb now,tvbnow,bttvb4 }( M) {# U/ s
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
" l' E4 t/ y* {* ~8 Z6 |公仔箱論壇公仔箱論壇3 j& I7 W( \: y/ T
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
" \7 u2 L: g+ Ktvb now,tvbnow,bttvb& R' X( s9 ^# `
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 tvb now,tvbnow,bttvb3 p+ ^3 g: @+ V3 _5 L
7 M) Z* ^* M1 H0 c$ k/ [
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
* X$ [7 \1 c4 S2 h! A7 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ a) Q7 s2 d8 u从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb$ z1 Q1 @1 W- f. f
: k9 G' H2 k o G/ D+ J+ A& kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变
5 H5 |+ g5 |0 Q% }) s! eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, j w. Z, ~( d' E$ S6 L5.39.217.77:8898如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
5 P- o9 l5 X5 [' q9 A# J! O$ w% k5.39.217.77:8898
7 J) w% M* M1 Q' g5.39.217.77:8898猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
3 q+ Y0 ]3 d7 _4 i公仔箱論壇
: }4 n4 t, L2 d4 C% R* f W0 N5.39.217.77:8898知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 ) T0 w7 o/ @5 _5 V
# a3 H& ], V9 [9 R2 t- z# V
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
5 ^7 Y3 B3 x; t! S% N$ B; Gtvb now,tvbnow,bttvb1 {3 y2 Y, {% D6 ?
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
$ l+ z) } n1 W" c: n置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
/ v6 d% y% a s5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ B" J+ b+ ?5 j' h5 I) u# S/ K
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
. ?7 R$ t$ g8 e4 s) G1 \4 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898) l d. e2 b, N& v t
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
k1 K2 U3 x B' m8 T5.39.217.77:8898
9 M; S8 ^2 A6 }4 Q. r这成为后来广州城中村改造的一个样本。 % h* W0 u1 N; S
4 n3 _0 ] z( `- k2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
* {' [2 O1 o! V9 U( \# Q+ N该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
7 @6 {% v5 c& h+ Q& K& @# ]; J
4 k+ ]2 d* f! s+ s; [) _+ |公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
- _/ V: G% _4 E4 U) c- d0 e5.39.217.77:8898公仔箱論壇! k' i" Z0 H" A3 v
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
" T% `- e: y. i4 r3 J% Etvb now,tvbnow,bttvb
8 U& I) D% ^- ~) A# c) D2 R5.39.217.77:8898一村一策与两种模式 公仔箱論壇- b, `3 P) k$ ]7 r% i/ z
; ~; l8 o2 \2 O$ o3 w$ L9 Y5.39.217.77:8898自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
! g, d; L2 j0 Stvb now,tvbnow,bttvb
% k1 Q" c2 I$ J4 V! n. O7 ^5 C5.39.217.77:8898与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
4 F% `! @( S1 n/ }; G" lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇0 f8 X2 l5 S% l5 C/ `% _2 P
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
& r( k+ D! k0 I' CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: h5 F$ Z" ^0 Q8 {& o5.39.217.77:8898琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
6 I3 ^# }7 X" p/ I' w# A8 k: Otvb now,tvbnow,bttvb
+ u$ D4 o7 x! q" jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
9 O$ Y! N- t0 Q" I/ y
( G$ \' \, _( Y9 O卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, `$ t* Z1 {- O- a$ e* |( ?
/ H3 Y. l2 v5 F& Q! {4 E; Ttvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
: c7 m- N% q9 ?# P% y9 Etvb now,tvbnow,bttvb
7 X; A% l# o+ G3 x7 ?根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 2 r# C* G C! }6 s G& w B, s
; ~( ^2 ~9 o) q5.39.217.77:8898该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
k& S$ F6 X+ q: E9 \5.39.217.77:88985 _% S* K0 Y! W0 ~2 P
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
* q/ s9 c. A* Q: M9 D4 q; V* H5.39.217.77:8898
: E# E6 C' |7 g% z: f& V. s9 w目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) r8 [. m# q+ `2 M
4 |2 \) t4 A- q- y R' h- L
城中村改成“村中城”？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ~+ }. Y7 {6 S( v2 d
tvb now,tvbnow,bttvb( m6 P% {5 |9 y0 R% H5 H; G. c
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
6 Z, x! r% ]- X! w: vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( r0 g+ l/ D( \& I2 G9 o& c8 D1 H [6 E对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 5.39.217.77:88983 V, R5 o9 t* t) `! K
公仔箱論壇2 l1 |6 S1 N& F# S5 p: |
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 5.39.217.77:88988 q6 x6 V* r$ c8 ^! J9 i: P
tvb now,tvbnow,bttvb+ M# x+ P3 z- j9 L, L
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇6 H6 H( {" L8 N& }( H4 ~
2 ^" _- C+ t% j, |5 [) s( Z" aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
) z E9 i) k6 x9 m5 v& UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb. M" d6 @! Q9 }: F3 R) M
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 公仔箱論壇. P( F5 ?3 d8 J* z( z6 ^
5.39.217.77:8898- a2 x3 n9 E; |3 [
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 U+ B: [! k( r+ y, q
公仔箱論壇1 f3 R; {' z( F) g9 ~% Y
容积率问题也困扰着杨箕村。 tvb now,tvbnow,bttvb: o$ t3 p/ s+ K0 p/ }
公仔箱論壇, c! Y6 O3 L) B1 x1 R5 F
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5 _% a! k+ [5 W+ K0 }# ?
