广州：城中村改造在利益博弈中推进
4 ?1 p1 H" B7 z0 i+ O0 z正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# z% J, D# m6 s. r- U
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 公仔箱論壇; c8 ~% R+ P; v, u( q: r" a
. p( L% E9 I, w5 V# S0 d▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb+ ^" }; u4 J% y/ [# _
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
; G' V( k B0 o% O7 Q! M公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
2 i) L: X5 b( U. }! |2 H5.39.217.77:8898 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
, y( d1 C+ o" V1 }5.39.217.77:8898 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇8 V. m9 h }, ]( ~
■“土可生财，地能出金”
% l3 }" @! c* K( w/ Z+ x 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 ( F6 a/ H, K- b7 K2 K* j( I5 d
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
/ f8 L* h" H+ E+ \( N# a5.39.217.77:8898 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” % n, M; u& p, q# K& |
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
5 D7 B' `# E- { {5 A9 j* B& \公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb4 g# q' t0 L; i b
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 1 Q u L6 D9 Z/ y; g9 j: {
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
@$ k- i6 Y8 g" n, f& s& A0 ` 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 3 i A. }; L" f2 P4 A1 P
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇& @5 j9 B( ?8 H4 B1 T P- {
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
_1 m3 Z D9 j: _+ l6 d■分红年代 d% X/ s9 `4 v: `0 T7 f" {: ~' m
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb5 L" a v v3 m- q
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 5.39.217.77:8898* F, J, p6 c2 O
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, q* |* V! H( j5 g
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
& A2 x4 e! [! j. A* M. Otvb now,tvbnow,bttvb 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb1 r$ g+ c1 U% F' d% v* V0 r) R
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& W9 ]0 z1 x4 O0 i2 G- A
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
4 ?0 E1 a: R# P% m+ ]7 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
0 p3 p6 w) T- v( }" J■“拆一补一”
1 v! [1 T+ U- i3 K- @" _- p0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
0 d+ E8 S' G: W8 Q 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
: ]. c" F7 e5 W/ z& b# ^. c1 X& Ctvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
! T: S" r; ^$ B8 P 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 tvb now,tvbnow,bttvb; N( l) V2 v% w; v3 R8 c
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
7 d% H, t; S0 F( s+ S 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 5.39.217.77:88989 s4 [. z2 t* X2 w" I
■城中村拆迁要慢慢来
; n1 U& P, B! W; C) g, o" l2 U5.39.217.77:8898 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
5 S0 t; b8 P* Q: N9 K5 x6 l公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇& j+ w8 b) ]( ?$ L6 Z, r
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” - o8 O7 B2 E7 @* R2 }8 o
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
3 k8 y$ s9 [3 \5 e+ X8 C+ V公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 5.39.217.77:88986 Q' ~7 N! y& y7 [4 ]# s
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
2 o# c9 y' h% A5 U9 Q1 W+ ^$ g3 m公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* g3 g; }* [* l5 X8 p" M9 {
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 ' T. w# ]' t( T h. E- _' u
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” ' r0 X# M, U2 @+ n" @+ x# y
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
& N! U+ J2 u- C7 L: M5.39.217.77:8898请你请省级审计出来审计这条难账 2 m o) H' N) L) }
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。公仔箱論壇* t% q6 Q0 P* Q9 ]# v& |5 t7 U$ U
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
) m' ^3 t& b# ^6 @4 |% w; TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ~: i) Q4 v9 Q" x/ p
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" b) l& t. b# K! ytvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 公仔箱論壇; F( w9 |' l4 H1 \
2009年11月25日 09:15 5.39.217.77:88987 V0 N* g; h5 l" a$ h1 [; c/ A
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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) @ o) B! N( h- M; v: x1 |5 [tvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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% p8 k! o' |! aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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) N0 ^/ x# g& @, {$ QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会” 5.39.217.77:8898) K! B8 w( y# c- A: y
, e3 i% o' c4 z$ C' R有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 tvb now,tvbnow,bttvb& s! k2 Q; n3 d# C. d; u5 B+ `
5 C9 V9 v: v+ a1 ~; s8 ~. w5.39.217.77:88981985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Z3 U, h6 I2 t( B! o/ ~9 Z
. f2 c- | b$ v. J* t公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 7 O' X& J; r1 p5 f/ t
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
7 u [8 h9 ^. `: Z0 b5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" ?9 M, y7 k+ A$ e* m P$ W3 D
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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& z ?7 A# { R, L3 u3 ^! W在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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* A- K; t! ~. k) ]) C5.39.217.77:8898与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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0 _; j8 L3 }0 B) f! n从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 5.39.217.77:88987 T2 T& z C1 P) t( w
" r6 ~: d2 r8 J# E1 y公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 6 p8 a, G g* Q
+ s+ h# j0 h0 c1 V7 Htvb now,tvbnow,bttvb猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.77:88984 `) X$ k: \: c' E0 z: f1 Y3 X; z
: S5 Y% T- D! k- k, i( E知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb* p# ~. ?2 c8 G) q, _
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 公仔箱論壇+ G& n A" H3 Z' X7 v7 R
/ K; B3 A1 t$ t$ ]& S: Y8 w3 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
0 I; u- z$ g5 H2 \1 x5.39.217.77:8898置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb5 _) t5 p4 o( s3 q; O' k
) ~# V' _: F' m7 Z% BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 0 H! @6 w4 m6 b: u& l+ R$ h8 H
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 5.39.217.77:88981 T3 O i1 n3 y
