本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 公仔箱論壇 p; f1 b4 i7 a: |' e r/ y0 R
5.39.217.77:88989 D* c6 W) V* S* B5 |5 y& }
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？# b+ X, w1 e$ `7 @" Z
6 D9 `9 h% P5 Z; H# l公仔箱論壇
. n( S# ]6 l$ C3 z（一）二元對立的鬥爭思維5.39.217.77:8898& `& G7 s' f5 x4 y% G9 x
6 C' l: U! m" h" j Q: `
10月21日，急風驟雨。公仔箱論壇- s* r4 h; k- P$ \, Q3 R8 N _8 x+ L
# K7 f" v2 ~& A9 R- F0 |關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% [ e6 Y) p% D# O# ^2 ?
/ t; R1 J0 t/ v# ~% F4 w; oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。10月23日，風向逆轉。$ J' o5 i* n& e4 }5 x* N) i* c7 o9 o
. [6 D: m& ?# m! I; Y5.39.217.77:8898蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？+ ?: z4 q/ d, d* @$ X
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 |6 u8 `+ `9 w) p c3 y
10月26日，波瀾不興。tvb now,tvbnow,bttvb. X2 u; [( j6 Z0 l: W; A
5.39.217.77:8898& d5 W) N& Y' f3 K7 \
就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
4 A2 ?: h5 @- D5.39.217.77:8898
' T( l( u, g7 I* B6 `" \; htvb now,tvbnow,bttvb這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
% q+ E& X e: W+ `$ o7 {tvb now,tvbnow,bttvb! \' m7 V \- K8 P0 o
（二）啟德原規劃的謬誤
, T9 f; Y+ i% c- d5 L. Q: m! \. U H# ^
兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
- o& E! S: ]9 k6 A$ f5.39.217.77:8898
! L% N$ e; n5 q5 h/ RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
, V3 T. z y* kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, c+ e- }- o& w
9 X7 q$ X4 N G6 v' O( i公仔箱論壇■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。0 O" i! {$ `: T+ A1 X
4 }4 ^5 D6 F P1 k- V9 w
- F7 r) |3 f1 a1 D8 ~- q5 Q5 g1 V■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. e& S N; t9 I0 r
7 p/ o0 k# C" o9 Q
4 u& n3 G- h) O3 _公仔箱論壇■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）% E9 F( x8 D" S* w4 O
tvb now,tvbnow,bttvb8 B1 ^/ V' R& E- @( s+ y% b
0 I" F- Y/ @+ ?# v) J0 @, NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。- R8 l" Q5 W- e/ m7 U' d
. C" A* @3 H( R4 z0 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb" W/ x; ?5 Y0 B0 E7 {
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
0 Q6 I5 t6 n' a' p# B
8 Q5 k3 c, J( n- t3 g3 ~/ p5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% y# U7 u% t/ s7 B; N
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
$ d, w- P8 b7 z5 O/ d4 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 |, w! Y9 l S- m公仔箱論壇
( s& ]1 o4 p2 s& STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤' Z9 y$ T0 @+ [' M" o3 Q% C
$ l) t0 Q4 x( x9 X7 `4 {tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:8898. c8 m! l6 F3 t: c) D" |4 }" w
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
+ e4 C# Y! P; h' Y, _, I1 z4 f+ @6 Q7 S. y9 X! Y5 q
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
! r( @" J. D$ a8 |3 R+ ?5.39.217.77:8898
" c: A: h6 j) H6 o& v) ^" s2 Y( a: {公仔箱論壇其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
( P2 K0 O# A0 m; j9 ]2 q' A5.39.217.77:8898' N6 b/ `& Q# |7 _- Y7 J
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。' |: \7 K6 t: `2 {7 c
: B4 p) u/ A% N( }/ S1 a
3 p9 q: g- U1 w" l2 j5.39.217.77:8898（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」
. K" ~2 g/ q1 H' g7 z% `5 k' p- B' v# @7 W, C) O
* h0 n# f6 U" D/ \" DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。% E9 a7 u4 A9 C- y( D0 b
1 R4 Z r5 l- R, s- t/ x其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
# l: |; K$ v& ^2 ~1 |tvb now,tvbnow,bttvb
6 _5 q7 e2 U% e9 \; R w) _6 N8 m5 V公仔箱論壇大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。; q. X) u* c5 q3 f
5.39.217.77:88983 `1 g5 E. Z, {
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。' @8 ?& |0 B; I# R7 h" ]8 N
/ Z: A2 K$ A5 y8 C; ~$ i5.39.217.77:8898
: ~' ^' s5 O! M' S9 o: z! T( J5.39.217.77:8898# E/ }5 v/ S, ?) R/ Z* q
鄒崇銘本土研究社5.39.217.77:8898; k- M1 C2 v, x3 w: Q2 G, J
! J4 K/ ^0 |0 E- ?5 c' ]6 E" k
# l% T L0 s( X公仔箱論壇
+ |* l* Y* h( R( H
9 p* A7 Z) p2 {0 s* w公仔箱論壇! B4 ?$ V7 m: J' g
tvb now,tvbnow,bttvb3 W1 O! P8 X2 o' ?8 g" t0 t& ?
|
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
