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[中國內地]
山西官員倒手土地開發房地產 違規辦証一路綠燈
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作者:
nt1972
時間:
2015-2-9 03:52 AM
標題:
山西官員倒手土地開發房地產 違規辦証一路綠燈
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憑借個人力量，霍州市檢察院反瀆局副局長朱東平在沒有房產開發資質的情況下辦理成功多個房產開發証照。
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今年1月，山西省霍州市檢察院反瀆局副局長朱東平被人向紀檢部門實名舉報：倒手土地開發房地產牟利。同時被以同一理由舉報的還有霍州市公安局原副局長王大鳴。
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舉報者是山西房地產商侯德福的妻子趙會平。侯是朱東平的房產開發合作人，亦曾因建樓被指影響到隔壁王大鳴的樓盤遭索賠而與王大鳴熟識。
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與某些房產開發者拿地建小產權房不同，相關証據顯示，朱東平和王大鳴兩人在官員任上以個人名義購買農村集體土地，之後通過系列運作變更土地權屬為國有土地、獲得系列合法証照手續，進而假手他人開發大產權房上市銷售牟利。其間，當地相關政府部門一路綠燈。
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官員轉讓土地
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如果不是公開舉報，朱東平的生意可能還能繼續做下去。
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去年10月13日，在與丈夫侯德福失聯近半個月後，趙會平被朋友告知侯因涉嫌詐騙罪，被山西霍州市公安局網上通緝。雖然霍州警方一再否認，但趙會平仍將丈夫被通緝的原因歸結到其在霍州市投資的一樁商品房開發糾紛上。朱東平，是這起商品房開發糾紛的另外一方，此前他一直以合作開發者的身份出現，與侯德福一起開發霍州的一個房地產項目。
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該項目名為香寓幸福匯，位於霍州市區興霍路與濱河路之間，開發企業為侯德福2011年在太原注冊成立的山西璟誠房地產開發有限公司。這個項目，是侯承攬的第一個房地產開發工程。趙會平稱，該項目截至目前已投資4300多萬，但已停工近10個月，成了當地有名的“爛尾樓”。
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侯此前是個包工頭，能變身房地產開發商，就是因為認識了朱東平。
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據趙會平介紹，2011年7月，侯德福到霍州市搞工程，通過朋友介紹與朱東平結識，朱稱自己有一塊土地可以轉讓開發。一個月後，雙方簽訂了合作開發協議。
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雙方2011年8月31日簽訂的名為“新建北關居委會硅鐵廠改造項目”的協議書顯示：朱東平將自己名下的霍州市北關居委會硅鐵廠3512.45平方米土地轉讓給侯德福，作為商品房開發使用，淨土地轉讓價格為920萬元。
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協議同時約定了付款時限：簽協議後的7個工作日內侯向朱支付200萬，框架封頂支付420萬，工程完工支付300萬。其間，朱東平負責完善開發手續，辦理規劃許可証、施工許可証、調整容積率，負責施工場地的三通一平工作，以及房屋交付協助侯辦理房產証。
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協議還以“其他事宜”專門規定：“由於為了照顧各部門的關系，給甲方(朱東平)預留參套成本價房屋。”
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對於朱東平的身份，趙會平說，第一次見面時，朱東平就不避諱自己霍州市檢察院反瀆局副局長的身份，“中間人介紹時，一直叫他‘朱檢’”。
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簽完協議後不久，侯德福即向朱東平的個人銀行賬戶匯款200萬元。“合作3年多來，我們一共支付給朱東平700多萬。”趙會平說，該工程目前爛尾，是因為開發証照不齊全，“証件無法辦理的原因是，這塊土地有問題。”
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違規辦下多証
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朱東平轉讓給侯德福的這塊土地，原為霍州市硅鐵廠所在地，其土地使用權人是霍州市北環路街道辦事處北關村民居委會。
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據北關村村主任高小五介紹，原硅鐵廠所在的土地共8.1畝，屬於北關村集體土地，硅鐵廠原為北關村村辦企業，幾經改制為私人合伙企業，2002年左右，因經營不善停產。
