广州:城中村改造在利益博弈中推进
- P7 v- W+ l1 s. p& [4 b# ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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* L5 \. ^, \) h; a" O/ \# D3 D5.39.217.77:8898 ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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% L% |9 \7 u/ X s4 P( B8 x▲夜幕下的广州城中村。
7 ^1 I& J% I( R; F/ V- d' {tvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
' r+ B) L% ~! N& @" o2 G 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
) V! b1 i2 H7 b4 I5.39.217.77:8898 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
) D: Q1 K" d+ N7 j 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb6 u# }' Z9 q/ }( v; U: Y
■“土可生财,地能出金” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ X& G- o8 Z& Q7 W4 S, V8 ?% K4 j3 v
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇' l3 w! ~* {4 k5 p( n
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
+ Y; _/ Y) C+ m' b公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” ! z7 ^5 ]" d3 s
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 5 y( z( m) F, y) s; O
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 5.39.217.77:8898! J( p$ P. ~ p% n2 e
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 q* @5 `) t2 f; Z* U" r* \* K
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
# K1 q% g2 C/ B" W R 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 7 c! x" l! N- I& r6 ^5 ^
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 公仔箱論壇% {7 _. y. [( a3 w8 T; ~ ~
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb6 b# C# a1 M- P) O2 G
■分红年代 6 j2 f. n! e* f' v
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 ; C- W m! G* ?$ x# z) w3 D8 o
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇2 Z3 |4 ] R \$ r+ m8 h, C
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 公仔箱論壇7 ~3 @2 }; J O9 f' O2 o
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 8 L: z' Y0 Y. O
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
1 ?* U5 S( _* o' F, L7 w: U7 Z 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 ' W/ ?+ W, g/ u
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” 5.39.217.77:8898, w0 v8 o5 n! m3 G
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
8 m) Z$ e" b3 n& b% Y U! n. U& }, ttvb now,tvbnow,bttvb■“拆一补一”
, Y- S: p5 r+ X, ]* Z( W9 WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 公仔箱論壇( D% p% V5 O' A, W' r0 A
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.77:88988 A9 i% y8 I/ t$ P/ Y; a
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
/ ^0 @$ R& z5 P, T0 Y 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
: G; b5 ^7 k1 V4 ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
5 A: ]. n) ` v$ ~' o' O r7 {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 tvb now,tvbnow,bttvb$ j; d/ N" l1 k6 P
■城中村拆迁要慢慢来 公仔箱論壇! I7 G, B: k) `( |+ J9 I2 o6 \ l/ n
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇2 G3 G. ^( v" ]
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
8 \3 @! S0 \/ B. @% I4 O 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
" y, B& _& X2 E+ Q5 y9 e 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( e7 ?3 I( I# o) ~5 `
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb V5 h" y! ]# H) a4 q
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
3 i/ |7 } [( L9 Z5.39.217.77:8898 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
3 q3 @% O6 S8 K) E7 ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 ` l9 v% K- ?9 n0 w v2 ^
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5 b$ n; O6 }1 n, Rtvb now,tvbnow,bttvb 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' y) t7 q4 A9 s* z3 Z k% y! M
& F% v, @2 a2 A2 Y. ?+ f; H和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb0 r. S# O) }# Q: T5 f0 p- R) d$ i0 l
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
, W% N: G! u1 d! c3 otvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账 / p& P( L8 |" {" n& ?0 S* X2 n
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
) q: o; A! v1 H3 @6 ^tvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)tvb now,tvbnow,bttvb8 p, f9 U( q0 {8 n
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
1 k" g, `- M4 ?8 x2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 , C, A+ D2 f. l
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目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 6 U- `7 t* X; [
7 \$ I3 w2 d5 T4 _4 |& ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ J3 { b! }: S1 E: U
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
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" k0 G! c/ B. ~' \5.39.217.77:88981985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; v2 z* T3 D" A2 P6 @
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随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 : ?7 h0 y8 R& D3 V' p. X/ z
7 M8 R' W( b3 C) I* `$ d& L5 ?公仔箱論壇在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 $ J1 |9 w/ _7 ~
% m# i/ B/ Q" _) ^" c3 b5 h5 k, [- o5.39.217.77:8898根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. M/ J) Q/ ]: R7 a
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 tvb now,tvbnow,bttvb) |) W* ^, z- t" Z
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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% R9 Y3 t& p! z1 v公仔箱論壇从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 5.39.217.77:88989 Y h/ j" L, r X$ o5 x
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“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 8 k+ u9 z! A c d1 C
3 `1 r7 q5 d$ ]: e( k. {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 tvb now,tvbnow,bttvb* j1 S1 e* `' y6 ] r
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知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ o: x7 V3 g4 u( j0 D
, w5 b, m# Y* _1 `. }在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
5 L& F6 y% C! d( y5.39.217.77:8898置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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7 k& D: g7 h$ c% Wtvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 * r/ ?# p$ O6 l/ h. d
. c1 f M% x% w& o/ w6 V“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇 x1 ~2 Z8 M I/ W' X+ { V5 I0 D
. o5 ` a9 n U+ |这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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/ |% F/ _9 s8 M7 B. V7 ?. w" Dtvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
; s" u$ p, k" u该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 tvb now,tvbnow,bttvb3 Y: F5 X: k8 K; l3 A `
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 p( i Q; J* |. R0 Z
# l/ w. O+ M/ p6 b9 a9 y; f5 o; A公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ {0 A& C! [9 R( {) e$ E5 c
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一村一策与两种模式
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1 a& b* `" m+ J) G自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
