[時事討論] 彭博商業周刊 : 無懼辣招　施永青問鼎中原（上）

本帖最後由 felicity2010 於 2013-12-20 02:34 PM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb+ t+ p8 o& M7 d8 L7 n6 I, V

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中原地產今年在香港面對辣招控樓的挑戰，而在中國雖然已經是中國最大地產代理集團，卻在北京敗給對手鏈家地產。一向以無為而治管理哲學見長的施永青，能否扭轉局勢，繼續勝出中港地產市場？

在中環一級寫字樓新世界大廈，施永青一貫地從容不迫，臉帶笑容坐在辦公室。在毛筆字畫下，一頭白髮的他散發著道家的氣道。「我相信無為而治，因為我認為人是應該會行想行的路，會為了生存，自己去尋找出路。」

眾所周知，這就是中原地產集團（簡稱中原）董事施永青的人生哲學。不過，世界似乎正在翻雲覆雨。在香港，今年特區政府使出連番辣招打擊樓市，本來市場主導的地產業，在狠辣手段下，死氣沉沉。對中原地產來說，在北京也遭遇他們在國內的第一次敗仗，輸給的對手，是一名在地產中介後起之秀─鏈家地產。
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施永青一如以往，神態自若，記者問他有什麼辦法應對。「我有什麼辦法？我現在可以想得出來的，就是下午去哪兒吃午飯而已！」施永青嘻嘻哈哈笑傲江湖，其實，他這幾個月來馬不停蹄。5.39.217.77:88988 P# V+ f/ s2 v3 N
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7月，他才與地產代理業界及同行組織成「辣招苦主大聯盟」的大遊行。當天，有2萬3000多名地產業界人士出席，向香港政府要求收回打擊地產的辣招。之後，施又四處奔波，不停約見立法會議員，游說在立法會議中對新印花稅草案投反對票。! m& [: a2 y! s" r" w

香港政府自去年10月及今年2月先後推出買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD等辣招，前者是針對公司和外地人購買地產物業要額外付印花稅，後者是針對任何業主購買第二個物業項目時需要支付雙倍印花稅，雙重打擊下，炒賣物業的活動迅速冷卻，樓市死寂。今年4月，政府進一步出台《一手住宅物業銷售條例》。根據該條例，物業賣方在銷售安排文件中公佈出售時間之前，不得標明將會出售該住宅物業。同時，在有關住宅物業的銷售開始前，賣方（包括其獲授權的中介代表），不得尋求或接納任何對該物業有明確選擇購樓意向的買家。這一條例，把以往一手物業的宣傳及售樓步伐拖慢。tvb now,tvbnow,bttvb5 L; \  l. `3 A, t
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在政府連番辣招下，近七個月以來每月平均的物業成交跌至約4000宗，現時香港約有3萬6000名地產代理，即每9名經紀爭一宗生意。根據土地註冊處成交記錄，上年8月的二手樓成交達6846宗，今年8月只有3195宗，跌幅接近一半。佔有香港地產市場四成的中原地產剛宣佈業績，按年下跌25％；第二龍頭的上市公司美聯集團（股票編號：1200）亦在9月初公佈中期業績，上半年由盈轉虧，蝕9500多萬港元。
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梁振英在接受美國彭博新聞訪問時曾表示，港府壓抑樓市措施已見成效，有需要時還會推出進一步措施。雖然地產業代表聲嘶力竭要求放寬有關措施，但港府強調不會減招。據業內人士估計，現時地產行業七成運作停頓，施永青還預測未來一年，有一半地產從業員將面臨失業。這連串政府出手，令本來不理世事，已半退休兩年的施永青不得不重出江湖。tvb now,tvbnow,bttvb* M& J: F( R, b8 \
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「現在香港政府這樣玩法，我們簡直是兵臨天下有亡國的感覺，我有什麼辦法呀？去後山吊頸死囉！」施永青笑說只好一死以謝天下，實際上他沒死，卻身體力行，首先散貨。5.39.217.77:8898% J+ b8 c6 K5 Q/ }+ e

施永青現時私人及持有的施永青基金共持有的二十多個物業，總值近20億港元。上月，中環金融界人士、地產代理及傳媒經濟版的記者，都收到一個沒有來電顯示的奇怪短訊，內容是「施永青賣舖，大跌市先兆！」，指「施永青私人秘書致電前線董事，說施的私人持有物業全部出售」，消息震驚整個物業市場。連日來，施永青成為媒體追訪目標，對於傳聞，他在一個公開晚會時首次向傳媒承認真有其事，並透露現時物業佔其總投資額五成。施永青放售私人持有的15個物業，包括由中原租用的西半山干德道44號全幢。今年7月，施永青便成功售出位於跑馬地禮頓山住宅單位及車位，合共3180萬港元。