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“2007年朱東平通過朋友介紹，說想買這塊地搞房產開發。”最終，朱東平以每畝25萬元的價格買下了其中的5.1畝。
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對於買賣集體土地一事，高小五承認“確實存在一些問題”。他說，當時因硅鐵廠破產，發不出工資，“所以想搞房產開發，建些小產權房解決困難。”
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事實上，這塊土地在賣給朱東平後，其性質從集體土地變更為國有土地，所建房從小產權變成了大產權。
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按照土地管理法的規定，農村集體土地不能直接用於商業開發，需要將土地權屬變更為國有土地後才行。農村集體土地要改變權屬性質，唯一途徑是政府征地。其間流程包括須經原所有權人同意，發布征收公告、擬定足夠的補償安置方案等法定程序。之後被征收土地被納入政府土地交易中心，進行招拍挂出讓。在這一系列流程完成後，獲得土地使用權的開發商，才能申請辦理相關開發許可証進行開發。
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但這個看似複雜的法定流程，朱東平事實上走得並沒有那麼難。2009年3月23日，他從霍州市國土資源局辦理了國有土地使用証(下稱土地証)，之前，該地塊並沒有任何政府征收批文，土地性質也仍為村集體所有。2009年7月29日，他在霍州市住建局給該地塊辦理了用於商業開發的建設項目選址意見書，後又於2010年1月21日成功辦理了建設用地規劃許可証。
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這一系列証件全部以北關村民居委會的名義辦理。高小五稱，這些証是朱東平個人辦下來的。自從5.1畝地賣出後，村委會再沒有與朱東平有過多接觸，對朱東平為何能辦下這麼多的証，他也很好奇。
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就這樣，通過這一系列証照，朱東平成功將村集體土地變更為國有土地，開始進行商業開發。
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需要注意的是，朱東平與侯德福簽訂合作開發協議在2011年8月31日。此前，朱東平作為個人，並沒有房地產開發資質，但他硬是完成了“不可能完成的任務”，將系列許可証照辦理成功。霍州多名知情人對此的說法是，朱為辦証花了巨資，“僅辦土地証，朱東平就花了200多萬。”
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因辦証期間，朱東平未找到合適的開發商，土地証等証件的使用權人仍為霍州市北環路街道辦事處北關村民居委會。之後，根據朱東平與侯德福簽訂的合作開發協議，雙方約定在侯支付完轉讓費後，由朱將土地手續轉到侯名下。
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部分北關村村民在接受京華時報採訪時稱，商業開發原硅鐵廠土地他們此前並不知情，“直到硅鐵廠的房子被拆了才知道”。居住在廠內的原硅鐵廠職工趙林東說，他在2012年年中才接到拆遷通知，2013年廠子才全部拆完。“我的房子一百多平，補償了25萬元。”
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証照未齊開工
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地面拆遷完成後，侯德福的樓盤於2012年8月開工。該樓盤總共兩棟樓，到2013年4月，已建到七八層。趙會平說，其時，朱東平尚未將土地証轉到侯的公司名下，也未辦理建設工程施工許可証和商品房預售許可証。
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按照雙方協議中朱東平調高容積率的承諾，侯德福按照不超過容積率5.5的標准建設，建築高度甚至可達到80米，朱東平負責辦理規劃手續。“若達不到，乙方侯德福有權終止合同。甲方返還乙方200萬首次付款，並支付每月2%的利息。”朱東平在協議中顯得信心十足。
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所謂容積率，即某個建設單位內地上建築總面積與地塊面積的比值，又稱建築面積毛密度。容積率越高，說明單位地塊內建築面積越大，居住舒適度越低。
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事實上，在該地塊2013年才辦下來的工程規劃許可証中，霍州市規劃局批准的該地塊容積率為2.7，建築限高為22米。“這也是導致商品房預售許可証等手續無法辦理的原因。”趙會平說。
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對於建設工程施工許可証為何沒辦下來，趙會平也不得而知，只能說大致與沒有批文有關。
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侯德福公司的工程師佟志(化名)表示，私自提高房屋容積率是一個大問題。“超過住建局規定的容積率建的房子，都屬於違章建築，是要被拆除的。”佟志說，當時房子已經建了，幾千萬的錢砸了進去，終止合同談何容易？即使要朱東平返還200萬，也遠遠不夠損失。“明眼人一看就是外行協議，侯德福第一次搞開發，太不謹慎了。”
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私調容積率也讓侯德福被另一名搞房地產開發的當地官員抓住了把柄。
