海運的補地價合理嗎？

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                                                                                        C觀點 - 施永青5 Q2 q: C7 @6 x1 i* M+ @6 M" J4 M
                                                海運的補地價合理嗎？                                               
: l& {+ U" Z5 J; T- Ytvb now,tvbnow,bttvb                                                (2012年06月13日)AM730
  b7 o! h9 H1 |9 Ctvb now,tvbnow,bttvb                                $ Y. n1 V( u0 U5 l: J
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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9 b0 A( U" Y7 h% b. q" o. U8 Wtvb now,tvbnow,bttvb                                                                                                                                                                                                                                                                                                九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。+ i& K) {- `9 z2 X% a2 N0 o5 o
現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。5.39.217.77:88987 C" Z+ |, V8 ]9 K: ]6 K0 o* c
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。9 S' k* e) Q. B: h: W+ l4 M; ~
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% E+ r4 l2 `: J$ P5 v3 v* E; [- t
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。/ A8 r, u) C6 s( s9 r, f
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？公仔箱論壇9 X& T, G. u7 H: Y- j  K" D
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。tvb now,tvbnow,bttvb/ D" U$ K# g0 y! C- c! H/ X
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
# Y) H* ^" |" P8 y! g/ p2 w3 h這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。公仔箱論壇, s5 J, I4 V8 x) v, t# {1 {+ n
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
2 j4 J1 b+ ?% z0 a, P& Q公仔箱論壇海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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