[香港] 與八銀行聯手 助年滿50歲業主 按證推「補價易」貸款 催谷資助房屋流轉

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與八銀行聯手助年滿50歲業主　按證推「補價易」貸款 催谷資助房屋流轉5.39.217.77:88982 ~2 Z! Y# A% I2 @: E
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為善用房屋資源，香港按揭證券公司昨日與八家本地銀行推出「補價易貸款保險計畫」，鼓勵五十歲或以上的資助房屋業主補地價後出租或放售閒置單位，令市場的租盤供應可望有所增加。按證公司總裁李令翔透露，目前未補地價的房屋單位多約四十萬個，坦言難料計畫的市場反應，因部分業主不太介意樓價高低，而且「補價易」是長期產品，相信業主會根據自身需要作決定。
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3 }+ v$ z4 N, p7 {* n9 D7 z5.39.217.77:8898補價易貸款保險計畫由銀行向資助房屋業主提供貸款以助其補地價，補價後的單位可在市場上出租或放售，只要業主不轉讓業權，終身毋須清還貸款。該計畫涵蓋房委會的居屋、租者置其屋計畫，及房協的住宅發售計畫、夾心階層住屋計畫，物業樓齡不超過五十年，超過則按情況考慮，借款人最多三名（以聯權方式擁有物業），須持有香港身分證，同時沒有破產、涉及破產呈請或債務重組紀錄。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; U6 V, O5 x3 x: c; l& {2 F
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不轉讓業權終身毋須還款
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$ ]5 h; U: V8 e: V# ]7 K. ~; W0 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。銀行會就貸款以複利息計算利息，借款人可選擇浮息計畫或定息計畫，浮息年利率為最優惠利率減兩厘五；定息年利率是首三十年為四厘五，其後為最優惠利率減兩厘五。銀行會向借款人收取按揭保費，基本按揭保費為指定物業價值的百分之二，首次提取貸款時支付；每月按揭保費則根據補價易貸款總結欠計算，年利率為一厘五，按月支付。借款人須支付的利息和保費將併入在貸款的總結欠內。- G! c+ L9 p; d3 `  {% n' _

; f' l# F% a6 o$ I5 h; h. p& O0 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。市場人士認為現時定息計畫不夠吸引，李令翔稱，定息首三十年為四厘五是「理想價」，相信在租金每年遞增情況下，加上低息環境不會永遠持續，幾年之後業主可能會覺得定息息率合理。他並指，由於定息屬長期息率，短期的息口波動不會促使該公司調整定息，但若果息口波動顯著，該公司亦會考慮修改，並指會給予銀行和業主有充足時間作準備。
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; K# q0 B( O! Y! ]7 p: F7 D在該計畫下，借款人可將貸款用於補地價外，還可提取一筆過貸款以應付特別需要；借款人或其繼承人可優先全數還清貸款以贖回物業，如不贖回，則銀行有權出售單位。一般情況下，借款人年齡愈高及其物業市值愈高，可貸款金額便愈高，選用定息計畫亦可獲較高貸款金額。/ o6 N1 M" ^1 Q( Z+ j% _1 r+ o
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30年定息年利率4.5厘5.39.217.77:8898) l5 Z! s- Y7 I8 y7 a% G

7 x; U  Q3 `8 K  d7 \4 ~5.39.217.77:8898李令翔認為該計畫對有意將閒置單位出租的業主誘因較大，按證公司會盡力宣傳，包括落區介紹。對於會否造成二度補貼，他指，按息是根據市場利率而定，業主參加計畫後，原先的資助補貼亦因補地價而取消，故不存在補貼成分。* N6 Q. F0 K2 A
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參與「補價易」的銀行包括恒生銀行、中銀香港、東亞銀行、交銀香港、上海商業銀行、華僑永亨、永隆銀行及南洋商業，李令翔表示，八家合作銀行在居屋按揭市場的市佔率已有一定分量，相信已能反映銀行界對計畫的支持。

