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[香港]
$800萬樓借9成 恐增負資產 !
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manyiu
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2019-10-17 05:52 AM
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$800萬樓借9成 恐增負資產 !
2019年10月17日
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港府圖以「上車」夢息民怨，但隨時適得其反激化負資產風險！行政長官林鄭月娥昨在反修例風波未平下宣讀其任內第三份施政報告，以逾半篇幅闡述會推行一系列土地及房屋政策，包括大幅增加資助房屋、加快出售租者置其屋計劃剩餘單位及收地建屋等，更宣布即時放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由四百萬元倍增至八百萬元。不過，新按保措施成效備受質疑，有財經專家認為，若香港亂局持續，樓價難逃一跌命運，明年有機會下跌一成，因新政策而入市的買家，隨時淪為負資產苦主，港府此舉有「推人去死」之嫌。
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市民即日起可申請九成按揭購買八百萬或以下單位。（黃偉邦攝）
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面對社會嚴重撕裂，林鄭昨發表施政報告時明言，房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨根源，她聲稱對此從不掉以輕心，故提出十項短、中期房屋支援措施，當中，修訂香港按揭證券保險有限公司提供按揭保險計劃的樓價上限，首次置業者欲申請九成按揭，樓價上限由四百萬元提升至八百萬元；而八成按揭貸款的樓價上限則由六百萬元提升至一千萬元，後者包括自用樓換樓按揭。
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計劃優待中產 無助基層打工仔
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雖然放寬按揭保險計劃，惟市民解決了首期問題亦不代表能輕鬆上車，尚要通過貸款壓力測試，按照上述修例，如購買一個八百萬元的單位，以九成按揭計算，業主每月供款接近二萬九千元，即月入至少要五萬七千多元；如購買一個一千萬元的單位，月入至少要七萬六千多元，絕非一般打工仔能夠負擔。
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如樓價下跌一成，因放寬按保而「上車」的市民勢變負資產苦主。
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施政報告重點
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政府認為「上車」難是本港部分民怨的根源。
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打工仔負擔成疑的同時，放寬按保亦觸動市場神經，部分樓盤昨即時吊高來賣，甚至封盤以待善價而沽。對於新措施未見其利、先見其弊，林鄭回應稱，放寛按保計劃是希望提供支援給首置市民多一個選擇，是即時生效的措施，香港樓市較敏感，有即時反應亦無可避免，但有意置業人士毋須即時入市，相信他們會看清楚情況。她又表示，經過社會紛爭，經濟出現轉差的情況，大家預期樓市會下行，過去數個月，樓價累跌百分之五，市民要認真考慮是否即時入市。
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專家議員批評 上車隨時接火棒
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資深財經專家林一鳴認為，放寬按保計劃會令納米樓及樓價六百萬元以下住宅需求減少，估計未來數月住宅樓價會再跌逾百分之三，全年升幅歸零，又指若示威衝突持續，明年樓價將跌逾一成，現時因新政策入市買家，立刻會變成負資產苦主。
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立法會議員尹兆堅批評，放寬按保計劃是極兇險和不智，在全球經濟正面對下行壓力，此舉是推年輕人或沒有足夠供樓能力的人接火棒；浸會大學財務及決策系副教授麥萃才亦稱，每月供款兩、三萬元，分三十年攤分，惟工作是否可以做到卅年。再者，若按揭九成的話，一旦樓價下跌一成，物業便淪負資產，令出現負資產的風險增加。
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manyiu
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2019-10-17 05:54 AM
二手樓盤即叫高百萬
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港府放寬按揭保險計劃的樓價上限，揚言目的是協助首次置業人士，但實際上或適得其反。綜合物業代理資料顯示，措施公布後，昨日新界多個地區如大圍及屯門等，在短短三數小時內已有兩成業主隨即加價或暫時放棄出售手上物業（俗稱封盤），個別單位更加價近一成或一百萬元。
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有德福花園業主決定即時暫時封盤一個月。
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受到中美貿易戰激化及香港社會愈趨動盪不安的雙重夾擊下，香港住宅樓市早前開始轉勢，買家伺機壓價，冀可以較低樓價圓置業夢。不過，港府突然放寬按保計劃，業主借勢反撲，瘋狂加價或封盤。
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有物業代理昨透露，大圍約有兩成正在放售手上單位的業主，昨日即時調高叫價或暫時封盤，例如名城一個實用面積六百七十七方呎單位，業主原本叫價一千零五十萬元，現時反價近一成或一百萬元，以一千一百五十萬元放售。
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二手樓市即時湧現反價或封盤情況
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買家畀到價 亦不收票
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至於一直是上車單位集中地的屯門及天水圍，日內同樣出現這個情況。區內約有一成半至兩成放盤單位業主，在港府宣布新措施後反價或封盤，加價幅度平均約百分之五。個別業主更心雄，以屯門豐連1座一個高層C單位為例，實用面積三百四十三方呎，叫價由原先的五百一十萬元大幅調高至五百八十萬元，加價幅度近一成四。
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市場中價住宅亦即時起哄，例如九龍灣德福花園一個實用面積四百九十四方呎單位，今年樓市高位時，業主原以八百萬元放售，但隨着近期市況較靜，單位叫價已降至七百萬元。不過，港府發表施政報告後不足一小時，該業主決定封盤一個月，再觀察是否調整叫價，並且通知代理若買家還價低於七百萬元，直接代為拒絕，即使有買家「畀到價」，亦表明暫時不會收票及簽約。
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原擬沽貨 現轉售為租
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除減價或封盤外，亦有業主決定轉軚，原本正放盤的物業轉售為租。其中，將軍澳海天晉一個實用面積三百六十八方呎的一房單位，今年五月以七百卅八萬元放售，惟市況回落，業主已輾轉減價至六百八十萬元，只希望盡快沽貨離場，但隨着市場憧憬樓市會有新一輪升浪，該業主決定先收租一年，昨以每月租金一萬六千五百元租出單位。
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分析認為，港府放寬按保計劃樓價上限，無助市民置業，因業主一時間群起加價或封盤，除增加上車置業難度，亦令原已短缺的供應進一步減少，市民想買亦買不到。
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manyiu
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2019-10-17 06:04 AM
買800萬樓 月入逾5.7萬 始獲按9成
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【本報訊】按揭證券公司放寬按揭保險計劃，市民置業所需的首期金額將大降。舉例而言，原本八百萬元的物業只可做六成按揭，即是借取四百八十萬元貸款，所需首期為三百二十萬元。放寬後，即可申請九成按揭，貸款額最高達七百二十萬元，意味只需八十萬元首期即可上車。
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放寬按揭保險計劃供款例子
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不過，值得留意的是，適用於最新放寬措施的物業，僅限於已落成的住宅物業，不包括樓花。另外，若以新放寬的物業價格上限做按保，將要繳付額外百分之十五保費。假設樓價為八百萬元，做九成按揭、一次過付清保費及還款期三十年計算，需要繳交保費為貸款額的百分之五，即約為三十六萬元。
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最新按揭保險計劃
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至於現時按揭利率普遍為二點六二五厘，即業主每月供款接近二萬九千元，意味每月收入最少達五萬七千八百多元，才可獲批九成按揭。
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據按證公司表示，所有按揭保險產品的供款入息比率，統一以百分之五十為上限；所謂供款入息比率，即是每月按揭供款佔收入的比例，是衡量業主還款能力的重要指標。
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首置未過壓測 需加10%保費
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此外，對於首次置業人士，若供款入息比率未能符合假設利率上升的壓力測試，依然可申請做高成數按揭保險，但需要再額外支付百分之十按揭保費。
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