广州:城中村改造在利益博弈中推进
% P3 _2 x0 L" C9 E' i0 t正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇( h4 F2 p R6 h3 {; z% N
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( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。
* S0 c7 f# ~4 U% R8 w 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… 5.39.217.77:8898- J6 D% b9 S Y8 Y. L+ c
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
: K* X% o0 `$ xtvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
2 l9 m5 X9 A: l( W R6 h) k9 ]# R 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
* ~, m, {: \* L' j5.39.217.77:8898■“土可生财,地能出金” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% U: ?! X h3 E" V# }/ w$ ]$ @
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
, }8 a6 x( z$ s' Z6 V# o) K7 V 20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 i, z( T/ E0 B; }5 o! e
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” & y/ E- [0 d$ @0 M5 |- ?
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
* W. W& X+ A: {5 v" Btvb now,tvbnow,bttvb 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb5 O( N$ I$ j, M. A+ ]
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。 5.39.217.77:8898$ D; q2 E2 R0 w6 }
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
( \( q8 v2 L- o) ]8 K* V' uTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
3 [3 ?) l6 p" F7 ltvb now,tvbnow,bttvb 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 tvb now,tvbnow,bttvb+ b! h! y0 U/ [5 }5 x: l$ j
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
0 r: y/ J6 W$ ]5 N: G5.39.217.77:8898■分红年代
: E: z# H( X8 a 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 2 A" n8 G( ~. `( x' G% b
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
3 ]1 K% i8 y. T8 I9 [* vtvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
- J6 p: D$ e9 d" pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
5 P+ [6 K/ _0 Y7 a/ z 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” 5.39.217.77:8898: w6 j- D: W7 _: r0 B: w2 g- q
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
) |9 }6 r. A' t( s8 S! F6 B 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
5 y6 @: d4 p% K# @! u# Qtvb now,tvbnow,bttvb 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
( w6 {$ v/ R6 q■“拆一补一”
/ o4 _& E. f, d4 P) _4 w5.39.217.77:8898 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
8 O# j0 \* V9 D2 btvb now,tvbnow,bttvb 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
; i A/ S! Y1 j. | 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb5 B7 V8 z0 G- U' q8 @8 q
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 . F: Q* f. \ L5 r5 h
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 : j+ H# k) i) u" w
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
# S0 I u9 z$ `) {5 C■城中村拆迁要慢慢来 9 ?: l5 ^4 ?' s7 J
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
0 w- o4 u( u# [: T$ y) VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
* d% F# ?% n# j0 u9 H5.39.217.77:8898 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* Q k+ T" x. F4 W
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
' G% R9 p6 d- F3 W, K& r$ c 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
' T6 A, V! F; l5 S5.39.217.77:8898 对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇$ }* u) S/ X& T5 W( e3 ]1 }
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇1 S5 y8 w' G$ @; K9 E
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 1 x6 z( I% g3 Y
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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: W$ S+ `# D# I {8 ^和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇. ]; o5 p5 [& c9 @4 s
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 ) s5 `7 A; B4 q7 T8 G& }$ Y t' A
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 d* T: [* f2 c. h/ C
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.77:8898; l' V0 @% t6 v4 s* B1 C; B: r. U- i
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
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9 `1 U0 w5 I; p8 I, c* y5.39.217.77:8898广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 ; b( A. W3 B7 ^: S" O$ F5 C6 |
2009年11月25日 09:15 5.39.217.77:8898: f' @7 j5 U1 t! q- G& G2 x
# G0 m: q+ r( ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 ; @9 ~% c, E6 }. x: M+ Z
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中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
1 K" E6 w+ b; E8 S5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ B' y& n! E& ?! U7 E
目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" q& l7 W+ r' a' u
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 5.39.217.77:8898/ Y# W- \3 O9 d9 @5 w
' o9 s$ {+ T9 Q5.39.217.77:88981985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 公仔箱論壇) l! d* w( Z5 g
* q8 F1 S/ d+ y* O' a% HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
; F6 A6 ~- t* y1 K. V% H1 c L. S9 \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- x3 D" I+ z- b% aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
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6 o9 \) g& D5 r* wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 6 w$ |3 W; \1 q5 F8 L% L3 ?
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
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! C/ G+ k& G) P% W3 S与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 公仔箱論壇" i a1 d# l, n* b: r5 \
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“卖地筹钱”以求变
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6 p" s6 ]! s, \; W) X3 Y) D1 M. G! ~tvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 5.39.217.77:8898# a+ u) [. \0 \" ?3 W- f9 l
- f$ X" H; G8 u, ^ x+ ?, C5.39.217.77:8898猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
! {: ?/ A k" ]: z$ e/ Z9 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 M3 p6 \2 a$ K4 x0 r. n* ~
知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。 公仔箱論壇; R, |8 v4 i! T# q. y
7 `" V+ }! V. |2 D9 L! N2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
# V) j! g! T. v5 Ntvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇2 `1 l4 N+ t% N! w) k- d4 _9 O
在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
9 Q1 F6 D9 }# B5 s5.39.217.77:8898置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb: A! z0 v& {) r$ L, r/ R1 T" @
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 tvb now,tvbnow,bttvb, V: H k' \$ q5 `
" G1 e4 n9 G: x' p! s" ^' o( m2 i5 kTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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. g% V* D- }3 O7 g; Ptvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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0 I) v: u, I% b$ Z- S, t( n公仔箱論壇2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
8 g& r+ u. M4 _: a9 t2 OTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Y- l3 o2 \2 b0 _2 H* i& s% r
; p. M. x' G% D& z/ s公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 tvb now,tvbnow,bttvb! ?: ]5 j3 @& J" `" `
& W+ ~2 h2 l. X0 o3 Y# p随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
2 H! ^6 F) M; [4 _, @2 Btvb now,tvbnow,bttvb
. X" Z2 Y- x& D @+ p公仔箱論壇一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
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- b; R! c6 ]$ o& \. J' f0 H( s6 j5.39.217.77:8898与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# I4 {; E" G- @2 M
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2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
