樓市情緒化　投資風險增

《施政報告》發表後，樓價不跌反升，各個反映樓價的指數，都錄得新高。與此同時，當局公布興建中的樓宇，數量持續上升，反映未來供應會逐步增加，這種現象有異於傳統的供求關係，相信主要反映了市場受心理情緒主導。
% ?6 a$ [; ?% v) }
關於未來住宅供應，公眾感覺有點愈聽愈糊塗。政府提供數據，未來四年供應不會少於六萬五千個，加上今年賣出土地將建兩萬個，私人住宅供應超過此數，連同資助居屋，房屋供應比過去只有萬餘個為多。. C0 h$ _: K' ?8 H6 h
公仔箱論壇) J+ {" M7 W# J7 |, @4 J
另一方面，隨樓價持續上升，市民承擔能力下降，加上去年推出買家稅遏抑境外置業需求，購買單位的需求應會被逼調低。

$ k3 i( P  K9 }* x5.39.217.77:8898根據傳統經濟學說，如果供應增加，需求不變，樓價應會下調；同樣，如果供應不變，需求下降，樓價也會回落，現在預見供應上升而需求受壓，樓價下調的趨勢應該顯而易見。
. M+ N: l) F6 v- x2 _6 L8 B3 L/ \
預見供應增價格反上升+ i+ c7 J1 q. ]
6 x& n* j; ~3 M+ B4 R0 h! @: i
現實卻是背道而馳，樓價近日不跌反升，供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢？最有可能的解釋是，公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同，大家對樓價的預期偏向樂觀，認為未來的需求仍然會超過供應，今日不買，明日會更貴。) |7 q! W% D1 X" S+ Q- j: n4 b8 r
公仔箱論壇" C- @5 b, s' x
公眾對樓價的樂觀，緣於不少假設，譬如內地人對香港物業的需求有增無已，買家稅只能起短暫治標作用；當局的供應預測未必準確，日後供應量數據可靠性成疑；還有就是本港建屋土地資源缺乏，長遠供應始終令人憂慮。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# l( i( J- x. F; a4 C
5.39.217.77:8898  S+ _7 I3 d' ?7 A  F
樂觀歸樂觀，這段時間樓價易升難跌，主要與經濟基本因素有關，現時本地經濟仍然健旺，失業率偏低，加上熱錢源源流入，形成資金充裕。另外，業主賣樓套現後不易另覓穩健投資，都有利於樂觀的市場情緒。
* c& T$ M/ z3 a4 P9 [公仔箱論壇
# A8 C3 h0 h2 c# Z9 h究竟未來樂觀情緒會否持續，是影響樓價因素之一，特別是現時政府推出多項行政措施，左右市場運作，使市場反應特別容易變得極端。
- Z4 v) A3 T* Y& ]; |4 t公仔箱論壇1 C- C; S' E/ [5 I& o: k& _
以對付投機的短炒稅為例，現時樓市暢旺，持有住宅作為投資的業主，心態是現在沽出手頭物業，再買回就會失去短期沽貨的靈活性。他們的回應方法是除非看淡後市，否則必比以前惜售，不單止善價而沽，甚至會提出超前市況的高價。這種心理造成早前交投減少，若一旦成交活躍，往往又會創造出新高價指標。7 ^1 @9 l/ L7 `' F! {$ }3 M

由於現時業主買入單位都做好長準備，加上有稅務考慮，易手單位回流市場供應大減，容易造成放盤量不足。
) \6 q4 d0 u( R) I! J
買賣添限制磚頭波動大. a1 Z6 Z( E; V% S

/ `' v+ y, O3 @; d! W公仔箱論壇行政措施對樓價的影響，有利也有弊。買賣限制在升市時令業主放盤意欲減少；在跌市時，也可能令到買家入市意欲受影響，因為當樓價下跌，買家就要考慮一旦購入單位，短期離場代價很高，假如樓市氣氛逆轉，買家入市就會多了套現限制的障礙。
: A4 Z! \  t0 ptvb now,tvbnow,bttvb
物業市場的買家主要有兩類，一類是有實際需要的用家；還有是長短的投資者。長期以來，買樓投資被視為穩健的長增值方法，和買股票相比，「買磚頭」不涉及對行業或財務的認識，加上樓宇供應預測性高，不若股市大升時會有大大小小的集資活動湧現，故此被視為穩健的投資對象。雖然政府施加稅務干預，令短炒投資者離場，但供應不足和實際需求，仍然誘使長投資者買樓放租。不過，隨供應緩緩增加和行政措施帶來的限制，無疑會令買樓投資的風險增加。公仔箱論壇8 m) u( X" e) k' g9 R6 Y( q
tvb now,tvbnow,bttvb/ p0 U# p3 s; z5 V

星島日報社論

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

返回列表

樓 市 情 緒 化 投 資 風 險 增

樓市情緒化　投資風險增