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標題: [時事討論] 樓宇按揭第3種自行壓測 [打印本頁]

作者: hajid77 時間: 2015-1-30 12:37 PM 標題: 樓宇按揭第3種自行壓測

有報道指出，台灣金管會因應樓價高企，去年底曾要求銀行進行壓力測試，要求的條件包括：「房價下跌30%、利率上升2厘及人民收入減少9%」，如果把條件套入香港個別的供樓人士，情況又如何？樓價跌3成! ]# a8 E- h  S% |" s1 h( c+ _0 o
假設樓價400萬，有足夠的供款能力，但首期不足，只能承造90%按揭，支付一成樓價後尚欠銀行360萬元，假設樓價不幸下跌30%，樓價市值跌至280萬元，市值與銀行欠款之間差額達到80萬元，物業變成負資產。前文已指出首期不足，在此情況下，理論上應該沒有80萬元補回差額，當然，在準時供樓、手上又沒有太多物業的情況，銀行不會忽然要求補回負資產差額或贖回樓按。) e- k- L( G) t
利率上升5.39.217.77:8898$ Z3 m! R" D& j2 D+ R( u0 w
台灣是2厘，香港本身承按揭已經有加3厘的壓力測試，理論上能夠承按已經可以應付相關利率上漲的幅度和風險。公仔箱論壇+ e! M# w1 f. x' e
收入減少9%
這種「壓力測試」，個別的承按人相信極少考慮，亦即假設收入減少的情況如何？居於私樓家庭的月入中位數大約是3.2萬元，在這個基礎下，如果首期不足要承造90%按揭，其他條件尚包括利率2.15厘（另加3厘壓力測試）、按揭25年。理論上最高只能買入350萬元物業，亦即貸款315萬元，5.15厘壓測下，每月供款佔入息已逾58%，逼近六成水平。tvb now,tvbnow,bttvb1 L; }0 V+ a  T- o2 b0 _  h; W
台灣人交通燈論房貸
假設家庭月入忽然減少9%，由3.2萬元減至約2.9萬元，在上述相同的按揭條件下，已經無法通過壓力測試，5.15厘壓測，每月供款佔收入的百分比升至近65%。
當然，由於承按時的實際月供是2.15厘或13,583元，3.2萬元計是家庭月入的42%、即使減9%家庭收入至2.9萬元，供樓佔家庭收入上升至47%左右，仍足以應付，這叫剛剛好，供得起樓過不了壓測。公仔箱論壇6 a* Y. j6 C8 n! U8 n8 I
有台灣的房地產作者以紅綠燈來形容房屋貸款與收入比的結果：「房貸收入比小於35%，為安全的綠燈區，綠燈區表示就算未來升息2厘，家庭依舊能負擔增加的房貸支出，不至於過分排擠其他生活所需。35%至55%為注意的黃燈區，黃燈區表示家庭的財務狀況已經受到房貸增加的影響，建議屋主再對家庭未來的支出進行分析，盡量避免如兒女出國或換車等其他大項支出。55%以上為警戒的紅燈區，紅燈區則表示加息會讓房貸成為家庭沉重的經濟負擔，屋主可能要盡快思考該如何『開源節流』，甚至賣屋變現等方法，以免未來利率真的上升時，房貸支出成為全家人經濟上的夢魘。」( }6 |$ @# e" S/ `- Q  w! o
或會遇上收入突減少tvb now,tvbnow,bttvb& _% d$ e  K; B; b% x9 _4 C) z
一般置業人士，要面對承造按揭，多會優先考慮利率上升的不同情況，能否負擔；其次可能思考樓價下跌的問題，當然，若供樓正常，沒有拖欠貸款，銀行不會胡亂因物業貶值而追收差價。* h) F2 Y" S  O, {+ P
不過，可能較少人想到的是收入下降的問題，會不會遇上？兩夫妻合力供樓，其中一人各種原因沒有收入，變成獨力支撑供樓、轉工拼搏爭取機會而減薪、又或遇上公司出狀況要集體減薪不發薪……，狀況很多，也可以說是人生總有機會遇上的！

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