[港澳台] 都會發展的兩大矛盾 - 利世民

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今年《施政報告》，最多人關注的焦點，肯定是放寬首置人士樓按。但忽略供應側的根本矛盾，只將需求側鬆綁，因土地而導致的社會和經濟扭曲，始終不會得到解決。
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香港現行都會發展有兩大矛盾：一曰嚴重傾側鐵路主導，二曰公私營比例失衡。不過，探討以上兩大發展矛盾之前，首先要分清楚地產市場在香港扮演的兩大功能，一是滿足居住需求，二是滿足資產需求。 q) C Q5 _3 T+ o2 H9 X' B
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政府有沒有責任滿足居住需求？從自由市場角度分析，政府並非居所的唯一供應來源。然而，政府控制土地供應和使用，責任也自然由政府承擔。
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居住需求和資產需求，本來是兩回事；居住需求，可以透過租務市場滿足。不過，由於環球貨幣政策長期寬鬆擴張，任何能夠產生收入的資產，都有一定剛性需求，香港亦自然出現了「寧願供樓都不要租樓」的既定印象。無論香港是否奉行聯繫匯率，這個現象都會存在。就像對應全球氣候變化一樣，貨幣寬鬆的問題，需要世界各國回到一個規則為本的共同基準。1973年之前，這個制度叫布雷頓森林體系（Bretton Woods System），但自從這個鐵索連舟破落，各國貨幣競逐式寬鬆，就一發不可收拾。
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回到滿足資產需求的問題。業權，說穿了也只不過是一份契約。資金追捧香港的物業，意義在於假設政府尊重私有產權，換句話說就是以真金白銀對香港法治投下信心一票。香港要完全令物業失去滿足資產需求的功能，不是沒有可能，只要政府向所有物業交易徵收百分百的資產增值印花稅，所有物業的價格投機活動也將完全消失，不過，只要仍然可以賺取租金收入，物業仍然可以滿足資產需求。所以思想左傾的社會棟樑，也同時主張政府進行租金和租務管制。5.39.217.77:8898) ?% y8 E( E; v
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鐵路主導反令新市鎮發展遲緩8 x0 ]! a% ~0 F: A0 A( |; ]
需求管理甚至更廣義的市場干預，其實某程度上都在侵犯私產；當私產的完整性被破壞，價值自然大降。這就是控制樓價和租金的代價。香港不少人正是透過自住的物業來資產累積；破壞這個根深蒂固的價值結構，不會增加社會上流的機會。相反，沒有置業投資這個門路，一般人將更難由無產晉身變成小資中產。

傳統智慧認為，發展新市鎮是拓展空間最直接的方法，而鐵路主導有其優點。但經歷過近期發生的管治危機，相信社會對鐵路壟斷市場已經有一定的反省。從長遠發展的角度分析，過份傾側鐵路主導，也是香港近廿年來新市鎮發展遲緩的最主要原因。實情是，香港並不缺乏土地，甚至乎發展商也沒有囤地，而是大規模發展受鐵路主導的假設所局限，以致新界許多地方都未能夠發展。簡而言之，增加供應的關鍵，不是在於土地而是單一的交通規劃模式。
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城市規劃，其實除了是管理供應量，亦要考慮供應的分佈是否能夠促進社區融和均衡發展。政府為公私營房屋供應比例定下了硬指標，但不代表要以傳統的模式，由興建、擁有和管理都由政府一條龍包辦。由地理到文化上，過去公私社區的分隔，營造了香港階級觀念，也醞釀了若干的社會問題。即將公佈詳情的土地共享計劃，其實是突破以上城市規劃各種局限的契機。: ^, V2 N3 B9 Y) T2 g' A

城市規劃，其實可以從政策層面去作理性探討。過去土地發展，目標流於量化，在資源稀缺的大前提下，亦自然會招致政治意識形態的角力。歸根究柢，政府的權力和責任，應專注在制度和宏觀規劃之上，避免介入超越了可以管理的範圍，施政也自然更順暢有效。5.39.217.77:8898* {$ z9 D( [& m# h5 j' g
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