【香港家書】 2012-05-26 地產代理監管局主席陳韻雲──二手樓以實用面積表述方便與一手市場銜接 2 o/ R' g; O @9 c5 {. n! E5.39.217.77:8898( _) E4 Z, Q4 I# D
地產代理監管局主席陳韻雲──二手樓以實用面積表述方便與一手市場銜接 tvb now,tvbnow,bttvb6 g- f. y' @5 p
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Amy: / e/ C0 D5 m R7 @% F : l: f9 |3 B; | ^! Y! K ]tvb now,tvbnow,bttvb收到你的來信,知道你決定在大學畢業後,從加拿大回港發展,真的替你高興。 % W0 J) d3 c( r1 }1 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇( `$ ^' L, x; K% r
我記得去年你陪父母回港渡假,你們打算在香港買樓,還參觀了一個廣告上說有一千多呎大的住宅單位,但你說橫看豎看,都覺得那單位像只有幾百呎大。其實,這也難怪你,你在加拿大長大和生活,香港寸金尺土,當然和彼邦的環境有很大差異。tvb now,tvbnow,bttvb$ P0 E+ d4 q1 D. h! z
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其實,多年來,香港的住宅單位都採用建築面積來宣傳和表述面積。所謂建築面積,除了單位的主體面積之外,可能還計算了單位所分攤的公用地方和設施,例如走廊、大堂和垃圾房等;可以想像得到,單位的建築面積相比於單位內的實際可用面積,差別可以很大。在香港一手住宅市場,樓盤多數是以樓花的形式發售,消費者無法實地視察物業,再加上廣告宣傳上多數是以建築面積表述面積及呎價,消費者對單位的實際面積往往感到含糊不清。即使是二手樓盤,雖然買家可以參觀實物,但正如你們上次參觀樓盤的經驗一樣,廣告上寫着一千呎的單位,實用面積可能只有七百呎。 Z& O8 X4 D4 c* l" CTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ; L# J+ L7 B3 Y" R' B! F6 L6 k- F5.39.217.77:8898不過,待你在兩年後回港發展時,這個情況將會有所改善。一方面,政府正準備立法規管一手住宅物業的銷售,要求發展商只可以劃一以實用面積表述面積及計算呎價,目前有關法例正在立法會審議,希望可於今個立法年度通過。另一方面,現時由我擔任主席的地產代理監管局,也剛剛發出執業通告,要求地產代理由明年一月一日開始,在處理二手住宅樓宇的買賣或租賃時,無論是發出廣告,抑或向客戶提供樓宇面積資料,都必須提供物業的實用面積。tvb now,tvbnow,bttvb4 j8 G; y w7 l6 g }
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有人擔心,香港的市場習慣使用建築面積,一旦轉用實用面積,會引起混亂,消費者不適應。然而,事實上,實用面積有統一的定義,對於消費者來說,相比起建築面積,實用面積更加清晰、直接和簡單。我們監管局在草擬這份通告時亦考慮到適應的問題,故此,我們會以循序漸進的方式,容許地產代理可以同時提供實用面積和建築面積資料,但必須以實用面積為先。此外,我們也會進行宣傳教育的工作,以協助消費者適應。有待日後市場及消費者漸漸習慣了實用面積的表述後,再考慮規定只准許提供實用面積資料。 5 Y1 x `2 f9 H+ q. f0 Q5.39.217.77:8898, q0 }+ i4 i% @. h( J
為了協助地產代理適應新的指引,這份執業通告也不會即時執行,而是定於明年1月1日才正式生效,代理有超過半年的時間,為執行新指引內的要求作出準備,在這段期間,我們會為業界舉行持續進修活動,又會藉著巡查地產代理商舖進行教育的工作。4 Q* X' b% N# L8 f/ f9 S" v5 y
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有業界表示,為了配合新規定,地產代理可能需要修改電腦資料庫及程式,以便向客戶提供實用面積的資料,可能令業界經營成本提高。其實,這些成本投資只會是一次性的,對代理行業不會構成很大的影響。事實上,在規管一手樓的法例通過後,隨著一手住宅樓盤以實用面積為準,二手住宅樓宇最終也必以實用面積為準,否則兩個市場無法銜接,業界始終需要更改電腦程式,更應該及早準備和適應。 3 O( A" K f. Y8 f$ `/ s# M: W5.39.217.77:8898 * @2 P* i" X3 @ 我明白,全面推廣使用實用面積作為計算樓價及推銷的標準,是一項移風易俗的重大工程,需要長時間的努力、鍥而不捨的堅持。一些以建築面積數字計算看起來很大的單位,在改用實用面積後立即好像縮了水一樣。這情况不單只是地產代理,業主和買家初初都會不習慣,都同樣需要時間適應,在這方面,地產代理監管局會繼續全力推動和教育。 6 l0 W0 ] j: Y0 jtvb now,tvbnow,bttvb0 d$ I8 l+ z3 x1 H) J6 P) I& E+ E
萬事起頭難,這令我想起十五年前,地產代理監管局成立之初,地產代理發牌和規管制度初初成立,工作自然困難重重,而當時的業界也難免會有抗拒和不適應。但經過多年努力和發展,至今地產代理的執業已建立了一個規範「硬件」,地產代理的專業地位也提升了不少。5.39.217.77:8898, ]% n6 r/ h2 `. K0 D8 B' ~. d
