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標題: [中國內地] 判交易繼續履行合同賠償違約金房價漲毀約增深法院重罰 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2015-10-16 12:43 AM 標題: 判交易繼續履行合同賠償違約金房價漲毀約增深法院重罰

判交易繼續履行合同賠償違約金 房價漲毀約增深法院重罰8 W$ x7 K7 l' Y7 c1 P

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新政引發深圳房價暴漲後，不少賣家考慮到違約成本遠遠低於房價漲幅，因而選擇違約。深圳南山區法院近日一審審理一宗賣家違約糾紛案，除判決繼續交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。對違約的賣家而言，既拿不到房產又要賠償不低的違約金，違約成本增高。4 u! T2 F' [4 ?+ W6 K- e" D
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涉事房產位於深圳南山西麗的德意名居社區，建築面積74平方米。2015年3月23日，業主與買家通過仲介簽訂協定，以262萬元出售。協議簽訂之後，買家支付30萬元定金，剩餘首期款49萬元則由買賣雙方共同委託銀行做了資金監管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發放貸款183萬元。與此同時，賣方也委託擔保公司辦理贖樓。一切看似順利，但進入6月之後，賣方委託律師連續發函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續辦理速度往往取決於銀行，並非個人，七天之內辦結按揭手續並非個人能掌控。業主並不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同。

6月底，賣方向擔保公司發函終止委託該公司辦理贖樓業務，交易徹底終止。不容忽視的是，合同簽訂幾天後，「3．30」新政發佈，深圳房價暴漲。賣房之時，涉事房屋單價約每平方米3.5萬元。而網上成交數據顯示，新政之後該樓盤房屋單價已躍升到每平方米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升超百萬元。不少業主面對房價暴漲選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約背後的原因之一正是在於，通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據不同情況調低違約金比例。

《南方都市報》15日報道，這套262萬元成交房產，若業主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20%賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，賠了違約金，仍有幾十萬元進賬。合同通常還會約定，若賣方違約，買方可要求對方以合同成交價為基數，按每天萬分之五支付違約金，同時繼續履行合同。

此前，多名律師表示，法院判決繼續履行合同非常謹慎，比較傾向於支持賠償違約金。隨着違約潮爆發，法院判決也發生變化。深圳中院房產庭法官此前透露，二手房交易中，若買家同意一次性付款且具備購房資格，法院通常會支持繼續履行合同。) R* U7 v2 L6 d3 b& Q

前述交易中，買家將業主訴上南山法院，同意一次性付款，要求繼續履行合同，還要求對方支付違約賠償。南山區法院一審判決認定，買方不存在任何違約，賣方單方面終止贖樓手續的辦理構成違約。鑒於買方同意一次性付款，且具備購房資格，法院支持買方訴求，判決交易繼續，賣方還要按合同約定，每天按合同成交價萬分之五支付違約金，直到交付房產為止。
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此外，法院還判決賣方要協助買家辦理申請減免稅務的手續，承擔案例受理費1.3萬元、財產保全費5000元。在違約時間計算上，法院判決以業主發函撤銷擔保公司贖樓委託之日，即6月29日開始計算。依照此判決，截至10月，賣家違約已三個月，每月支付違約金近4萬元。若賣家選擇上訴，且二審仍敗訴，這就意味着房產交付周期被拉長，違約金增多。

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