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標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告! [打印本頁]

作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告!

撰文:陳萃屏 周偉強出版:2026-03-02 5.39.217.77:88980 W! x" D- @  v  F" d; ~

& Q# j  N% w& ~: z0 o3 Y5.39.217.77:8898[youtube]oTLCT5x3IHY&t=620s[/youtube]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) y. h3 H; ^& f

: F; o7 R6 U4 P1 E3 A公仔箱論壇香港人鍾意買「磚頭」,連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位,劏開100多份、每個12至20呎的業權,拆售迷你倉,大賺4000幾萬元,之後再推出「迷你倉花」,賣未建成的倉。2022年,有人用了58萬,買20平方呎的倉花,呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓,但合約則寫明2030年才完成交易,買賣合約簽訂後,業權亦無在土地註冊處上註冊。' v  F0 i- w- k7 N8 {

5 I! r: n& `( ^7 jtvb now,tvbnow,bttvb證監會警告,拆售迷你倉和買賣迷你倉花,是可疑投資產品,涉集體投資計劃的某些特點,但未獲證監會認可向香港公眾發售,提醒投資者要保持警惕。
2 {, j# a$ b' j: TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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6 h! l$ q5 W' v* \' ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈改建成迷你倉買賣。(陳萃屏攝)
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
& |$ t- e" D* X3 |# Dtvb now,tvbnow,bttvb迷你倉公司「百寶庫」,2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份,用作賣迷你倉,平均每個單位售價為45.8萬元,推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹,稱「標準單位」採用防火隔板,以及防火門,更配有煙霧感應器,配套方面有電源及寬頻裝置。公仔箱論壇* N, a4 Q  \6 J, X' }
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$ @1 q; j3 `5 n3 O3 d3 xtvb now,tvbnow,bttvb工廈改建成迷你倉買賣。(陳萃屏攝)
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7 g7 K& _1 d+ n0 Y( T) {百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍,称“标准单位”采用防火隔板,以及防火门,更配有烟雾感应器,配套方面有电源及宽频装置。
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9 s. D- |8 u( d" O: {/ b4 N3 ^- WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 \; o( ]* E8 l7 d8 a- m% @
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, `/ E. H) k) i1 L所謂「單位」,是實用面積12呎或20呎的儲物櫃,即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬,日後要自用,每月要先交100多至300多元管理費,亦可選擇以每月1900元,把迷你倉租給回給百寶庫,或者自行租給別人。* Z  W. ~2 N% R
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百寶庫創辦人梁嘉湧。(百寶庫Facebook圖片)1 r' v- I, P3 P$ S' r% Q1 ?
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬1 S7 V0 _' y) A; I
本身這工廈單位,是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入,2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過,改建用了過千萬,全層迷你倉賣出,「百寶庫」收到5633萬元,即賣迷你倉都淨賺4000多萬。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 p! n" F: i( l% E$ \
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這樣好賺過直接賣樓很多,如果直接賣,現在單位的市值約為600萬元。
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$ V) \" j6 |1 _, @( i5 f1 ^( e5.39.217.77:8898對梁嘉湧來說是大賺,但對小業主而言是蝕本投資,有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉,2024年底用57萬賣回給百寶庫,跌幅達三成七。
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2025年11月,「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。(陳萃屏攝)
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- L8 Q3 F1 Z; s# H2 G. qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「迷你倉花」三年未建成公仔箱論壇! y% [$ _2 |5 L8 |
2021年,百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位,改裝做迷你倉,劏開61格,這次就不是賣「現貨」,而是未起好就開賣「倉花」,到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士(化名)。(楊凱力攝)
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陳女士(化名)2022年11月,用58.2萬元買20呎「迷你倉花」,付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年,每月供款6000元。
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8 \4 K" N, v! v/ h# P+ J3 p陳女士本身租開迷你倉,覺得有個自己倉不錯,見到負責人經常受訪,認為公司可信。
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陳女士受訪時,攜同梁嘉湧昔日的剪報。(楊凱力攝)
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* Q+ P5 V8 ^, `% H; _3 t' F% g5 x加上職員推銷時,口頭說迷你倉快將建成,眼見過多幾個月就有新倉用,很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年,百寶庫就說疫情影響施工,只向陳女士付了三個月的租金,就沒再聯絡陳女士。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" e7 F, ]% a4 W1 x  |) `) m

