广州：城中村改造在利益博弈中推进
* @4 z% y6 z0 N: |* Q8 @正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.77:8898: ^) C8 u# K1 H" \1 k6 n
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
- C& M8 j+ @0 E) t& G TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 |4 F4 S2 e2 y9 I7 x, g
▲夜幕下的广州城中村。 + h# D) W4 q6 Z" b" X
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
l7 k F; K4 y6 j+ F 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.77:8898) `: K5 u& K* F! v2 u6 y" z
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
& u" o# V% b" B0 [/ P. ?+ n; P0 ytvb now,tvbnow,bttvb 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
1 Q3 ~0 }/ B4 _& G公仔箱論壇■“土可生财，地能出金”
: q2 k: p7 B: Z4 U, U3 h5 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
+ r- Q [; o9 @7 \7 E7 f 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
+ _9 }; [, x% q6 |& V4 p公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” - T7 b* P8 f* P+ E/ \: t- v4 P! G t
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ) T' W( y" ]6 W
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 5.39.217.77:88987 V& {. i1 _. ]5 M/ G/ z9 Q
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
# ?7 J- l" o; b* I( n 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# K4 l1 N- }& v9 U3 Z" [
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇* u% `; w, |* k1 H, w: _- R2 n8 k
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! A. ~% T$ E' Y" f6 J' B
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
, x* K% X) F9 n2 o6 @5.39.217.77:8898■分红年代
# w2 S/ m9 x: @4 [, v4 l: u. Dtvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
( g0 i: q `7 g0 \5 K( P$ xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 5 l% N& a$ F8 G( }" R r
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
$ c4 @2 |$ N5 _2 i5.39.217.77:8898 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 公仔箱論壇6 S) s0 b- R* X4 f
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 X( d& ?( U y
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
! K7 n' u1 x/ \/ E公仔箱論壇 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” # r8 y4 ]+ u S! p3 q j
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ r# } @. H4 {. F! ~3 Q
■“拆一补一”
0 \; p( B8 b% Y+ X; X0 k3 r6 Q4 Ptvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
5 i3 y' o; n5 s3 [2 v' b5.39.217.77:8898 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
1 j* m& `5 |& k# i7 b+ m; d5.39.217.77:8898 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
% |/ I3 k2 a! Y* D* t公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 2 Q" x$ s$ ]! K; [' o# D0 G# W' N
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 tvb now,tvbnow,bttvb: M! s$ r& ~0 q+ C
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
; d0 V R8 `! ]' g' _1 W■城中村拆迁要慢慢来 3 p1 k$ d; d% z$ M3 q+ O c) o
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 4 V+ s# i6 W8 N8 {, C0 C+ x$ w5 H9 e
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
6 {, ]/ e9 ?# ]3 j" H5.39.217.77:8898 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
" _' ~" q7 E; h9 d ~2 L" h 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
+ L0 F/ Q) a" z. I2 d公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
! ?. {! H1 I2 z: T F0 h 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
: m% u8 C0 _7 k5 y5.39.217.77:8898 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 I. ?: y( V" N6 u7 p, t
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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* D5 C1 Z6 } z# Y! U5.39.217.77:8898和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; a, \4 }% g6 Y) ~
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 * p+ v# O( A c* ^2 w9 k
请你请省级审计出来审计这条难账 公仔箱論壇6 O" Q1 O" o7 W1 K' }- ]
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
! |4 m$ l5 W( h* E5.39.217.77:8898跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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8 o Y, U5 o f" {4 Y6 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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8 H3 d% s# F' r* ~3 R) kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
1 s1 P/ [( z m6 w2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 H' u/ B: V! U C$ [
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 # \! ]* r# s& X
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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8 w: {: [( b; V3 m公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 5.39.217.77:88984 g, a- v/ W6 n. M( G
& U$ O; r. t) H2 l! a公仔箱論壇高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇+ t3 `* C- S3 s
7 J' f1 ]' O' ?7 W. U- F. V& e城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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s O7 U2 k8 o$ d& ztvb now,tvbnow,bttvb1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
& D5 Z$ H, p1 h& @9 ]7 u5 t1 r% v* @公仔箱論壇5.39.217.77:88980 ]4 K. C# u8 G
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 , c5 |' G4 l7 Z1 ? U
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 & }/ H: V5 ^/ e+ h
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 5.39.217.77:88989 B @9 v9 _2 ^8 H
6 e# Q( u s/ k# v. ~0 q' V- I0 utvb now,tvbnow,bttvb与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb) S# K% S3 M6 y. H$ Y& u
/ c6 U) e. {$ W8 p$ e. r, g. E5.39.217.77:8898从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 6 }6 Z6 a2 ] I- }/ f, v
0 N: P2 N3 `5 ?, x4 w“卖地筹钱”以求变 公仔箱論壇* n7 |2 m0 t: n$ `$ ~1 B& n
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 5.39.217.77:88981 Z- H, [3 Q0 M& W$ B5 t0 ~: X8 L
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( q7 \0 V& w* ]' n! z
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 5.39.217.77:88989 g" u/ [8 d7 o! S2 y
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 S3 b- `3 P `5 I置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 5 p, C# v8 b3 Y9 }* w0 m
6 v+ U% S8 U& f9 j9 K$ ~4 w公仔箱論壇这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
2 v0 R& j/ W! Q- K" x4 Wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! L, N, t b8 Z" [0 F
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) D; L3 v! ?/ G" d
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 5.39.217.77:8898( `8 {/ n" B. p, d! c6 S
2 Z# ~; k3 n; T$ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
- P+ X! k% ~! B6 |& W9 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 # L* R, ]* e& R# _0 E, D
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 + F5 H2 `1 Y' v" S
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 5.39.217.77:8898% Q* [ p$ I4 \1 R6 P
