在未有完善機制保障 小業主權益的情下，政府利用立法會5.39.217.77:88980 Z8 h, q; z. V4 J7 H% a6 z
分組點票的操作，使降低強拍門檻至八成得以強渡關山，下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處，顯而易見，由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展，政府在檢討市區重建策略之際，應該一併檢視有關情。我們認為，對重建後升值預期的利益分配，是重建（包括市建局
. H2 R# n x- i( a ]公仔箱論壇和發展商）爭議焦點所在，如果政府朝「風險分擔，利益分享」方向處理此事，相信可以紓解重建困結。5.39.217.77:8898$ X' L: p0 j, H5 ^9 s. [: z
& \' X1 \% j$ B+ u7 M( q
: F! d" z9 I/ n( l" b2 T小業主發展商財力懸殊TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ?% f) u, z$ p& [7 E/ g; ]6 o. C5 _
5.39.217.77:8898" x% Q) b2 b$ }2 x' p/ c9 d
法律公正性未體現出來
6 r$ e* H6 S8 j5.39.217.77:88982 G" |7 k% }0 ~# b! t
強拍機制最使人詬病之處，有兩點：（1）強拍並非真正拍賣，實質是強收；（2）當小業主與發展商爭持到強拍階段，實際上就是打官司，但是兩者之間實力懸殊，法律的公正難以體現出來。
. L6 `1 x9 A( q t' J; jtvb now,tvbnow,bttvb
& I" K6 H+ b# mtvb now,tvbnow,bttvb
: d4 ]3 d/ b( V8 B4 j* C公仔箱論壇關於強拍接近強收，皆因法例由1999年生效迄今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手下，由申請拍賣者（發展商）以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步，他們之間的損益，此消彼長，若屬真正拍賣，則業權的真實價值就會顯現出來，不過，現實上並無真正拍賣，小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此，當門檻降低至八成，將有更多小業主應得權益被侵奪。
" k3 ~+ k# _" i- \
$ v4 o+ \/ m! V6 \+ a% v; I5.39.217.77:8898小業主與發展商爭持到強拍，由土地審裁處審理，當啟動到這個機制，實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂，發展商在財力上佔絕對優勢，小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案，最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司，案件去年12月在土地審裁處審理，發展商由大律師代表出庭，並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告，小業主如何反對發展商申請強拍呢？小業主並無大律師代表，也沒有測量師和建築師助拳，只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。
3 J2 V4 z# z" W. wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 o) L0 g3 ^3 x& @7 `2 P
在法庭上，出現這樣的專業與業餘對碰，結果可想而知，發展商大勝，小業主大敗，小業主所得賠償，基本上就是發展商提出來的數字，一個單位的一半業權和一個車位，共150萬元。對於事件中的小業主而言，噩夢還不止此，因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄，此案於去年12月1-4、7及18日審理，訟費肯定不菲，那150萬元能否足夠支付，就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里，在今年2月底完成強拍，由新世界發展以7.09億元底價成交，樓面呎價約3500元，較近期將軍澳賣地的4600元呎價，遠有不如。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" ]8 c; W8 ^# `" X [1 X; G
) P3 N8 R6 u; o7 a' Q政府認為強拍機制有土地審裁處把關，就可以保障小業主利益，但是從上述情看來，法律的公正性在小業主與發展商角力時，根本不能體現出來。因此，政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件，就應該設立機制，讓公權力在審裁處階段作適度介入，例如就現用值（existing use value）及重建值（redevelopment value）等估計方面，給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主，提供專業協助。
) V* n+ j. s$ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* u- T0 E) P+ B, q! _* ~/ p
收樓增加賠償選擇5.39.217.77:88986 o4 Y: ] Q; r) T! i. ]
) L1 T* H& z1 I3 v7 ]# c可減爭拗推動重建
" Y g/ b' m/ s3 }/ L0 X. z; z公仔箱論壇2 f& v# L6 q2 R; k9 ^# q
關於市區重建，小業主盡量叫高賠償價，乃人之常情，市建局有賠償當區7年樓齡的準則，尚且與小業主爭拗不絕；發展商收樓重建，一方叫價，一方壓價，爭議必然更多。若單以現用值而言，一些舊樓「溶溶爛爛」，確實不值太多錢，若加上重建值，則一些舊樓所坐落地區，升值潛力甚高，情不一樣了。小業主眼於發展潛力，事實上舊樓重建後價值狂的例子，比比皆是，小業主欲與發展商分利，也屬人之常情。5 w: X6 \; p' U9 s0 X
a! ]! \# i: i3 r3 t7 S* j5.39.217.77:8898發展商投資重建舊樓，無可否認存在一定風險，我們認為在收樓賠償方面，若發展商提供不同方案供小業主選擇，應可化解爭端，平衡雙方利益，加速重建進度。例如：
" l( c' c5 n+ M V5 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; q, M e9 i3 T: ?: VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。方案1：是小業主可選擇一筆過賠償，自此與發展商再無轇轕；7 l C4 ?8 W# r2 W0 B
" n+ h8 z+ Y. g8 Z4 ]! ]
方案2：發展商以「風險分擔利益分享」原則，供小業主選擇，具體是小業主首筆只取部分賠償，待重建完成後，按項目盈虧，與發展商分取其餘款項；
: g J5 g* S1 X; q! a* pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* s* o% w0 k0 G4 v& _# F6 stvb now,tvbnow,bttvb方案3：「以樓換樓」和「以舖換舖」。公仔箱論壇: F! p s" `2 G5 d; s, N3 c5 P; L2 k
. S; t. @! `2 W! h" D1 c5.39.217.77:8898上述原則，也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建，一向標榜不牟利，這樣的話，「風險分擔利益分享」更有推行基礎，若市建局採納，加強了重建效率，不但為市區重建打開一個新局面，還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇，操作起來會較繁複，但是若能加快推動重建，又無損社會和諧，則政府應該朝這方向思考改善。
1 Q9 h: O3 c. S8 v% E+ d0 w4 Etvb now,tvbnow,bttvb
0 M1 Q$ ~" r/ u公仔箱論壇
4 X' P" {( K$ G' I, g |
發表於 2010-3-18 07:02 AM
| 