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2 j8 W& d! t8 b5.39.217.77:88982025年11月,「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。(陳萃屏攝)
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9 Q# x6 n% \5 T" B" Y單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
( C* F+ ~" Z" t, s+ r, l) M記者上去看過,單位重門深鎖,門口只有一塊白板手寫「工程中」,門外還有不少電線未接駁。陳女士說,「無緣故不見了幾十萬,當然很不開心。追租時沒反應,覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易,並退回訂金,但被拒絕。
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示,她不是業主,只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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  E1 o) o- D( |- M- y6 `TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師謝天良。(受訪者提供圖片)tvb now,tvbnow,bttvb& g+ R: d5 |* o* |; c( Q8 z. s; H

7 ^9 _/ Q% c7 o" O/ _- g3 t. ^tvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良檢視過合約條款,說合約寫的是買家要供完款付了錢,才算是完成交易,即可去到2030年才交樓。謝天良說,合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位,可以使用,連可供出租也沒寫得很清楚,合約只寫明會有一個租金回報率。tvb now,tvbnow,bttvb  ?/ V' a7 U" A3 ^8 k% r% Q
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百寶庫則稱,不會去到這麼遲才交樓,說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙,就可以交樓,稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請,已進入「最後階段」。
; Z+ p% u- o! w# f6 z( QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88981 X! b  F6 E; p5 `) G7 J4 l* v+ S
屋宇署及消防處:2021年已批建築圖則
+ g0 S3 B  v% Z$ g2 f" jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。未取入伙紙 因承建商自行停工

2 E& ?6 [9 k% Z2 ~$ cTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則,而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙,是因為承建商2023年4月,通知了屋宇署會開始工程,隔了兩個月就停工。
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拉鋸兩年,百寶庫沒法如期交樓花,最後在2025年12月安排陳女士不用補錢,換一個現成的迷你倉,雙方已達成協議、「妥善處理」。
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迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。(陈萃屏摄)
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* K7 x. j& g' c% i# btvb now,tvbnow,bttvb可供买卖的迷你仓,位处葵涌生兴工业大厦。(陈萃屏摄)
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
# ~7 J' P5 ]; j9 k, _買「迷你倉花」其實同買樓花一樣,簽訂了正式買賣合約,就算未找完尾數,律師都要在一個月內,去土地註冊處註冊文件。
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$ ^; I7 m9 F2 G( F) h* ^0 v5.39.217.77:8898不過《香港01》發現,賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家,在土地註冊處註冊合約,從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! I. B' p% ]3 m' J* N- i% c

5 p& T" c9 s  d$ h6 wtvb now,tvbnow,bttvb土地註冊處表示已註冊的文書,比起在之後註冊或者未經註冊的文書,在法律上有優先權。如果有人沒註冊,之後有人再買了物業,無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說,就算沒到土地註冊處註冊文件,買賣合約本身都有效,但是不註冊的話,就變成如果有第二份合約,即是最壞情況是再賣多一次,到時候如果別人的合約先行註冊,這一份合約就變成利益會受損。
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處理這宗買賣的律師,是由賣家委託的。謝天良說,律師都要保障雙方的權益:「註契是個律師都要做,不理解為何該律師沒幫她註契。」( o# s% \/ @% T0 U1 g7 I
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。(受訪者提供)tvb now,tvbnow,bttvb- O' D5 F* X. Z( Q) L/ S

* p* M+ m5 _6 y$ V) ?- o5.39.217.77:8898地產代理、業主及營運公司有關連
" b4 |5 |3 Q2 V: W( J. s不只律師沒保障陳女士的權益,地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣,地產代理、業主及營運公司都有關連。) C9 j, _$ |8 g6 u) y( e

