公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: 供應稍增但仍失衡樓市整體格局未變 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2010-2-26 07:16 AM 標題: 供應稍增但仍失衡樓市整體格局未變

財政司長曾俊華
在預算案宣示的穩定樓市政策，比特首曾蔭權TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' L: B, Y) J7 w! e) _
去年10月的說法有進步，其一是承認勾地表之不足，並推出措施作出彌補，其二是糾正了豪宅不影響中下價樓的講法。經發展局長林鄭月娥TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. J' B1 h( ]3 @' I! V* G! H; m
昨日演繹，被理解為「曲線穩定樓市策略」，政府意圖以增加豪宅供應，紓緩豪宅炒風之後，帶動遏止中小型樓宇炒風，這個策略能否奏效，且待市場驗證。但是新政策暴露政府對市民真正的置業需求，認知偏頗，存在誤判，因此，新政策並未解決住宅單位供不應求問題，樓市失衡情基調未變。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ t, y4 o; T8 i* z) l" m
5.39.217.77:8898* H; `! H* S( i% a
發展商仍主導土地供應

政府推地底牌自損效果
5.39.217.77:8898+ A+ R" E# L/ t$ k
過去兩年，政府堅守所謂市場主導，把土地供應權拱手讓給發展商，即使發展商對於勾地興趣缺缺，政府也無可奈何。新政策是在勾地表46幅住宅用地中，政府指定6幅豪宅用地，若兩年內未被勾出拍賣，政府就會每5至6個月，陸續安排以拍賣或招標方式出售。新政策與過去全賴發展商勾地比較，顯示政府某一程度重掌部分土地供應權，與發展商的博弈上，政府看似有所得，但是在整體土地供應上，政府之於發展商，仍然恍如聽婆婆使喚的媳婦，發展商還是「大權在握」，居於主導地位。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ h- z% y1 C8 r# S  c
另外，在操作層面，發展商還佔據謀定而動的優勢。道理不難理解：政府自揭底牌，兩年內最多只會推售6幅豪宅地，對於發展商而言，若他們依然不熱中勾地，讓政府每5、6個月推售土地一次，兩年內那6幅土地賣完即止，涉及單位共2200個，如此而已。政府每年策劃供應1100個豪宅單位，能否冷卻豪宅炒風，進而帶動遏止中小型單位炒風，熟知香港樓市情者，對其成效都不敢樂觀。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ z1 S* ~+ q- O: _6 i0 C7 B

新政策未改變現行樓市格局，主要是政府對市民置業需求的研判，存在嚴重偏差，致使供應未能應付真實需求，供不應求局面持續無改變，樓市失衡依舊。
公仔箱論壇6 P& Y0 H! B( C* s
成交量不等於實際需求 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: `  U, ]! Z. ]4 M- {- R' K
tvb now,tvbnow,bttvb+ u8 K8 ~& j7 x) x! e7 F! F& r
過去20年數據說明真象4 {) z$ c: m/ f5 J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! f6 }& }9 t8 r5 j1 X4 b
先說需求。政府以過去10年一手私人住宅成交，平均每年為1.91萬個，視此為市民的置業需求。我們認為，政府這個數字乃基於片面數據，有誤導成分。20年來，市民對住宅的需求，有兩個數字顯示出來：（1）政府供應的居屋，由1978年居屋計劃開始，到8年前取消興建居屋，房委會共賣出了約30萬個居屋單位，即平均每年約1.2萬個；（2）發展商供應的私人住宅，1990至2004年間，每年由2萬個至3萬個不等（直至2005年以來，則持續不足2萬個，09年更不足1萬個）。這兩個數字加起來，說明每年市民消化約3萬至4萬個單位，這是過去20年，本港樓宇成交的大概情。/ q& ]# E3 c3 g1 j