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還款成本不低 冀贖單位須三思
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「補價易」針對五十歲或以上的資助房屋業主，按證公司預期現時最多可釋放四十萬個未補地價單位。不過，分析指，「補價易」的條款複雜，且借貸成本所費不菲，若樓市未來出現回調下跌，現時敍做「補價易」借款業主隨時「借多咗」，相信計畫只對不期望贖回單位的業主較有吸引力。
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6 c, @" c, J2 E- l, z- d市場人士續指，「補價易」的還款成本絕對不低，例如浮息計畫為最優惠利率減二厘五（P-2.5%），目前實際息率為二厘七五，高於現時市場最優惠按揭息率約五十點子，削弱了貸款的吸引力。此外，按揭保費和利息將加入在貸款總結欠內，貸款總結欠與日俱增如「雪球一樣愈滾愈大」，建議有意贖回單位的業主須清楚了解其費用開支。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 O6 H+ h' I( z( N. z$ a* `5 Z/ |
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根據「補價易」的方法計算，假設物業估值為五百萬元，補地價成數為四成，補地價金額即為二百萬元；若申請人成功借取二百萬元，以浮息二厘七五計，首年利息約五萬五千元，加上首年基本保費為十萬元，未計其他開支，首年成本已達十五萬五千元，即每月的成本便高達一萬三千元，或會抵銷首年大部分租金收入。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& v2 [% ^& I' C. Q4 u9 |

. M9 S6 _0 D) {5.39.217.77:8898「黑市放租」現象普遍
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. Q7 f; G  S2 A) A- U+ M& g8 u) y另有市場人士指，未有「補價易」前，經一般途徑做按揭以補地價，限制甚多且非常複雜。一個方法是提出申請並經房屋署署長許可；另一個方法較複雜，據房委會的網上補地價簡介所指，「業主可否將單位按揭，以按揭貸款繳付補價？
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) m2 `: J( F: `& f0 G! M5.39.217.77:8898正如出售單位的情況一樣，一般來說，如未繳付補價，或未經房屋署署長許可，業主不能將單位按揭；但業主可與律師及銀行安排，在解除轉讓限制證明書生效當日簽訂按揭契據。」但這種方法一來複雜，而且亦未必比「補價易」划算。市場人士指出，目前資助房屋有「黑市放租」的現象，業主以身試法將未補地價單位放租他人，認為相關部門要嚴厲遏止違規行為，才能達到合法地釋放房屋資源的目標，提高政府資助居所補地價的誘因。

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樓價高企 業主補價意欲低
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/ c1 s: ]* S' i1 s公仔箱論壇香港按揭證券公司（HKMC）與八家銀行推出「補價易」貸款保險計畫，期望計畫能釋放閒置房屋資源。市場人士認為方向正確，但反應並不熱烈，普遍對該計畫的效果有所保留，認為計畫要普及需時。
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# C8 h: J) F# y! _地產業界料普及需時
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祥益地產總裁汪敦敬指計畫需要兩至三年才能真正增加結構性的租盤供應，因計畫受眾為五十歲以上的業主，投資傾向慢熱。但他認為計畫能盡用閒置的房屋資源，方向正確。他指利率水平可以接受，客戶較多關注計畫的條款操作。
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美聯物業住宅部行政總裁布少明指計畫將增加租盤供應，預料能紓緩租金壓力。但布少明認為未必有很多業主參與計畫，不少單位用作自住用，故此租金不會顯著下跌。加上「擴展居者有其屋計畫第二市場至白表買家的臨時計畫」（「白居二」）已間接為資助房屋業主增加出售物業的渠道，故此他相信計畫不會刺激物業買賣市場。
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% k$ G* S$ d0 f& y( }( A公仔箱論壇經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，現時資助房屋的業主補地價誘因不足，相信計畫普及化需時。她指出資助房屋業主如果要將物業在自由市場出售、出租或進行融資，必須先按折扣率向政府補回差價，樓價愈高，需補回之差價相對愈大。因此在樓價高企情況下，業主補地價的意欲不大。