5 [" N7 n: x+ f7 b# P8 E" T1 JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外,也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業,要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘,與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
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法庭紀錄顯示,梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙,之後多筆款項,從另一被告的戶口,在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口,再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供,案件在開審第一日,控方就撤回控罪。- J) T1 ~9 K. s( w
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梁嘉湧事後申請訟費,但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款,卻解釋不到來源和原因,裁定他的行為自招嫌疑,拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告,百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。(證監會網頁截圖)
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$ h) |: X1 B# h) b5 e0 k) ?7 X5.39.217.77:8898證監會:迷你倉花屬可疑投資產品TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 }9 x: `* b1 F- ~$ A2 g; U8 S
證監會2025年11月警告,這個迷你倉花屬可疑投資產品,未獲證監會認可下向公眾發售,更點名梁嘉湧擔任董事的,兩間公司「百寶庫」「創利控股」,以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」,和「陸一地產代理」。
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2 E8 E" t/ d0 `/ l" r6 ^5.39.217.77:8898消委會:口頭與合約不一致或失實
  i3 T! B$ ~4 q6 b# ]5 j消委會稱過去五年曾經接獲一宗,涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致,可能構成失實陳述,建議消費者應尋求獨立法律意見。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 y; c+ e+ @' E- T7 d0 L4 b6 k# I0 ^0 _

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% f- E- R) S$ `9 |* Q5 F3 dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。臨時買賣合約列明,買家於2023年3月可獲1900元租金回報。(楊凱力攝)
; ~4 x$ m* Q  C$ lTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# P5 ]: p7 z1 c: A' @
梁嘉湧:事主以合約條款「延伸」理解會交樓
. e. j( E/ h) w  C! D$ e) O  i為何百寶庫無如期於2023年3月交樓?為何無法為業主註冊買賣合約?合約條款與口頭推銷時為何不同?梁嘉湧接受《香港01》電話訪問,稱在文件、宣傳及銷售文案,作為發展商或業主,都沒有承諾2023年3月(交樓)。! u/ \+ n. U; V& O

) x# U* @, U) @; z/ K. M& rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧表示,事主只根據臨時買賣合約當中一項條款,指2023年3月開始,可享受到租務補貼的優惠,以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓,稱「在我們有紀錄的文字,是沒有這件事情發生 。」7 h! j0 ^0 ]' e4 @! P

& a1 z1 ^* I6 ?* h) j) ctvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指,曾用「目標時間表」去說明,但講明實際交樓時間要視乎工程及政府,沒寫過2023年3月會交樓。他又稱,項目銷售人員眾多,會了解有否職員口頭提及完工期,如果地產代理用字不夠準確,對造成誤解表示遺憾。1 e! X9 x0 ~) K8 y( D: [9 `& v1 h
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百寶庫創辦人梁嘉湧。(百寶庫YouTube片段截圖)  M, F5 s& O( k5 [* I
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' \: L* ~# g/ }2 P百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。(百宝库YouTube片段截图)
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。(百宝库YouTube片段截图): ~- R  v" ]) D' d8 d
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁) R! ?; F; W3 A
他又說,在香港見不到施工,不代表工程「沒工作」,部份組件在內地工廠預製,已逐一向買家解釋及提供補償方案,認為沒有違反任何合約。5.39.217.77:8898& \$ M, G" V$ g3 A8 h3 E1 \8 r

! h7 X9 O7 f( u7 l- l; }, }: |至於律師為何沒為業主註冊買賣合約?梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印,並由負責律師樓保存文件,交易有稅局有正式紀錄,「非完全沒有註冊」。不過,打釐印只是證明交稅,並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工,獲屋宇署發出「完工紙」,及完成單位的分契之後,才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料,「迷你倉花」已完成分契,土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙,物業的買賣合約,仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘,是否百寶庫的銷售總監,只表示二人沒任何血緣關係。公仔箱論壇! y1 Q% I9 I7 l# A3 A$ c4 f: w6 M

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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告




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