/ n6 Z, \1 c8 `: N新界棕地「無王管」 如何解決劏房問題？
5 K4 Q! {& n, D$ o+ j. e. L" b5.39.217.77:8898我們從小就被灌輸「香港地少人多」的觀念，特區政府也經常以「土地不足」為房屋問題辯解，但中文大學地理及資源管理學系教授伍美琴卻不以為然：「香港不缺土地，只缺有願景的規劃。」
5 p" h3 ]" ?& {: u& T: n. |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本身是城市規劃師的她擔心，假如社會繼續盲目增加土地供應而忽略讓港人宜居的長遠規劃，「未來20年、30年，香港人仍要承受『土地不足』的惡果！」公仔箱論壇, S+ j3 L, i7 _# u2 l" N# ?
「香港地少人多」的論述只是迷思，香港真正欠缺的是長遠、有願景的規劃。（林若勤攝）; z' R0 z7 T4 N- d
去年8月底，政府宣布成立「土地供應專責小組」，並委任22名非官方委員及八名官方委員；一周後，由27名專業人士組成的「民間土地資源專家組」隨即成立，成員包括天文台前台長林超英、南豐集團前董事總經理蔡宏興、本土研究社陳劍青，以及測量師姚松炎等人外，還有任教城市規劃多年、曾獲歐洲規劃院校聯合會（AESOP）頒發「最佳論文獎」的伍美琴。tvb now,tvbnow,bttvb. b2 K, u) `0 L' w" ?! N
「民間土地資源專家組」當中的「資源」一詞，正是伍美琴「成功爭取」的：「當時有人成立了工作小組，我又在做相關研究。我說名字太差，（我們）不能叫『土地供應』小組。」她解釋，「資源」與「供應」概念不同，前者反映土地的「使用價值」，強調大家擁有享用土地的權利，視土地為珍貴資源，例如規劃照顧居民累積社會資本的需要；後者則着重「交換價值」，僅視土地為建屋賣錢的工具。" }/ w/ X' k6 u+ w/ s+ }4 ~
專家組否認與政府「打對台」，但雙方對「土地」的理解不一，自然也對「如何運用土地」有不同看法。例如專責小組根據政府的《2030+規劃遠景策略》，指香港長遠欠缺1,200公頃土地，但專家組質疑，香港需要的土地其實不需要1,200公頃那麼多。又例如，專責小組希望凝聚共識，積極開發土地，但這種重開發、輕規劃的思維，令伍美琴反感。8 l1 R! h- {' b9 |4 d( I
土地開發應配合城規願景公仔箱論壇' d! D9 W+ [3 {) ]
她認為，真正的「規劃」應從「願景」開始，「先想如何發展城市？未來想要怎樣的經濟環境？之後才去思考政策如何配合、需要多少土地。」換言之，土地開發和分配往往才是最後一步。「我們經常只看『最後』，『前面』全部不知道。」伍美琴說，很多人誤以為把土地分配作不同用途就是規劃，不曾深刻反思「發展」是什麼，更沒有共同制訂願景的經驗。1 |+ d+ {3 p' I% w; ~6 g
伍美琴又批評，沒有規劃的土地開發，根本不能解決房屋問題。「你告訴我，今日開發這些土地，他日如何解決劏房問題？我完全不知道。如果所覓土地實際上是用來興建私樓，就無法直接解決（基層住屋）問題。（如何覓地的）討論都是沒有意思的。」tvb now,tvbnow,bttvb- E( \/ m6 @9 a
「香港土地資源那麼珍貴，但城市規劃卻做得那麼粗疏！」伍美琴慨嘆，政府得過且過的短視規劃根本不利城市發展，「將來年輕人會接收一個怎樣的城市？我們會留什麼給下一代？」" c0 S0 x5 k/ X; {
我們的城市規劃到底有多粗疏？從開發率極低的新界土地使用現狀，可見一斑。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( I' F: q2 k5 i5 n" Q
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伍美琴認為，規劃應先從願景及藍圖開始，最後才討論土地開發及分配。（黃寶瑩攝）公仔箱論壇7 f6 a8 v& p! l1 ^8 P7 r
地政總署資料顯示，香港土地總面積為1,106.3平方公里，其中香港島、鄰近島嶼及九龍共佔11.5%，即127.7平方公里，其餘大部分土地位於新界、大嶼山及其他島嶼。根據《郊野公園條例》，郊野公園和自然保護區佔四成土地，即可使用土地面積實際有664平方公里，再扣除已建設的270平方公里（24.3%）土地之後，全港尚有約394平方公里可供發展；它們大多位於新界，當中有不少是由私人發展商擁有的雜亂無章，與鄉郊環境不協調的棕地。tvb now,tvbnow,bttvb; k) E' S: ]9 S: ]; l, D( Y
「我們不缺乏土地，我們缺乏對新界土地有長遠、有願景的規劃。」伍美琴解釋，過去香港城市發展主要集中在九龍及港島，但佔地88.5%的新界卻沒有好好規劃，埋下今日土地不足的惡果。
5 q1 ` m4 L% {* z: Q, Ztvb now,tvbnow,bttvb新界土地欠規劃，一開始是源於港英殖民政府的「逃避發展」：「港英政府覺得新界是租借回來的，因此逃避發展，即使後來推行『十年建屋計劃』，大部分公屋也是興建在填海地上。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! i' G2 U, r4 r: H \ G
F& o& P2 y: Q9 n公仔箱論壇新界土地佔香港88.5%，但由於過去政府逃避規劃，令棕土擴張，埋下今日土地不足的惡果。（資料圖片）5.39.217.77:8898 l- ^7 A0 _+ S: e. n( }
逃避發展新界致棕地擴張