9 I+ l/ H0 j$ D5 ]- Y6 k( Z; @5 s( ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 _0 Q0 n2 f3 E1 W( M( ?
琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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0 e3 Q+ T5 n& Z0 z$ h+ M卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 % c+ c4 O/ h8 }3 W( m* e
公仔箱論壇8 m [, `, }9 e6 J6 E. B
事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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" u2 M. C% u/ Q5 G该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 公仔箱論壇2 }) V! j" u- n9 {, t- m7 Z
5.39.217.77:88985 Y) {; Z6 L6 f. r; {2 J
广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
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7 f, S2 d- c8 e8 C" S9 M城中村改成“村中城”?
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: s- o' b) u. S; a$ f& o! Q/ @三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. I7 M. O7 s# F f1 }
6 b9 x9 C q5 T2 b5 g8 d0 }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' C; A1 w% s/ E, B+ w
0 n" G4 W) m5 Stvb now,tvbnow,bttvb据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 " R7 Y y5 F! @! F, s/ S4 ]3 r
) @+ |1 @0 z8 f" `' j这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb; c8 a' j Z* M1 X# m8 u
* @8 P3 w, g0 ^) c9 E* @, }1 Wtvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R8 l0 n5 M3 d3 d
4 F4 w6 C* A3 m8 d11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. s$ }* m( U8 E |
9 ^' @/ _: N( N, r$ i容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 5.39.217.77:8898, U+ _2 {# t) x4 {; a
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“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇% x$ p3 o/ f8 \4 c& z- s$ L
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1 {- f$ j5 b; _: N) e2 x9 |”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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% R+ l/ k+ O3 ?5.39.217.77:8898李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 % t. U! q4 T( n* T' g9 F
' f4 @1 `8 F2 J# TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2 S! Z; d7 d/ [ ~( U. v5.39.217.77:88982008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 * p6 p$ V7 A* M2 K p3 ], ^* w7 F; B6 t
8 _ g0 O {) J' ftvb now,tvbnow,bttvb不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
+ r% @. N! F) X* Z公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) L: U$ T7 j; T$ p- ~
李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 / E/ c( x+ d7 B# g' M7 o1 w7 L- w) F
0 o, }" L9 l5 P& g9 [5.39.217.77:8898不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇( N! Z# W8 ~+ E
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李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
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2 b5 J; R% S3 ^3 @0 {公仔箱論壇“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 公仔箱論壇# R! o! i' s4 t% s3 ^4 e
0 @1 d3 }: r$ O t3 p# \tvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑
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4 j6 D: M( q" z: E: B+ g1 j9 u# z业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 8 v4 e& b& S& L5 z) a; A: T0 Q/ B
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ a! ~( B$ n; T$ ?" S. D
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11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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3 H* }/ Z/ v# C' Htvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
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$ E0 V; f) J6 n6 s1 g( Ltvb now,tvbnow,bttvb2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 , W" g; {- s( l4 u
, Q' X3 A: n# F4 D5.39.217.77:8898他城中村改造项目。 5.39.217.77:8898" Y9 z6 a6 p4 J( R! B
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. L# v5 L* ^# E P( l
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广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 5.39.217.77:88989 u1 K) E2 M: i. T8 c* s6 }9 N5 c
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也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, \: h, s9 @ v% B$ Y( u
4 o( \- v, l3 D6 H+ {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 2 E& z* ]3 X2 ]' A2 X8 f
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11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 5.39.217.77:88985 y3 Z6 i3 v- A7 R. X/ R$ m# s) _& ]
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宅基地“利益之争” tvb now,tvbnow,bttvb1 }" V+ d, ^& H* Y* B( F7 D! |
+ d& N6 A3 p0 K; ?城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" P @1 S& ~( z, J. D# {
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 7 U8 j8 ^1 k( l: b( k% F- [% a1 D4 ]
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
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' F$ T6 g0 i) O1 c4 @tvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb2 r+ v/ Y& n4 i1 }( j1 u# ~
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 5.39.217.77:8898* G: I: W& U) k
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11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" v8 f# s: r/ s1 i; ]
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李国强认为,城中村改造 5.39.217.77:8898+ T/ T2 S) M8 d9 n6 Y. e
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涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 7 t- |% @5 h* h7 A* M1 B2 N
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 : }/ V$ h: a- y5 W( X4 k6 _
: w6 ]( G* m2 G很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 , t4 ?+ C3 T: s% k2 D `/ B' r
% y: S% _# i1 V$ j! ~; k% t: G7 U(徐志娇 编辑) tvb now,tvbnow,bttvb! _: c# i' t& k0 ]; b f
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑:
, z0 Z1 I, M) P" S5 n4 `tvb now,tvbnow,bttvb要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,公仔箱論壇0 X% r8 n d$ T1 j* X) ?) x
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |