本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 公仔箱論壇, z3 T* d+ I+ H( I4 \
! ]' x+ l9 u( q; f i公仔箱論壇鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
" o" J4 R. a [& h. J4 C
" C% o3 u1 Z9 J+ V% [5.39.217.77:88985.39.217.77:88981 r0 I2 X" `4 K% s
（一）二元對立的鬥爭思維9 w9 Z0 E+ p A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. V+ m4 ]' q( V8 N F
10月21日，急風驟雨。- H+ F+ y' P7 F6 u2 n) R
H L& w' v: ^2 v7 |
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
- Z( D8 t8 t | ^. ^公仔箱論壇
" \, ~& \" \( M) v10月23日，風向逆轉。
- V% c; E1 H: K+ {8 ~+ a) ]$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898: ~& Z- m+ O: M
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 U! ?, V/ [$ }; U* p! ^
! G- N6 G4 s8 ]+ ?, n; w' O; I5.39.217.77:889810月26日，波瀾不興。
1 a6 Z) F, w, f3 x0 ]( O$ J) z9 \
/ {: Y4 V# @% m: r1 }公仔箱論壇就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
$ a' x) \& j& C$ ]' q* ~( [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ @3 p$ l; p' x4 Q: \tvb now,tvbnow,bttvb這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。* f/ ~& a8 k$ s4 P
! v' J0 W" G3 Y8 v4 G5 ?4 \
（二）啟德原規劃的謬誤8 Q$ Z ^9 q) V3 l F
* l+ z+ j; f, M( f* Q3 O3 D" \" Ztvb now,tvbnow,bttvb兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
# h; W# f" e5 ^% x8 {' ], J0 T: v5 ]. _: |/ ]
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
- M4 r% X7 e9 o+ u8 W. o8 ~/ d, S/ @5 o; F# \, t, b6 K
# L. t: i; n( v$ _+ T# ~- S■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
8 X: `" @, B8 {; c! {9 h' Htvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb2 R1 y1 M+ S0 }; K& ]* M- Z5 Q o5 W1 f
公仔箱論壇/ i- z0 P7 q/ C* U) c
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
# @6 }) m/ [! C9 v" etvb now,tvbnow,bttvb+ P: J7 u. B9 ?
; S5 o1 m4 P; Z% v3 H- ^* {- y■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
5 @0 T7 m% w; n3 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ f. ^) C! ~; J0 b- _) S) mtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb* ]' z; o; M3 g
■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
4 r. X3 Y6 `: o+ ]. j2 t公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ f* S# L7 P: t$ e
) u7 `5 n: K4 s+ ?公仔箱論壇■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。tvb now,tvbnow,bttvb& F& e; I5 ~5 ]5 n: j( r7 N6 D
tvb now,tvbnow,bttvb1 Y/ \& G+ G/ s
6 i! A- C. ~1 d- V' P' q
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
# L4 V6 W" A: K5 E. p3 otvb now,tvbnow,bttvb! q# V7 t1 k; [: G2 f( k3 v
tvb now,tvbnow,bttvb4 I2 ~: J' B: }5 T; q) b5 i
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤公仔箱論壇* G f. e+ g1 \! N1 |7 Q
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; S0 O( ?1 t+ }8 J, z& j% k
3 p- D% l w6 N8 a% _' R# c( v公仔箱論壇從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
( I9 H/ K' E7 w( E. L9 a
. u6 p3 F1 c9 H0 ]% m提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
3 c O! M) k9 j9 {) k: g, HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ u- j) e: \5 x: r0 h6 }) q# }8 D. V
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。公仔箱論壇4 v! a# _# ?8 d! c0 R' S
公仔箱論壇3 {. z K F. w: X5 p
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
( Q4 ?) m \/ Y1 q: z& s8 c- ^公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb- D$ M( h2 h0 J; }$ E4 o* e& o+ j3 P5 O# r
" L9 y6 ^: U0 I4 ^# Z（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; x6 a# Q3 h; B) |! }5 Y+ B
公仔箱論壇& J+ [& ~7 D. O# D8 v6 S
1 G" W, `4 E$ a8 `3 s0 T4 |) Z公仔箱論壇土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。
3 I# J/ y% O# J! X' F
4 c5 Z( m' r! a5.39.217.77:8898其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
' m( ^; ^/ N3 K0 _tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ C4 M% f: p2 v [9 T
大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
5 ]3 u) t d9 Q V1 [2 @6 @7 w2 Z! p公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 x/ F: Y2 C- t) s4 \8 G1 t1 I
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
& h9 u1 I6 `& I+ b+ ?) I) i公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb7 A& ]' F0 K' q# u3 \( Y
' t O1 h2 A4 }$ d- k- d
tvb now,tvbnow,bttvb N: W. f0 B1 {9 u G- ^" @
鄒崇銘本土研究社
7 ]# V2 m( d& d! J2 w/ m/ |) Y* uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. r1 L4 j: a5 \) P% r& }$ d
公仔箱論壇0 Z g$ B# G$ w3 ~, _$ f7 {( U
公仔箱論壇9 B: p! \# z) C# i& e/ c# v
8 `. j# I+ F2 u) [# N; i" T r
# I# D9 E/ T0 s! ~( n& `( htvb now,tvbnow,bttvb
' F( x3 |. D, s5 i5 r |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