7 u, i' a2 \9 S V“核心还是容积率问题。 9 E) h4 i ~. E b
& |0 K7 M0 x0 {. D& f7 a8 x: \
. I7 a3 }9 R j, K' V/ u" c) r4 G5.39.217.77:8898”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 " g% B! L0 ?; ]/ u- S
5 e X% Y0 a& | L李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
; K- H. W$ G# j! _* P. Ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% p/ y/ t# m1 v! f/ X% o5 x
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 公仔箱論壇5 |/ |5 e' D" b
tvb now,tvbnow,bttvb' b q9 L6 ]9 j- m6 |
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
, F4 l' _2 ]5 i! m5.39.217.77:88983 v/ Y0 I' k9 f
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb4 ?7 z8 P; C+ S8 f. ?
7 S/ \, \7 T% `* ^! ?李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
& M8 A* |4 z& g0 Y9 k, O+ e! n3 a5.39.217.77:88987 m: B. p H+ a
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5.39.217.77:8898# ?, ]4 {: B7 O5 S( U+ z/ P+ J
& C& _- L7 d" Y5 U2 G% b# j2 C
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
2 S& I# `# Z$ N! `4 w5.39.217.77:8898
) [/ u! C' ]- g! P“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 4 v2 Y% r- s1 W f+ i* [( m
: \, O8 D' x! Jtvb now,tvbnow,bttvb11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
( p4 N. s; |, Atvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb: g2 L, H: w9 a7 [' ]# u1 Z, ^
对开发商的顾虑 ( A/ n6 {( N3 V D M, C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 ^$ R# F S1 k) S4 m$ t, }' E. j1 j
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
7 g' t9 j( j; Q3 V& d
, ]- T% \" b ?( u冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
, c9 ?% v# r6 A: ], R公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb5 m8 `1 }2 j$ s$ x% b) q3 w5 o
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 tvb now,tvbnow,bttvb/ F) X$ T! j) i) P
) s8 ?( e, U0 m; }7 H# tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇+ X' I4 j+ p* R+ N1 N" _
0 q& \9 V+ f7 |' z公仔箱論壇一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ^# P4 r4 D6 `) ?+ R4 ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" {& u- S9 n" D8 w
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇) {( n! n9 [3 W! L4 o% x
5.39.217.77:88988 [/ Q2 F* T$ }
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇: k* `& ~* d8 g" }/ V" p( N
2 u4 m1 ^$ @" z6 D" D" B" T5.39.217.77:8898他城中村改造项目。 ! P. p. t7 H. q9 }; B) R* x8 V$ r
公仔箱論壇, h/ ]' a& {, D+ W, E/ g( m
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 公仔箱論壇6 C& ^, H3 V/ q% x7 w
( J7 {0 E. O# S4 C7 a0 }7 D
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( y! y1 L9 G5 ~( W d5 w5 [
) U% _" _+ y* Y$ J8 C! h& cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb" r) ]: ^3 X/ b$ g
% o/ ^* G! H' U# G" m3 z2 Ltvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb( X$ `/ i! s: r9 Q2 U
, g6 a+ I4 _' Z) }# h, F
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
6 t% |5 |9 ~& a. V, g; Ctvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇& l7 W( c1 S( u* P5 |, E. }4 v. m i
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
2 x2 A8 T# ]2 v9 M$ o6 B! Wtvb now,tvbnow,bttvb/ p) k! [8 B( P2 n! P
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 公仔箱論壇* q% L' c& x% m- V! g; e% Z% y& W
$ b1 }( t# {9 M! O( C4 B( I
宅基地“利益之争”
# a( F' _ P8 J8 V: [% S& j5.39.217.77:8898# [5 t7 Y; Q% m/ _) U; q
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
) J- ]) B S" j3 S4 c( W公仔箱論壇
% ]% E: I/ ]1 ]& M. d公仔箱論壇11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb5 m' X& p+ Z7 Z# m8 B
tvb now,tvbnow,bttvb( v. v6 `% O: e; H6 q
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
* n# z% M, U7 b7 n# I$ }5.39.217.77:8898
# {8 I( q+ J/ y1 ?- |公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 " n5 x. k6 e3 s( w) p/ a5 b) }' D2 o
+ {/ t& k' M$ b6 h4 X. z7 y* e
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇 E6 c9 W6 ]! _6 `6 _+ ^ Y$ M( a
tvb now,tvbnow,bttvb: h) d; e$ W4 r/ W4 p( M
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
1 h+ z( f8 c9 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! M& ?6 R. d2 S7 o0 ^
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.77:8898. f9 |) g7 [2 W- i, h8 C. u2 M
5 b5 x) l% `. { ]- N业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
, i- X( P0 ~% y' b: `公仔箱論壇# L& R, W" j( g5 z$ c# i
李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! E, N! ], S# C o! `4 ^0 R# h; B
8 {' C w6 i: \+ g" P8 Y5.39.217.77:8898涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb5 y" y8 U+ W$ a/ g6 `" g! P
tvb now,tvbnow,bttvb# R9 g+ p0 e- g9 U! F
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
- \4 A& Z0 n9 C) J3 U# D+ rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) R; y; F d a# ~7 H% o公仔箱論壇很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 5.39.217.77:8898' D9 f/ `& w! s+ m& w
W( ~' t/ ~1 q' b- [5.39.217.77:8898(徐志娇 编辑)
. F ]. n" }! L/ |, Y1 p! G/ G/ @9 U
) |! G9 h( L" H5.39.217.77:88985 f( [, a; E! V! d# L: C: D
tvb now,tvbnow,bttvb$ l5 ~* x5 p9 x. H' |$ Y
1 K0 n7 q! B+ o( i+ p" b( B4 |" c F/ u e# ? t* `( N# s( `
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 A8 ~# @+ z& K
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb/ f o, T! F8 [6 k- K# i/ N9 s
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
$ a4 i. A5 f/ D- Y/ k8 `
; P# X( g2 O) d# E& k' b2 ?4 r
5.39.217.77:88985 y& k, M) C- @! `