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2013年8月，香寓幸福匯建到10層左右，已超過限高5層時，與鄰近小區美麗佳苑發生糾紛。霍州市公安局原副局長王大鳴正是該小區的實際開發者，他隨後以施工造成其部分用房開裂為由向住建局舉報，要求對侯德福項目停工。
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王大鳴要求賠款350萬。“為給工程降低損失，我們也沒有辦法，還沒鑒定就賠錢。”
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雙方簽訂的賠償協議顯示，協議中乙方(受償方)為李惠珍，王大鳴作為乙方代理人出現。“李惠珍是王大鳴的母親，目前我們共賠了290萬，都是直接打到王大鳴的私人銀行賬戶。”趙會平出具的兩份收條顯示，侯德福公司於2014年1月20日向朱東平借款200萬元，用於支付王大鳴的賠款，由朱東平直接支付。2014年4月10日，侯德福公司向王大鳴個人銀行賬戶匯款100萬元，証明匯款收到的收條上，收款人為李惠珍。
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“王大鳴是霍州市公安局原副局長，我們也不敢惹。”趙會平稱，這是不鑒定直接賠款的最重要原因。
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因與王大鳴糾紛及樓盤多處違建等原因，自2014年4月起，香寓幸福匯工程停工。
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據了解，該樓盤早在2012年開工後不久就開盤預售，隨後售出210多套，獲得2600多萬元房屋預售款。原定去年5月的交房時間延期後，購房者多次找侯德福要求退款給說法。“賣房的2600多萬早已經投到項目上去了，哪里有錢退？”趙會平說。
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公安官員神通
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與侯德福樓盤“過於靠近”的美麗佳苑小區，亦為原硅鐵廠的一部分。北關村村主任高小五說，硅鐵廠總共8.1畝，早在朱東平買走5.1畝前一年，另外的3畝地被人買走，用來建設美麗佳苑，買主就是王大鳴。
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高小五說，王大鳴當時的購買價格也為25萬元每畝。“買地和建房時，王大鳴還未退二線，任霍州市公安局副局長”。
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相比檢察院反瀆局副局長朱東平，公安局副局長王大鳴的能耐似乎高了很多：朱東平至今還有建設工程施工許可証和商品房預售許可証未辦下來，但王大鳴開發的美麗佳苑，房子早已賣完，購房者早已入住並辦理了房產証。
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美麗佳苑小區只有1棟樓，樓高11層，共有88戶。京華時報記者調查獲知，美麗佳苑小區的開發公司為霍州市大地華城房地產開發有限公司，其法定代表人武蔡誠表示，王大鳴並非該公司股東，自己僅與其熟識。“美麗佳苑是王大鳴挂靠我公司，他自行開發的。”武蔡誠稱，王大鳴作為個人並無房產開發資質，因此利用其公司資質開發房地產。
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對於雙方合作的方式，武蔡誠表示，“公司只參與了後期售樓。”對於雙方分成等情況，武蔡誠表示不便透露。
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美麗佳苑小區於2008年開建，2011年底交房，售樓價格約為每平米2600元，每戶約120平方米。“每套30多萬元成交，在霍州算是高檔房了。”該小區業委會工作人員和多名住戶表示，此房為大產權房，土地証和房產証齊全。一業委會工作人員稱，此前該地塊的使用權人挂在開發商大地華城房地產開發有限公司名下。
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當地一開發商王明(化名)表示，對於集體土地，早幾年也出現過“你出地，我開發”的情況，“但建成後是小產權房，絕不可能變成商用住宅。”
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該開發商表示，以王大鳴所建的美麗佳苑來看，施工成本、開發成本、繳納的稅金和買地費用大概需要投入2000多萬，“當時他的房子開盤早，前期投入並不多，賺1000多萬沒問題。”他同時表示，霍州當地售樓公司一般是抽取銷售價格的2%到5%作為銷售佣金。
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“開發房產，賣房子，王大鳴幾年就成了霍州有錢人。”王明說。
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土地信息“失蹤”
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王明還表示，像朱東平、王大鳴一樣，霍州有多個官員開發房地產，“霍州市公安局還有領導搞房地產開酒店的，很多人都知道，但這兩年查得比較緊，公然經商的情況少了很多。”
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經京華時報記者核實，朱東平為霍州市人民檢察院反瀆局副局長的身份屬實，他在檢察院已工作20多年。