& G1 O9 [( a$ R C: f公仔箱論壇隨著社會進步,消費者權益的意識提升,公眾對地產代理的要求也日漸提高,因此,地產代理監管局致力在守法循規的基礎上,為地產代理業界推動「誠信公平可創富」的文化,進一步培育誠信文化,致力加強從業員的正面價值觀。當然,羅馬並非一日建成,在地產代理業界中建立誠信文化也不是一朝一夕的事,但我有信心,地產代理監管局正在參考前人的成功經驗,朝著提高地產代理專業水平、保障消費者權益的正確方向,邁步向前。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; `1 K. j5 b: D
4 p% T2 r. G* t- ytvb now,tvbnow,bttvb 8 w" {7 [5 H( I. f Y2 [公仔箱論壇祝你學業進步,希望早日再與你見面! - z2 c9 }& \9 t) n2 f4 M5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb2 x- Z2 v; |6 E+ K9 g
【香港家書】 2012-06-09 雷曼苦主大聯盟前主席陳光譽──立法會雷曼報告並未正視核心問題 " Z4 A% E; V3 Itvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 G5 e" {0 ] F& m
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雷曼苦主大聯盟前主席陳光譽──立法會雷曼報告並未正視核心問題 7 G* N: t) f' q$ E: X1 C** 標題由編輯所加tvb now,tvbnow,bttvb3 z! f' Y0 y: o( e
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麗雲: 2 n7 K" B# k/ a& L+ A3 V, V公仔箱論壇 6 T6 v7 x5 v5 M5.39.217.77:8898 清明節你返港掃墓,間中路過中環。仍然不時會見到雷曼苦主的出現,或在銀行門前擺地攤、播口號、拉橫額,在熙來攘往楚楚衣冠的人群中,孤獨地奮鬥,或十多人組成隊伍,邊沿大道中遊行,邊叫著「雷曼未解決」的口號。你問,雷曼問題不是已解決了嗎?( m P! b% i$ s: }; P
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恐怕大多數香港人也有同樣的困惑。 6 ~: H7 B9 P- g# @! v! G% | U公仔箱論壇. O7 J0 T& z( G2 W% C7 x
繼續奮鬥的苦主,許多是未得分毫賠償的。他們或無端被歸類為「ELN經驗投資者」、或被劃為「可承受高風險者」、或所買產品牽涉人數金額相對少者,如「神州票據」、如不見經傳的「Horizon」票據、或所買的「精明債劵」血本無歸者,或在甲銀行購買的票據有百分百賠償,而乙銀行買的相同產品則零賠償,諸如此類不公允不公義的情況,數不勝數。估計這些弱勢苦主共有三幾千人,數字只能估計。如眾所知,政府及監管機關一直都是遮遮掩掩,毫無透明度。精明債劵,四個系列的債劵因CDO變成零價值,我們想知道人數多少?金額多少?在發行商摩根士丹利、金管局、證監會等等的網頁,遍尋無獲。去信「財經事務局」查詢,卻成泥牛入海。公仔箱論壇3 s( i; `! Y$ j4 R) f
4 `2 w8 x2 _7 a7 d, utvb now,tvbnow,bttvb 到了今天,自誇為國際金融中心的香港,在重大的金融災難雷曼事件,政府絕不透明,在矇矓月色下作業,銀行起而效之。財政司是黑箱作業的始作俑者,2008年底,金管局及證監會分別交出對雷曼事件的報告,財政司一直抗拒全面公開。試問在這樣的政府取態下,雷曼事件如何能解決呢?tvb now,tvbnow,bttvb5 \- v, U, F8 `9 u
- I. Z( R. A6 ^TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 前幾日,立法會以「權力及特權法」成立的專責小組,公開調查雷曼事件的有關報告,簡稱「雷曼報告」。對於2008年9月中開始的雷曼事件,有了個說法,對公眾有了個交待。6 ~: ?6 l* J- l$ L6 H
3 j9 I/ K+ H4 F1 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 可惜,雷曼報告未能為香港就雷曼事件所受的重創劃上句號。主因是完全忽略造成金融災難的核心問題,即:類似迷你債劵之類的產品,在英美澳洲等先進國家,都不允許在零售層面向普羅大眾銷售,何以迷債及類似產品卻在香港可以任由銀行或証劵行向普羅大眾銷售呢?不解決此問題,不能知道證監、金管所犯何事、不能明白在零售層面何以結構性地、必然性地出現違規銷售情況。這是重中之重、核心中的核心問題。不解決此問題,香港便不能汲收教訓。醫生斷錯症,便不能對症下藥。 & d+ M( l; `7 T7 U9 Z9 dtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:88981 i- Y( [; J) ^, H5 @! B
「雷曼報告」歷經三年八個月、耗費二千多萬,十多位立法會議員辛勞的成果,去蕪存菁,其中不無可取之處,也可助苦主繼續抗爭一臂之力。主要是如下兩點。 / D- ^/ `9 B. D1 o" J( O $ U' u) v2 d) @: N3 ?. B1 x, y1 J' ] 2009年7月22日迷你債劵「大回購方案」,提出一個新名詞和一個指令。新名詞是「經驗投資者」,當日我們已對之口誅筆伐。此名詞確是無中生有,毫無法律依據,而是監管當局和銀行妥協後杜撰出來的名詞,將三年內買過5次結構性產品的苦主稱為「經驗投資者」,並將之排斥於賠償之列。其後我們曾為此而申請司法覆核,可惜高院拒絕受理。如今「雷曼報告」質疑這個概念的合理性、公允性,證明我們當日看法的正確,增加往後持久抗爭的信心。tvb now,tvbnow,bttvb) N2 ^7 t& o' ], T6 a
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