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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5 ]. o) c+ ? K0 s6 M# b公仔箱論壇2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
: ]' j/ e2 {" _6 N* x该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 }9 v% b. S/ R4 h3 x o
; ~0 ^ X% q* Q随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 7 }# E* j! }2 e4 o& T, n
% J5 w7 C. A3 V一村一策与两种模式 公仔箱論壇+ _6 `2 Z' Z8 i5 E9 c0 L7 N
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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: M- m6 U3 M; Ytvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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# d& F$ m( k2 X! v+ l1 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇5 f$ u% q5 k! ^: R
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 5.39.217.77:88989 L5 ?( R8 C( M- N" A! |/ ]' O
* ?8 Z# x9 p5 {1 D% l; M2 {: D5.39.217.77:8898卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
/ q% D" w' H- l0 x9 [7 p. \' MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898) c& F" ]1 ?: K1 R& l
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
4 Q$ `4 j: u$ R; o( [& tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ v3 n! L4 P8 G: X1 y* O: ~6 jtvb now,tvbnow,bttvb根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
$ j# ~1 q0 U3 k8 d5 m5 a公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# e7 Z! t3 J, a
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 ! P+ C) [& l- D: p$ Z
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 ( C; V) ^$ i W+ N, A) M
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？
; X- ^0 j' K! V7 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 [) k1 N) H% x# h- ?公仔箱論壇三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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6 T( A* h2 M ]% r# ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 $ N% s: ~% ^* W3 ]- M+ ~( l
6 i d2 ?3 E, m" j- ~11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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/ M" l" T# C. c& ?据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 y+ T. ?. h* h
7 b( [& m& |0 W2 F这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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0 F4 {5 l- X5 w5.39.217.77:8898而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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4 O. W* E, t Y( Q$ k: `容积率问题也困扰着杨箕村。 8 ]- B. ]: u& F; T% x" e
$ E5 V" w4 H( l" u8 `tvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 1 e' a# I; Z" M
; O: f( Z T( ?( Utvb now,tvbnow,bttvb“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% M. |2 {& D9 e. q. p, }$ ^+ c
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ _& l) B$ c9 P9 ?
- \7 N! M( t3 u! {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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% T. x! Y4 c' ~6 e/ v5 e: ~8 d0 C2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 tvb now,tvbnow,bttvb* d8 f1 E0 f1 v" {
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 W8 Z0 H. X8 N: ~; w
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇3 R# O6 b, h8 |! b, }7 i
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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" j' z$ t3 ?+ j# Y公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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+ E& w1 L# F6 V5 `, ]tvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑 ; g+ S( R$ Y" c- N
$ P7 s s' k, Q- ]- X, y业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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9 Q$ m. E/ ?8 btvb now,tvbnow,bttvb冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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2 ?2 I- K( `8 N% k' ztvb now,tvbnow,bttvb11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 tvb now,tvbnow,bttvb7 W: F- q4 E7 a7 B; }
- @- `. c4 {- f. ^) itvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇" Z6 Q/ P% A5 [1 F7 } u* ]
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇5 C5 U' V/ e0 g1 k1 Y4 V2 X) W
0 M5 W* i4 _* g, ~2 j! Xtvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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2 }; ?/ V3 R# f2 S; c( H1 R3 C5.39.217.77:8898广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 . [. @% ?2 N8 {8 i
; j5 g4 ]3 f2 b5 K' S3 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
. x+ V6 I3 K$ j# A- {tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇$ X# a5 B: t4 T8 p$ F! c
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. y8 J- N5 D) E8 U
5 \. M1 T( Y6 @% T公仔箱論壇11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 ' ]. y, X6 _- J$ b+ O
6 p: h c# Q6 D7 V& ?" V5 x; v宅基地“利益之争”
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5 I! o$ E. J# Z+ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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y- A& E2 u7 m" |& h* f6 z% @1 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 ' l! B' a% W N/ v6 O( c5 l
$ _8 p( d4 }1 m( T& y! F公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇0 W% ~( G* u. }/ p+ Y% Q# ~3 ?
* x" r2 q( D9 U5.39.217.77:8898村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 # U3 n5 X: ^' i4 V( i/ G4 K
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 5 z4 J" Q! m5 W7 T3 x4 ~- @
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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4 g3 |; u9 v5 j; E' i* A" D7 C业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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) j: v( `% V# s. E9 Q# n7 f' N李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb! o, _5 g: L- n& k' A/ y0 U
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 公仔箱論壇% q+ h: J: ?$ e0 ?* ~' H
+ m7 ~: `9 j) \3 z* }: stvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 ' ^: H3 k- i, Y( V
% f( x2 z) Z- _6 v' B5.39.217.77:8898很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 & I* c! I) u8 z. u! P K
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(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
. b- `4 l# ? A' u1 [9 x% l. Z2 mtvb now,tvbnow,bttvb要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb3 {% s" X4 p8 _* M4 N+ H, H
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 05:16 PM
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至少在监房过余生公仔箱論壇1 d8 ~4 f0 Q1 X* |