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霍州市檢察院公布的工作人員工資情況顯示，作為反瀆局副局長的朱東平月工資為2913元。“加上福利等一起，他大概每月有五六千元。”該檢察院一工作人員說。
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拿著這些工資的朱東平動用了遠超其實際收入能力的資金進行開發。
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2007年，朱東平向北關村民居委會買下5.1畝土地時花費約127萬元。地上建築拆遷等問題，則是與硅鐵廠老板協商。“朱東平總共花了不下600萬才把這塊地買下來。”一名知情人透露，這還不包括辦理土地証等証照所花的巨額資金。
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直到4年後，朱東平與侯德福合作開發房產，此時，朱東平的錢才開始“回籠”。趙會平提供的一份公司出納做賬記錄顯示，截止到2013年7月，侯德福所屬的公司一共給朱東平私人賬戶打款566萬元，其中大部分為土地支付費用。
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同時，趙會平還提供了一份侯德福手寫的“朱東平與侯德福合作過程”，其中稱2011年起至今，侯給朱東平現金3次，共計35萬元。買過手表5只，冬蟲夏草含片2份。另外，煙酒茶每年兩三次，共計30萬到50萬左右，大小應酬開銷200多次，也不低於50萬到60萬。
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在香寓幸福匯停建後不久，朱東平曾表示接手開發，“但價格沒談攏，我們建樓就花了4300多萬，他只肯出3700多萬。”趙會平稱。
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趙會平稱，她在網上實名舉報之後，“朱東平曾發過一次短信想要私下解決。”趙會平去年11月15日收到的手機短信顯示，朱東平在短信中表示“自己被舉報決不理會，但王大鳴發了半夜的火”。短信中，朱東平轉達了王大鳴“幾點意思”：侯德福網上通緝，他(王大鳴)可以幫忙辦理取保，前提是把網上的舉報消除了。朱東平還表示，“簽的協議雖然是合作共同開發，但根據合同法相關規定，合同內容完全是買賣合同。”他要求侯德福出面進行協商，否則王大鳴將會就香寓幸福匯違建問題舉報，其房屋面臨拆除，政府和購房者也將不斷找其麻煩。
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1月19日，京華時報記者前往霍州市國土資源局、城建局等單位，欲弄清楚香寓幸福匯地塊証照辦理流程。國土資源局工作人員查看了原硅鐵廠處的土地登記信息後表示，“查不到原硅鐵廠土地的任何登記信息”。他說，按正規程序來說，一般有土地証等手續的土地在國土局都有登記，“這塊地要麼沒登記，要麼手續有問題，但這肯定不正常。”至於具體怎麼不正常，他表示因無記錄，自己也不清楚。
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城建局則拒絕查詢，“這塊地有爭議，不方便查。”規劃局一工作人員表示，自己新來，並不清楚此事。
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霍州市住建局工作人員表示，侯德福一直未露面，很多情況不是很了解。對於已購房的210多名購房者，“已經要求朱東平按月辦理退款，現已進行3個月，退了近百戶。”
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紀檢介入調查
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自1月19日起，京華時報記者多次致電朱東平和王大鳴，但兩人電話均無人接聽。
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1月19日，霍州市人民檢察院檢察長王華表示，朱東平確為霍州市檢察院反瀆職侵權局副局長。早在去年11月趙會平進行網上舉報時，單位已得知此事，“作為反瀆局副局長經商，朱東平違法違紀，我們已經聯系紀檢監察科對其情況進行調查，一旦核實，會對其進行相應的處理。”
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檢察院控告申訴檢察科一名工作人員稱，朱東平並不經常來單位上班，“我們也常看不到他人。”
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霍州市公安局經偵科民警表示，侯德福被網上通緝，系因與其聘請售樓部張姓經理發生經濟糾紛遭其舉報而立案。對於王大鳴經商一事，信訪科民警表示，王大鳴確為市公安局原副局長，其開發房產期間在職。因快退休，近兩年已退居二線，目前為正科級幹部。“王大鳴違法違紀經商一事，單位內早有議論，但單位的紀檢科級別較低，只能調查處理副科級以下的幹部，所以還需市紀檢委對其進行調查處理。”
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霍州市紀檢委常委楊敬奎表示，已於去年11月接到舉報並受理，並於當時開始調查取証，“目前我們的調查已經接近尾聲，目前還需要趙會平提供一些原件材料進行取証，一旦核實，我們會立即處理。”
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