8 I# v0 w1 @; U+ P `9 o6 I7 g公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 5.39.217.77:8898" c& ?. ^2 d5 E/ |8 J; ?# l! m
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb3 r) d9 m) U: A0 \
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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- I7 H4 v, Q" o" U; D4 w7 p琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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! v9 z7 c" g9 c5.39.217.77:8898这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 5.39.217.77:8898& B8 f2 U5 o/ a, e+ l# o
) r' i, ~8 M" f. l2 V# {0 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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" ~0 M) r I( |& X4 ktvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.77:8898! X2 U3 D0 J4 W) E# T; ^" p
% _3 K( g# _& t |; l4 ~2 r6 M公仔箱論壇该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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8 w# s# v8 V& T! e+ R5.39.217.77:8898广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 7 V1 j7 w+ m, h2 i
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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9 T* S! @ a) f9 N9 d4 _5.39.217.77:8898城中村改成“村中城”？
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ F1 N( t4 z1 i8 z9 w& F
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 1 h) Y( S1 O4 p+ j9 L0 ^4 |& ] w
9 `5 O6 O8 p/ C# x- o4 K9 k* U; U5.39.217.77:889811月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 % V$ ?# }& M' Z3 c8 ?" p
6 }$ V2 h8 N+ u9 D: i5 G% }tvb now,tvbnow,bttvb据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 3 c9 W' `6 [; b4 a+ ^9 w' h
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
- D. ?% G4 s5 P) P" }' l- ~6 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% f, {; p5 e, ?6 E, vtvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 & ?' w6 X2 f0 m3 o9 S& s3 T# v( U
; n0 K. k) s, s; f11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。
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- f) A+ Z5 }# Q6 _% p9 t% p, Q2 t9 ~”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
0 i8 I V3 A' U0 jtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, z8 a" `8 _! C1 P1 d$ W8 I/ H
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% b. h( Q4 s$ d# `, ~2 h k
+ O% x: R6 X# Q$ E' |tvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb- W, |, H1 n/ J. W* ~
* E/ d. `5 \; T* oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇) J0 C: |9 D9 Z1 c4 A1 [- [
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇% R+ Q1 ~% ?( y8 P+ k# R5 `
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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( G1 b$ ] j- G v E公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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7 U% A$ }7 F- n公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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- f' U9 G. N$ L9 M1 L: x. u5.39.217.77:889811月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 " K; W* g8 j! i5 r# l& h5 f
7 l- Y# q0 L4 o4 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
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9 j3 A. ~- R N* L/ Ztvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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3 |6 Z/ a7 u6 t/ D KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
% J. H4 D R4 K7 q3 b6 i m, qtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ R D3 O% X. X1 F
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇. | E6 v* y. ^0 ~4 b9 y0 N, N
9 V% u) D, M: Y一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb5 R0 @" F; l H; g$ E
1 V; f2 C( d9 t8 t) MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.77:8898- n, L/ y5 v& E6 L% M
& u6 v/ @- H9 a% F) s- y7 v) [公仔箱論壇据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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% i( i; F1 m8 V, W. p* q2 @( e他城中村改造项目。
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* H! W4 I y2 l# u) [对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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( u: [1 u* v1 E: _5.39.217.77:8898广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
0 O* \. I0 C# d5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb$ l4 r& w J" P+ P7 Z3 s) @. q5 w
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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5 N6 R1 Z/ p" Z5 n; jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇' F! h' i+ o7 N% A9 z8 ~
9 @8 V: y# \) ]8 U3 B8 e0 J4 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 3 @% l" o; b/ o6 r1 _8 F
; x9 Q, @1 `7 T1 ]2 Dtvb now,tvbnow,bttvb11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 公仔箱論壇# H I9 Y& \8 g. n% y
: c6 o+ j3 P3 i/ ?2 ^宅基地“利益之争” - p. X" {# J" Z/ a
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 - a4 P3 m" Y: h4 K; I: |
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 3 Q+ w4 m+ Y+ a. }" p
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ \0 j. V% t; v
7 r* e" _4 Z; \, ?" c" W2 Mtvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.77:88987 Z# c8 @0 k+ j
, `8 @2 N% [" S# M: q公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 5.39.217.77:88985 Z2 H, i' k. f
3 ^5 ?5 }. Z7 ]5 w公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 - t, m8 K" n3 f
" R1 o$ U1 T- S$ T) y+ s, S& P! I11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 E. n+ t' ~' D: l
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 : z4 s' O( V8 W/ V2 \, v" Q) [7 o) ^
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李国强认为，城中村改造 _* n/ t& B2 K% r. T0 G
3 c; S, ^! P& n* |+ A7 ]公仔箱論壇涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
% M; z; Y1 H1 t* HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898. K- ]6 W. ~; s# ~
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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, l, A L7 }$ N- [/ U3 {$ V5.39.217.77:8898很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 5.39.217.77:8898& T# D# _6 z3 r% X% b
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(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ d6 M0 V) b1 u9 J4 r3 g$ S/ J1 f9 {
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 2 M0 T y- o# Z3 ~6 w* D( n1 o
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb/ ?5 f% K8 x0 M* ]" n
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 05:16 PM
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至少在监房过余生7 V( H+ v- d/ O6 O l