; m5 f: w" |; a9 F逃避發展的結果，便是埋下了棕地擴張的伏線，至1983年的「生發案」，更是新界發展的轉捩點。當時鄉議局主席劉皇發旗下的「生發地產投資有限公司」，申請在掃管笏一塊農地上擺放建築鋼條，遭政府拒絕，「生發」不服上訴至英國樞密院；法院終判政府敗訴，指地契只是描述土地用途，而非限制用途的條款，因此政府再無法監管私人農地用途，導致大量農地轉作停車場、貨櫃場、回收場，即成為了棕地。
( i' {8 Z3 q1 V* X( F* E/ I4 G4 Ntvb now,tvbnow,bttvb至1990年代初政府修訂《城市規劃條例》，原計劃將《條例》引入新界，但遭鄉事派反對，故僅把《條例》適用範疇擴展至已獲「發展審批地區圖」覆蓋地區而非「分區計劃大綱圖」，令棕地變得更加「無王管」。
0 f3 s; ~5 D8 x公仔箱論壇 自八十年代起，棕地急速擴散，貨櫃場、回收場、露天停車場等在新界遍地開花，破壞鄉郊環境，估算現時棕地面積達1,300公頃。（資料圖片）
; e4 O& h) F* s3 X+ `9 P/ stvb now,tvbnow,bttvb再者，當時正值中國改革開放，本港貨運物流業發展蓬勃，但政府物流產業配套不周，沒有規劃足夠用地，在貨櫃用地需求激增的情況下，新界面貌急劇轉變。根據本土研究社《棕跡——香港棕土政策研究報告2015》，在1983年至1993年間，位於新界的港口後勤及露天存貨用地，由276公頃倍增至560公頃；往後20年間，新界棕地不斷擴張，至2015年的棕地面積已多達1,192公頃。發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計，目前本港有約1,300公頃棕地。
/ G& T$ `; y3 Z9 S9 J5.39.217.77:8898《香港01》早前參考各區發展比例，估算專責小組18個土地選項的可建單位數量，當中棕地極具發展潛力，預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過，對沒有足夠魄力解決土地問題的特區政府而言，這似乎並非增加土地供應的首選；從發展局文件所見，當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長，又指棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。5 e v' U- \: J8 c. b8 _) A- H
然而，在伍美琴看來，「只有不懂規劃設計的人才這樣胡說」。鏗鏘，有力。
. s7 R0 Z+ Y1 s% v; V. ^' _5.39.217.77:8898  土地供應專責小組早前稱，大部份棕地為零碎土地，難以逐幅發展。（羅君豪攝）
: d9 B& ?5 w# U「本土研究社剛剛做了研究，兩公頃土地完全不少！相等於兩個（11人標準）足球場。」她從規劃角度解釋，指土地零碎有時反而是優點，可便於改善居住環境，加上棕地位置交通相對發達，有助減低發展成本，而棕地比較平坦、水電一應俱全，重新建設時可減少污染問題。若從可持續發展的角度而論，伍美琴也認為應該優先發展棕地，「因為土地已經遭到破壞，假如透過規劃重建、增加綠化，對生態反而有正面影響。」她建議政府與小地產商合作，令有更多元化的房屋落成，豐富港人的生活環境。
" K! c9 T/ S0 S2 D7 w _( V那麼，怎樣的城市規劃，才是有願景的規劃？8 w' f) f5 r' k# e3 F% g6 ?
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經濟發展須平衡生態保育tvb now,tvbnow,bttvb8 K0 ^3 t! p9 g/ ]
「建城，見人」是伍美琴任教城市規劃的座右銘，而強調「人」與土地的連結，也是她對城市規劃的堅持。她相信，由「人們」一同經營的空間會產生一種使用價值，令規劃更具文化內涵、更有地方特色、更能累積人情味，因此，規劃必須以人為本，因時制宜，不能墨守成規。6 R2 q, P& _, C4 l8 U; K1 |1 C
 根據研究，大自然每年為人類提供巨額的「生態服務」，價值高於全球生產總值。（鍾偉德攝）tvb now,tvbnow,bttvb- R5 M; O4 E! W8 {& ]3 c0 u* |# N9 H: f
「如果你有空間建立社群關係，會令人身心靈健康、精神問題都少一點，可以幫助減低醫療開支，這些事情環環相扣。」她接受《香港01》專訪後，上周在報章撰文時還提到，以人為本的規劃，「就是在保育生態的同時，可以使大家安居和有一份可以有尊嚴地生活的工作。」公仔箱論壇2 I0 n. I* Z; k/ O/ `+ S# ~
伍美琴認為，生態環境是一切城市發展的基礎，重要性凌駕於社會及經濟發展，「你想想，一個人沒有空氣、水，就生存不了。如果做任何事會影響這個基礎，等同自掘墳墓。」
' V. Z' q; k; t1 g! D她又引述美國生態經濟學家Robert Costanza的研究，指2011年全球生態服務總值125萬億美元，高於2014年全球生產總值的107.5萬億美元，可見大自然為人類社會提供巨額的「生態服務」，以維持人類生存，創造經濟及社會價值。伍美琴認為要達至可持續發展的城市規劃，必須要考慮對生態環境影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# O6 C; p. F9 ?4 p
考慮了人文、平衡了生態、規劃了願景，又要怎樣才能實踐願景？ |
發表於 2018-4-25 09:17 AM
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曾蔭權離任前才承認在房屋問題上施政失誤。(資料圖片)tvb now,tvbnow,bttvb* ~% ]# y: C0 @/ B