但當被問到此事時，施永青反倒嘻嘻哈哈問：「我其實都沒有向別人透露自己在賣樓，都不知道為什麼你們會知道？」其實，正如中原的員工所說，項莊舞劍，意不在沛公，施永青散貨，顯現一個無形姿態─樓市前景異常悲觀。

「以前香港人什麼都靠自己，現在買不到樓，就向政府問責，現在真的出來管你們了，這才自己拿來衰！」施永青冷嘲熱諷，認為香港人自力更生，無為而治的精神已死。「不斷要求政府介入，最後就是被人操控。你要求生，自己就得想辦法頂住！如果只有靠一個政府想方法，他一錯，全部人就一齊死？」「所以，世界上沒有最好的辦法，最緊要是有好多人想出好多辦法，」施永青繼續奉行市場上自行不息的應對辦法。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* H6 r' @% C1 i1 m

施永青奉行老子無為之道，同時亦熟讀孔子《論語》。孔子曰：民可使由之（解作：統治人民，指使他們去做可行的事。），他亦相信最新的科學理論Complex Adaptive System（自組織理論）。

「所謂自組織理論，就是在銀河系、宇宙星系都是有自行組織能力，連人類最基本的防疫系統也是自組織出來的。所以現在我們遇到難題，我們就會啟用我們這個系統去應付。」+ n: W5 M; j& N  X+ {* w
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面對香港政府高調伸手介入樓市，施永青便採用孔子一套「讓下屬去做可行的事」，同時啟動這個「自組織功能」。施永青強調，此時此刻，為了讓本地公司 5000員工能順利地做可行的事，施永青正設法減低前線員工的無謂行政及煩擾工作：「我的重點是，能夠讓前線作的決定，就千萬不要放到後面。」tvb now,tvbnow,bttvb9 d6 j; }, ~2 ^" e

施永青舉例說，他從來沒有替公司作每年預算。「因為各分行自己應該最知道自己有什麼預算。」另外，他取消了大部份大公司都採用的每年員工評核機制。

「一天時間不多，減低他們的無謂工作，就可以集中在處理生意事務上。現在因為政府出手搞亂，任可員工都可以隨時打電話給我提出方法，你夠膽說，你就去做。過程中當然不斷試，試錯之後，剩下可行的，就是最好的方法。」tvb now,tvbnow,bttvb2 Z1 a4 U% y2 I

中原現行的管理版圖，猶如古時候的分封諸候制。香港分為三大板塊，包括香港島，九龍及新界。各大諸候再下分細諸候。「我對他們沒有任何管理，我給他們唯一的東西，就只有方向，任何諸候自己用自己的方法去經營，只要做到盈利，勝過行家，下屬沒有人反他，絕對不會隨便調動他們。」5.39.217.77:8898/ e( _3 \9 V/ Q. I: G6 v6 g$ G
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1986年入行，在中原工作了27年的陳永傑，現時是中原的亞太區總裁，主管香港區住宅銷售。他說，施永青言出必行，不是那種說一套做一套的老闆。* F1 I$ _/ {( n$ X' R

「很多老闆口裡就說無為而治，讓員工自由發揮，實際就什麼都管，但我跟了施先生近30年，他真的言行合一，」陳舉出例子，例如沙田區的主管提議租用城中一間租金昂貴的龍頭舖，任何公司都認為這決定應由公司最高層拍板。「但施先生會勸我不要阻止地球轉，這決定應該由沙田區的經理自己決定，只要他有信心，數據顯示有盈利，就讓他們去做。」他又說：「施永青從來不罵員工，集團內的主管都不得弄權，不可作威作福。施先生著重情報及數值，無為而治的基礎概念就是陽光政策，透明度極高，例如行家美聯每月每日成績比較，中原城市指數（樓價指標），施先生掌握數據作基礎。」% r$ w4 [, K$ m) `: [! J3 D

根據數據，現行香港二手樓物業既然在辣招下每月銳減一半，駐青衣東涌的中原物業部經理便提議暫避風頭，去台北發展；而本來做投資移民的，亦表示想去新加坡。陳永傑說，施永青聽到兩名下屬提議後，便讓他們去。除了發展台灣及新加坡等地，中原集團亦會更加集中在國內發展。