市民對住宅的需求，還有一個數字可供參考，就是過去20年，每年平均約有4萬對新人結婚，以本港流行核心家庭的趨勢，他們無論是租或是購買，對於住宅單位是一股龐大的潛在需求。展望未來，結婚和核心家庭趨勢不會改變，也就是說對住屋需求不會改變。tvb now,tvbnow,bttvb2 ^; o# h3 I( Z. R1 E
5.39.217.77:8898+ p0 d7 _* i) Q9 N  p
政府的1.91萬個數字，僅參考最近10年的數據，明顯不夠全面，特別是這10年，本港歷經多次經濟周折和SARS5.39.217.77:88988 l/ y2 h. ]5 L' b5 S0 E5 f/ ~7 _
等衝擊，樓市低迷時間較多，特別是2005年以來，住宅買賣成交更是明顯下跌，例如05年不到1.6萬宗、06年不到1.4萬宗、08年更少至不到1萬宗。這些成交數字，肯定不能反映市民對住宅的真實需求。
公仔箱論壇' a9 F: \1 W: P; L5 @. h7 ]! E
如果不囿於過去10年的特殊時期，從過去20年的數據，可見需求量較大；如果政府認為每年只要有1.5萬至1.8萬個私人住宅單位供應，就能夠滿足需求，肯定是誤判。如此，私人住宅樓宇供不應求，不可能遏止炒風。

近日曾俊華解說政府的政策措施，也暴露另一個誤區。他說「現時有80萬至90萬市民已經置業，若推樓市，影響會很大」。當年董建華的八萬五政策，遇上金融風暴和SARS，使樓價大跌，導致逾10萬個負資產業主苦不堪言，這個慘痛教訓，確實要記取，對於樓市一應舉措，要小心翼翼，千萬不能鹵莽行事。這是市民共識。tvb now,tvbnow,bttvb% Z1 b  M3 Q5 Z/ Z
公仔箱論壇7 i' _! Q" L0 i9 S; n0 @
但是，近期樓價狂，主要因為土地供應嚴重不足，扭曲了樓市（例如，去年僅得7157個住宅單位落成，遠低於需求），社會輿論要求政府切實穩定樓市，只是要求適量增加供應，使樓市能夠長期健康，穩定發展，又能基本滿足市民的置業安居要求。沒有人說要「推樓市」，若認為要求政府出招，就是向政府施壓「推樓市」，則肯定是錯誤理解輿論。tvb now,tvbnow,bttvb% w: Q) }; u: C

80、90萬業主認同樓策？4 W0 T- f+ S* n, p
5.39.217.77:8898" H& H+ k: _7 u) Q1 {) P
政府應公布數據以昭公信

我們不知道政府憑什麼把已置業的80萬至90萬市民搬出來，為其樓市政策的合理性辯護，若政府做過調查，得知市民的意向，應該公布，以之取信於民；若無以為據，則政府不應該「隨口」，借市民過橋。tvb now,tvbnow,bttvb* V& o, V+ {* G' L

我們也未做過全面的已置業市民對樓市政策的調查，不過，在坊間接觸到一些不同階層的業主（並非炒家），他們對於樓價狂，也有展露不以為然之意。首先是樓價雖升，對他們而言，只是紙上數字，他們絕大多數不會因而賣樓賺一筆，因為那是居所，賣了之後還是要再買樓，屆時可能得不償失。其次，已置業市民若有子女，樓價狂也是噩夢，因為子女憑本身能力不可能置業，就算父母替子女出了首期，他們也不想子女為高樓價供樓，勞碌一生。5.39.217.77:88981 L( {, X4 b# [+ Q4 j

我們點出已置業市民這種心理狀態，無確切數據為憑，但是此乃同理心，卻是顯而易見。政府若認為已置業市民認同和支持現行高樓價政策，就請拿出確實數據來。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  a6 B0 r5 H: p7 \) \: E

作者: oajgvbnndeg 時間: 2010-7-22 11:10 AM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://5.39.217.77:8898/)