不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: m0 J- |7 a# g$ ?2 `/ t1 |, b, Q* i
/ {- B! z9 M- p: m, g4 ? s
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
7 V7 h: j) U" L9 h公仔箱論壇6 D7 b! j4 J" t
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
+ T# ~. P; ~* H6 Ptvb now,tvbnow,bttvb
8 O M0 ?" _& v }% c" Utvb now,tvbnow,bttvb一個購房者調查的反駁
8 c; z4 V4 j8 E8 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 }! ^% W; Z7 n6 i6 S1 T0 X5.39.217.77:8898也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ]8 @( D$ r( u- x6 ~" Q. J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ c7 t: m+ m/ p: N2 h
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 5.39.217.77:8898! z' ~: a: W& T( A" k% B2 [
5 x2 \+ P! @ G" C& J8 d公仔箱論壇世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
' E& i9 D+ k: Z7 G
: o& d @. D6 u6 a大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
8 e* k. H0 o2 ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, f ]3 w1 }& P" z% s
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
1 W# }& h. l0 Z- ^tvb now,tvbnow,bttvb6 a3 i A5 V0 V1 s* {
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。 公仔箱論壇1 n1 R) G: L' }6 t
2 W* h7 h: X9 ]6 z5.39.217.77:8898順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
! L6 W6 W9 ~, ^, b
% s W, _. A! t, H. X% k# ~7 l2 m但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。 $ Z2 T( `3 w |0 l1 p8 p7 q5 w
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 X: i# C$ u% Y: Z b
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 tvb now,tvbnow,bttvb7 c0 y2 [2 Z h3 W8 s0 D, w7 Q
6 o2 J8 Y) T' a) S) t/ g現實案例之反駁：價格換銷量 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ M6 A" k) x: D) o8 }
tvb now,tvbnow,bttvb6 L; E2 H T* R% e7 {
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
. ~7 [1 c9 {( r0 L5.39.217.77:8898$ `! O2 u5 s$ d! }, x
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
& |0 D2 @9 D# a; d7 Dtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇; P$ n% m! a9 r
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 ]9 s, c& }, f
& q. a* {" ^2 y1 u8 F; F- m( j萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% x) n* E l, \6 ^
3 x4 _( A C* \* m公仔箱論壇毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ~1 ~9 o9 w( I0 C7 l
8 } ^/ Q1 f5 l" l' X! `公仔箱論壇這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ 5.39.217.77:88981 }. i. z& z4 B/ f4 C. q, B W
' H/ |" {: v3 t6 s- u% ^ n2 ?6 Ttvb now,tvbnow,bttvb被透支的“剛需”
/ N% q/ U2 u. }2 T5.39.217.77:8898/ d" {7 i& s8 h2 I
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 tvb now,tvbnow,bttvb/ {- _: z$ C$ ]2 t
+ v: u& L9 k0 z+ U ?2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。 - o# G7 W$ B6 v8 f
5 s ^2 }. p1 z) z* l5 A公仔箱論壇為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
$ S$ ? e5 m4 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Q H5 F/ m' f: g3 `3 S y
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 / X4 m8 X0 v3 [4 v# x
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; h7 y4 r/ r% u! h
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
1 Y; `, l( _+ G9 P+ A+ c# D$ J7 j' Y5.39.217.77:8898
/ \2 \4 @* }+ m% Rtvb now,tvbnow,bttvb指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 