「香港政府辣招是人為問題，到全行全業經濟出現問題，政府一定要收手，所以現在中原是靜待時機。為了穩定中原，暫時我們集中火力在國內市場。」公仔箱論壇* b6 O: W% U2 ?( c( s' N; L% I

不過，倚靠國內發展作為暫緩香港的絕境，又遇到另一阻礙。歷史回到1993年。當時施永青感到中國房地產市場的潛力，先在上海開設內地的第一間合資公司，踏出內地發展的第一步。一年後，中原開始進一步發展。當時國內的地產中介行業還尚未成熟，尤其在二手房地產市場，中原選擇在最接近香港的廣州成立第一間地鋪，同年於首都北京開設合資分公司，踏足北方，更在1995年成立中原中國部，專責中國業務發展。5.39.217.77:8898! }9 }" g) j# |
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經過五年多時間，2000年中原（中國）在深圳及北京分行盈利顯著，而上海與廣州亦開始收支平衡，令中原有進一步把握把業務發展至二線城市，包括重慶及大連等地。
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中原的表現，可以從它能夠與國內著名發展商合作出來，在2003年，中原便與浙江省中國銀行簽定合作協定，開設客戶服務中心，成為第一間可於中國銀行內開設專有櫃位的地產代理機構。同年又與國內著名發展商SOHO中國合作，獲委託獨家代理及銷售北京建外SOHO，成為該集團首間委託的代理商。

2005及2006年內地房地產市場，雖受宏觀調控政策所影響，但仍無礙進軍內地發展已超過10年中原（中國）的擴展，每年業務均有穩定的增長，截至2006年底，中原（中國）於國內22個大城市設立分公司，全國員工數目超過1萬人，各地辦事處及店舖數達500間，成為中國境內網絡最大的跨城市地產代理集團。中原在國內發展一帆風順之際，就在2008年這時候，卻受到全球金融海嘯影響，中原集團不能獨善其身，在國內全線收縮。tvb now,tvbnow,bttvb! n! i2 ]0 b5 z
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此時鏈家，卻異軍突起。鏈家創辦人是來自西北的左暉。據大陸媒體報道，左暉剛到北京時曾在中關村工作，一直是在北京租房子住的，直至十年前有資本去買房子，期間親身經歷過北京地產仲介行的玩弄手段，覺得自己可以建立一間規模嚴謹的公司，所以創業成立鏈家。5 j8 b4 F/ H- i4 E$ ~, c4 n% t4 H

2001年鏈家只有一間只有27名員工的北京小店，幾年時間，因為員工服務質素高，漸漸獲行內人認同。不過，真正的轉捩點在2008年金融海嘯後。當時北京的二手樓交易一度由每月平均約7000宗，跌到一個月只有3000宗，地產同行都在關店，但鏈家卻逆市擴充。人棄我取的方法不停擴充門市，不到兩年由 300間分店增至600，升幅一倍；同時間，中原卻跟著市道削減規模，意想不到在這時候中央政府撥出4萬億人民幣救市，令鏈家吃了這口甜頭。5.39.217.77:8898  U' @# T2 S! F1 @, X6 @- b6 _, S

「鏈家一條街可以有五間分店，客人思想好簡單，見邊間就入邊間，所以鏈家吸納大部份北京客源，」施永青酸溜溜說。鏈家能夠把握時機成功搶灘，國內外都在分析他的成功。有一說法，是因為左暉大量引進IT技術，以有效的監控系統來管理整個地理代理操作流程。例如，左暉會用電腦系統監察員工與業主聯絡次數，每次交易的價格與出售條件的變化。每一個工序都有監察，做得好的有獎，做得不好的要罰。左暉更曾經鼓勵北京的市民向他們舉報，凡有鏈家員工做出不恰當的銷售手段及報假數，市民舉報者有獎金。
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施永青形容這招很絕，「又可以自我宣傳，又可以全民監察自己的員工。」鏈家這一套正如「老大哥正在監視著你」（Big Brother is watching you）的管治方法，加上不停的擴張分店，令鏈家在北京快速成長及擴張。
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北京一役輸了，施永青坐在辦公室，開始研究這個對手。施永青在他創辦的免費報紙《AM730》專欄，首先在5月14日談論到鏈家。指中原在內地遇到一個以全新式經營的競爭對手，該對手不但成長速度比中原快，能量比中原高。「其實我正式在2011年開始研究鏈家，在北京輸了，我認輸，你估我唔認輸咩！輸了，就要知道對方是什麼東西，所以就研究它。」施永青坦白說。（待續）

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文：李皚茵
原文刊於《彭博商業周刊/中文版》第15期

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