樓市降價風暴已經燒向一線城市。
_' D2 Y% w7 \2 e. ntvb now,tvbnow,bttvb8 m4 m [) m5 h1 e C& H
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
+ z$ X* w+ Z4 wtvb now,tvbnow,bttvb
M6 ?4 v+ g/ h" h8 P0 e, N 與此相對的是，依然火爆的土地市場。tvb now,tvbnow,bttvb3 L6 F- M5 u; _8 T# j
tvb now,tvbnow,bttvb8 `; F/ w; _, ^
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
+ n" G. ~; K1 E$ I8 c3 O$ {* @3 e1 e% ^* h/ I/ l3 l8 y- A ?' p; M; |
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
0 r4 t2 m+ v/ X# L J0 O8 \公仔箱論壇5.39.217.77:88980 u% Y7 l1 P. @2 [+ R4 I | F4 | V
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
6 t5 z# ~" H# t ?" D7 Y% S* T6 G8 ~
看不懂的拿地經TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& z. |+ |: e) [' y, m- ^
公仔箱論壇* K' @8 p' u; n% l }2 Y+ D
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。tvb now,tvbnow,bttvb" P- n: a6 M5 g3 P" N) o5 p
0 m! h% t9 D7 \3 I1 W% _7 Mtvb now,tvbnow,bttvb “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
5 p+ K; w) F, B+ H# C: ftvb now,tvbnow,bttvb
* C* f+ t7 g) B5 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”5.39.217.77:8898: K7 Q" E2 p3 ?% X {8 p
5 |0 w3 _# S* |) B+ K
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。5.39.217.77:8898( a# Q7 _5 J7 L' Y8 V
`. g6 e9 A* G 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# T# B9 X/ E8 p1 Q/ d( ]
5.39.217.77:8898 W" c; d* B: L' [
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。5.39.217.77:88989 X1 r) g; S) F8 T/ u) r" @
3 l9 k3 K1 `6 l ]8 s6 g! m
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
" m+ Q" m* Z( ^( f5 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇/ p( q! Y3 n/ H+ o+ o5 f. o
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
. H% H; @" y: u; W. y+ r d
: t2 X6 G& a6 [7 ?. l) ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。tvb now,tvbnow,bttvb8 ?# I" ^+ @2 a4 _1 p8 S& D
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 v& N+ u6 e" c. w/ {: f
誰在推高地價？tvb now,tvbnow,bttvb- g3 q. X+ Q0 W% Y5 X3 F. }2 R1 \0 {
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 G) Y: g$ t A6 ~7 f* c# P( A
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。tvb now,tvbnow,bttvb7 D: u5 C& [' [/ \# e
A' X+ p! w4 s7 a* \公仔箱論壇 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。2 f% ~* c$ h: E* ]
公仔箱論壇; H+ p- k$ T3 g& H1 j! G: l
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。# L- z+ z d& c$ o. _. e. ~
公仔箱論壇# o) N$ S( w$ X V7 W0 J
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。公仔箱論壇* @5 o0 ?: E3 ^8 U
tvb now,tvbnow,bttvb% k. _( Y0 V. M9 k: b, `) r
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
, F. T' C% W; i' m' y5 S
3 p! K$ ^/ `! @6 w* a- aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。公仔箱論壇" n, ~1 m& [% B9 D, k% ^6 ]
; t( V; ~. @& a
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。公仔箱論壇( s4 @8 O/ r) R) Z
7 M$ h- }. W* }: }) o1 h( xtvb now,tvbnow,bttvb “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
; U3 @7 K8 ]7 e# u8 D
* X/ r7 k! m$ \. @7 w9 D5 r' V5.39.217.77:8898 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
8 e) \6 I8 J6 i5 G9 ] u0 P8 O公仔箱論壇& N7 P* S9 s, f
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
: ~* j; \5 E1 c. h% N8 Xtvb now,tvbnow,bttvb
: {$ E" [8 o P( xtvb now,tvbnow,bttvb 另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 [2 S }. W7 B0 D; z
" G+ a: ?7 Y8 E, c2 b1 y公仔箱論壇 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 