2 ^- \0 F6 H; k8 ?) R6 N7 rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% T4 M5 }* H' mtvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 R G @9 i, v @7 ]; R! x* h7 h" O
. ]/ _9 \' S, P2 C; x4 H* n d! F公仔箱論壇2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 5.39.217.77:88989 Q! y! f' a; r& k- l- v
H1 o2 V3 j$ V7 ^4 ~! U j公仔箱論壇琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
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) h9 o# I) o* e% v' r; ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 ; l P3 K7 d8 s- K
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卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 3 i; H s0 I' l! ]) y8 H
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事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
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( T/ [5 x1 t+ n3 M- \根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" b4 c, V4 }( c( [
1 y0 V+ j" N4 Q/ p公仔箱論壇该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb1 v. a3 A" A$ c: a$ d6 t2 g
! W* N% W$ Y4 J/ j2 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇 [7 h4 S! j7 A
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。 公仔箱論壇$ J9 X( b7 m4 C( C* c) O. p
2 b% t* Y3 i! L I1 q" rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改成“村中城”? 公仔箱論壇( F$ m0 p V. \' t
$ u7 z8 O+ q) m) z三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义 5.39.217.77:8898. Q) k: J7 i9 I, D9 _ j' z7 g* X
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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$ i8 Y0 _% u, a+ j11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% l0 P |2 C; [/ N
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 tvb now,tvbnow,bttvb9 a, |3 F: O' k" S. h/ H
; u6 Z9 i8 d: k& v+ }, x! z9 E# P这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。 * \. x0 @! z; A) k" T. y
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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) X2 _5 n! u( N11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb0 |; s8 }' q; S, m: @
, x+ ]$ U" p+ u5.39.217.77:8898容积率问题也困扰着杨箕村。 7 x! w1 R- n) K" |) C
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11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。 tvb now,tvbnow,bttvb7 ]+ b* H) R! L; } G
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”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。 0 }: l* e1 y) y$ O; b
9 f" A5 J, H2 ^% _) B李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
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g/ `7 R" E) \. P! \; c" Rtvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb7 T; i6 g7 `, Q) M3 m! w+ \
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 5.39.217.77:8898* R5 \' M: M, c% ?
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李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。
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5 \6 O9 v9 M) v5 @2 t3 p a9 z! atvb now,tvbnow,bttvb不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 公仔箱論壇+ x* _. D# k' R! M
' s$ Q7 j% K% P" _% [5.39.217.77:8898“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvb now,tvbnow,bttvb% J& ^+ q4 E B$ P7 k6 d9 c2 \
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11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 4 L& t. w$ L K% b
: J8 i c, q s) K9 t0 \! G- Etvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 3 X8 l& g) N& [# o& {. o
6 _) {4 L& A8 ]) j8 T( k& |7 g2 H公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 5.39.217.77:8898- @8 w, }- z! P6 X( J
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 5.39.217.77:88983 M& K+ V4 l. D
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11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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1 b/ \3 c( d b' {! U一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 公仔箱論壇" g9 g1 ^8 s! m. B2 s4 E1 ?
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
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他城中村改造项目。 公仔箱論壇+ Q4 Q* e) G, {9 x4 T6 H4 x0 V
' S5 F8 M/ y* z& N2 V) A: J, e对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 5.39.217.77:8898* o; k0 t- {" G& \' r/ A. W" P& W
5 g& U8 ^/ c! A/ |, ~! J v5 S广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
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& B/ W; a8 u& d' {9 U% j6 x) f# H! e5.39.217.77:8898也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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7 Y1 T$ }# Z+ c h) E7 R# W公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 公仔箱論壇: S2 l% T6 t }4 T/ F9 m
' Z+ Y( x$ f( g# C2 k白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
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8 s( J/ ?' |' Z) e8 s* D N5.39.217.77:88982007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* Y3 o- s. u2 z3 u- r
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11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 公仔箱論壇5 H; k" |# {" K! f; U
( L, d! b: q8 Y0 g5.39.217.77:8898宅基地“利益之争”
$ U8 y3 ~" {) r1 h# U4 u2 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% b; m$ F3 c' T城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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$ g7 B$ y) b: Q4 h公仔箱論壇11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 公仔箱論壇 k' X- J7 g. W9 j, X4 K) n$ g" C
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
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) R: U9 v" Z; e* C- z9 QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 l& ~$ R* m: r. x6 J/ n
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 5.39.217.77:8898. I) j0 ]% s4 B0 _
% Q$ M7 g) U" k5 Q而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 tvb now,tvbnow,bttvb% ~/ Q# q D' t. K" c* ?4 o
1 s3 F3 J: V) x3 ~8 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 w7 m$ x* Y4 n! ?7 ?% |
+ T; @5 P0 O. A1 L% ~' G0 l" N5.39.217.77:8898业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 5.39.217.77:8898$ [' m x2 J l4 t- l( f
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李国强认为,城中村改造
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7 C8 u! T1 V4 y8 \' E公仔箱論壇涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 5.39.217.77:8898" v2 E$ }3 L+ S: q$ Q
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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* Z3 r I+ q9 O. W; {: r- f公仔箱論壇很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb! B9 z$ v5 c$ k# @+ F( X9 u/ M* {
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(徐志娇 编辑) 5 v' q; P1 p/ w3 b3 A0 a6 @
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# K. O/ K1 J f- t6 j3 k4 x8 S0 Etvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: tvb now,tvbnow,bttvb! K, r" G6 H! f, L
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,# P0 b3 C9 h7 Z- x
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |