舒友：「梁五招」惡策造就「居者炒其屋」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ W$ m; K% P8 ^. @! w
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筆者一向反對小圈子選舉，在港式溫水煮蛙式的政治框架下，無論誰當特首，都要以最嚴格的標準檢定他的言行，皆因從政者有權有財，身繫萬民福祉，做好是應分的，做得差便須接受鞭撻。
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傳媒的職責不是為當權者歌功頌德，而是做好監察角色，政客與其埋怨傳媒「揭黑」，不如自身先做到「比白更白」，那就無黑可揭了。
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以特首梁振英的政治背景看，不少人擔憂他上台後等於「西環治港」，民主自由法治皆會倒退。目前，新政府醜聞不絕，有問責官員涉貪被捕下台，但畢竟施政仍未出台，監察之餘亦同意要「給點時間」。梁振英既是基層出身，港府又坐擁龐大盈餘，若運用得宜，定能扶貧解困。筆者本來對其民生政策仍有點點期待，但看他本周 一在立法會宣讀的「梁五招」，不禁深表失望。
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「梁五招」魔鬼在細節
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% i p8 R0 X% c0 Qtvb now,tvbnow,bttvb梁振英本周一到立法會出席首場答問大會，率先宣布五項有利民生措施，包括特惠生果金、增加長者醫療券金額、興建青年宿舍、設立社企發展基金，以及每年准許五千個白表家庭免補地價購二手居屋。tvb now,tvbnow,bttvb7 N1 w# s$ Z' C7 z3 J8 P5 F
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答問大會頓變「小型施政報告」發布會，難怪傳媒形容是「派糖息民憤」，轉移僭建醜聞和誠信質疑。觀乎他以「現階段不適宜作答」迴避所有敏感問題，更確定他欲借福利主義爭取民意的策略。tvb now,tvbnow,bttvb/ r6 d U3 M" d A9 `4 Z3 }3 q) j
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然而，「梁五招」的細節暗藏魔鬼，其中以准許白表家庭買居屋的優惠最「邪惡」，表面是協助市民置業，實質是為禍中低階層人士，劣政將造成「居者炒其居」的惡果。5 Y! i# T& T5 ?4 i9 m2 d
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令人不禁想起經濟學大師海耶克的名言：「通往地獄之路，往往由善意鋪成」。
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5 w0 A# W# g. X- _) n6 j公仔箱論壇梁振英及其班子可能忘記居屋的全名是「居者有其屋」，首期1978年正式推出，原意是讓收入較高的公屋戶購買，從而加快騰出公屋讓輪候者入住，部分名額則撥歸協助未有能力購買私樓的中下階層家庭置業。在英國殖民地時代，已確立三層房屋架構，即公屋→屋屋→私樓。: S8 F3 Q% X8 |8 [: C* y( r# i3 D8 i
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政府以公屋和居屋協助解決住屋問題，本意是讓低收入家庭安居樂業，而公屋富戶因廉租關係未必願意遷出，霸佔公共資源會阻礙有需要人士享用政府福利。因此，政府一方面採取資產及入息審查，超級富戶須繳交雙倍或市值租金，令部分人士在被迫或自願下離開公屋福利網。
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6 |- \2 N' y5 M3 t! m公仔箱論壇另一方面，官方以「免地價的居屋」誘使公屋戶放棄戶籍以換取自置居所，那是一條不能返回公屋架構的單程路，公屋戶主須審慎抉擇，若誘因不夠強，住戶就會寧願繼續住公屋。公仔箱論壇0 E8 K" N" [. `
8 r2 z. d4 Z% S& ?「活化」往往變「搞死」7 }/ x9 i' j) s& y( m
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自從有了居屋，坊間便認定珍貴的公屋戶籍有價，若沒有數十至逾百萬元的補貼額，甚少人會無條件遷出，居屋成為加快公屋流轉的最重要手段。可惜的是，政府於 2002年停止興建居屋，等於把流轉階梯截斷，綠表居民只能在二手市民購買未補地價的單位；由於貨源供應不多，形成買賣量偏低。
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近年，每年只有約二千宗屋屋買賣，當中大部分是未補地價的單位，少量在自由市場交易。在政府的認知裏，居屋流量低是補地價影響放盤量，這個觀點說明政府把屋居視為死物，是可以隨意買賣的投資工具。/ |' z+ l* ^8 r) p& p
" o& b, D5 \% f" Z6 u9 q公仔箱論壇不過，官方不明白的是，對大部分綠表家庭來說，居屋是人生首項購置物業，一開始就打算長居，當中存在「祖業情意結」，如非有極大利潤或者實際需要，否則不會出售，那是放盤量少的重要因素。新措施勢令人心轉變，利誘市民把祖業出賣，長居的樂土將受到破壞。
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' _, ~ Y, z9 ^' H2 N# yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。當某類房屋流轉量低，反映是用家主導的市場，有利穩定樓價。因此，曾蔭權政府於2010年底推出「額外印花稅」措施，住宅物業若在兩年內轉手，就須繳納5%至15%額外稅項款，此舉是想遏止物業頻密轉手而掀起炒風，但政府未有在土地供應上配合，樓價仍繼續飆升。
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- }% a4 m. u) W' {( t( f0 \現在歐洲金融危機陰影仍揮之不去，本港樓價卻超越九七的瘋癲價，一旦經濟轉壞，負資產隨時再現。為何梁振英班子反而把居屋買賣量少看成是一種必須解決的「問題」？政府說要「活化」居屋市場，但港人的傳統智慧都知道，「活化」的結果往往是「搞死」，而「新白表」很有可能是一帖毒藥。
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7 A5 N, u' j9 k* X% Y/ E公仔箱論壇扭曲居屋第二市場意義
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現在全港大約有三十二萬個居屋單位，當中二十五萬個未補地價，由於政府於十年前已停建居屋，大部分單位相信已無供樓壓力。運輸及房屋局局長張炳良對記者稱，希望新政策不會對樓市有太大影響。這個答案明顯無視現實結果，令人質疑張局長是否又再捂着良心說話。
- |- S; a+ p6 r' btvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 }5 r4 r2 e* b" t
報章引述地產界人士指出，梁特首參選時已醞釀新政策。張炳良早前接受電台訪問時亦有放風，連串消息已令居屋在今年升價一至一成半，上半年成交量飆升至三千多宗。換言之，居屋已「偷步炒上」。
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當梁振英於周一確認政策時，綠表業主都加快入市，居屋價再升大約一成（累積升了兩成以上）。不少業主認為，待明年白表入市時將會大升，紛紛封盤觀望。有地產代理估計，未補地價的居屋，未來將再升值三成半以上。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) T: m$ `, l( W( i4 f
" t" x3 p y9 c0 g公仔箱論壇政府指，有關計劃明年1月開始接受申請，合資格人士須於半年內購買二手居屋單位。有行家形容，這是「抽獎福利」，中了等於獲得數十萬元補地價優惠。你猜那時候的居屋二手市場會是什麼模樣？答案是，居屋第二市場的意義完全扭曲，甚至去到「居屋當私樓買賣」的最惡劣情況。tvb now,tvbnow,bttvb# u, L1 t' m b7 I
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目前，居屋補地價折扣約19%至55%，如今樓價已急升約兩成，即抵銷了部分折扣，未來因供求問題，價格將會再升，即貼近同區的私樓價，屆時綠表家庭會認為「蝕底」，放棄購買二手居屋。反觀白表申請者覺得仍較自由市場價格便宜，認為中獎有「着數」，會心急在半年內入市，令白表價貼近自由市場，出現只有白表家 庭購買二手居屋的「劣幣驅逐良幣」的壞情況。
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# N! z9 t8 w% G2 S; G+ P# D正如本文開首所言，近年每年約有二千個綠表家庭購買二手居屋，即背後有同等名額的公屋釋放出來，明年未有新居屋供應，白表家庭卻搶去綠表購買居屋的機會，將形成公屋輪候者長等、公屋有增無減令政府負擔加重、白表居民買貴居屋等三輸局面。
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8 Y, J. E' {0 ^/ s6 J4 K8 y( h% P* _5.39.217.77:8898應從土地供應着手
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一位與父母同住公屋的朋友直言，他打算脫離公屋戶籍後，跟兄弟合組「家庭」，再用白表「抽」居屋，身為戶主的父母繼續居於公屋內。另一對夫婦更稱，將認真考慮先離婚，然後以單親家庭遞白表申請購屋。
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這種做法就如前特首曾蔭權及前發展局局長麥齊光一樣，顯現出港人「便宜盡貪」的個性，「按規矩」把福利計到盡；是否合乎道德、是否不知不覺犯法，則另當別論。但新政策出台，相信同樣例子肯定比比皆是。- N& @, E9 N2 J( Z* A0 [0 n
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如此劣策，政府大概可以虛妄地訛稱：「每年協助五千個家庭買樓！」但這五千宗買賣（如有的話），其實是拿二千個公屋名額換來，非但對社會低收入一族全無裨益，而出售了居屋的業主則流入私樓市場，進一步推高樓價。5 C& p, h" [& ^: ?+ n7 e
# h n0 n( Y+ q! cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府要協助市民置業，應先從土地供應着手，再考慮重售公屋、推出協助置業貸款計劃、新居屋加多白表購買比率，或者容許強積金繳付樓價首期等方法，最少也應避免影響現有機制。
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在此懇請政府對新政三思，立法會議員亦必須挑出細節裏的魔鬼，勿讓領匯式的災難重現！
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# o& U0 K" M8 h- }% z; y作者為資深時事評論員 |
發表於 2012-7-21 07:30 AM
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