標題:
數據顯示供應不缺 熱錢集中炒高豪宅
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作者:
katspi
時間:
2009-10-17 09:35 AM
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數據顯示供應不缺 熱錢集中炒高豪宅
近日豪宅新盤經常創出「天價」成交，有專業人士致電電台向行政長官曾蔭權(
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)訴苦買樓難，一些發展商又頻頻要求政府增加土地供應，昨日有證券分析員揚言，假如當局不及早正視，樓市將出現泡沫，情況可能比九七年時還要嚴重。一時之間，社會瀰漫一片樓宇「奇貨可居」而價格飛升的氣氛。本來平穩的樓價，短期內會否失控，一看市民會否產生嚴重的通脹預期和恐懼而蜂擁搶購，二看現時氾濫市場的熱錢動向。
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政府本財政年度至今賣地收入急跌，只有少數「蚊型」地皮獲發展商勾出拍賣，予人住宅供應會日趨緊俏的印象。實際上，鐵路公司和市區重建局仍然源源不絕推出住宅用地招標，較為準確的住宅供應情況，可以參考差餉物業估價署的統計和預測。
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未來兩年供應逾五萬
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差餉署今年發表的《香港物業報告》，去年住宅落成量比前年低約百分之十六，但是估計今明兩年的落成量都遠比前兩年為高。值得留意的，是到去年底本港有接近五萬三千個住宅單位空置，佔總存量近百分之五，即每二十個單位就有一個未賣出或未有人入住。
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樓價方面，且不與一九九七年樓市泡沫爆破前的高峰期相比，根據差餉署的數據，平均每方呎售價，今年八月港島區實用面積約七百方呎以下的樓價，根本未升回去年金融海嘯前的高位，九龍和新界表現稍好一點，與金融海嘯前高位相比，大約是持平或高一點而已。
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兩個月前樓市水波不興，箇中原因，是現時供應方面尚未出現「樓荒」，需求方面，則很多市民已經自置居所，除了結婚另組小家庭要搬離自住，很多人買樓都只是為了改善居住環境，「細屋換大屋」，或者搬去離自己上班和子女上學的地點附近，他們並非急切需要買樓的「無殼蝸牛」，因而對樓價敏感度較高，不會飢不擇食。在供求因素影響下，中小型單位價格的升幅相對溫和。
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豪宅大單位則另當別論。個別「超豪」住宅，因其獨特性而奇貨可居。一般豪宅新盤，則發掘了內地買家作為新客源，例如有新樓盤發展商就指開售前查詢佔了三分一是內地客，這些新客，部分是打算曲綫投資移民，部分則因為坐擁巨資尋求出路。
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曾一季盡超半年升幅
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尤其是金融海嘯後，各國政府為了挽救經濟，中外都推行寬鬆的貨幣政策，市場充斥大量游資，這些熱錢紛紛尋覓投資好去處，本港豪宅成為其中一個熱門目標，價格愈升就愈刺激升值預期，進一步吸引投資客。
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熱錢因素加劇了豪宅的投資風險。差餉署指出，去年實用面積逾千方呎的豪宅，價格波幅較大，去年上半年急升後，遇上金融海嘯，第四季即急挫，完全抹掉上半年的升幅，比前年同期還要低百分之十二，當時最經典的例子，是有業主急拋山頂著名的獨立屋單位，以低於海嘯前三、四成的價格割售，結果被知名漫畫家馬榮成執了平貨，由此可見炒賣豪宅，市況可以一夜間逆轉，是高風險高回報的活動。
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樓市長遠表現受經濟影響，當局制訂政策要考慮社會情緒，更重要是參考數據。由於各國政府大量「放水」，熱錢重臨，數量有限的豪宅炒得非常熱鬧，個別分層豪宅成交呎價「威震」歐美。不過，熱錢來去如風，若擔心日後買不到樓而飛身入市，就要衡量日後中外政府退市和熱錢退潮的風險，按自己的承受能力來作出買樓決定。
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相關)訴苦買樓難，一些發展商又頻頻要求政府增加土地供應，昨日有證券分析員揚言，假如當局不及早正視，樓市將出現泡沫，情況可能比九七年時還要嚴重。一時之間，社會瀰漫一片樓宇「奇貨可居」而價格飛升的氣氛。本來平穩的樓價，短期內會否失控，一看市民會否產生嚴重的通脹預期和恐懼而蜂擁搶購，二看現時氾濫市場的熱錢動向。