公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: [港澳台] 專家樓論 [打印本頁]

作者: hajid77 時間: 2014-11-27 08:42 AM 標題: 專家樓論

tvb now,tvbnow,bttvb3 h3 O$ s! {3 h8 w  m

智經的研究報告指出，2014年6月整體樓價較1997年高峰超出44%。在2014年第二季，香港金融管理局發布的樓價與收入比率為14.0。
月入25% 14.4年儲首期公仔箱論壇! A2 a6 J' {) J! ]) q- a! _/ P! B* }* |
不過，金管局數字是代表14年家庭收入，買538平方呎單位，不吃不穿不花，才能抵銷樓價，僅略低於1997年時的最高位（14.653）。
智經的研究團隊則嘗試了解一對工作約10年的夫婦，若他們要購買一個40平方米以下單位（約431平方呎以下），樓價與收入比率在過去20年間（即相比上一輩）有何改變。
由於假設夫婦二人已工作10年，故此參考按性別劃分的25至34歲工作人口的每月主要職業收入中位數，再計算夫婦二人每月合共收入。數據顯示，樓價與收入比率由1991年的7.3上升至2011年的10.6。
至於儲蓄置業首期所需時間由1991年的8.8年增加至2011年的12.7年；每月供款佔夫婦每月收入比例則由59.1%下跌至38.8%。在2014年第二季，樓價與收入比率為12.0、儲蓄置業首期所需時間為14.4年、每月供款佔夫婦每月收入比例為44.1%。( I8 p- [0 L8 r9 U; k
智經的數字是以收入的25%作儲蓄首期計算，翻查統計處資料顯示，按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數（不包括外籍家庭傭工），25至34歲男女合計每月是29,000元，兩成半儲首期約為每月7,250元，儲足14.4年即為172.8個月，大約儲蓄125萬元左右，以首期為三成計算，可購買的單位樓價大約是417萬元。
不過，付了三成首期，買了一個431平方呎單位，但這個單位還不是這對夫婦的，持有七成權益的還是銀行或財務機構，如果把智經統計結合另一個數字便可更詳細了解。
過去一般理解是付了三成首期，跟銀行貸款年期大約是20年，但到了今時今日，樓價高企、又有壓力測試等等，按揭申請人為了減低每月還款額，貸款年期高企，較大家理解的20年多出逾5年。
1.4萬供足25.5年3 }% l: b) I7 ]& K$ D
金管局資料顯示，9月份新批按揭平均貸款額再創歷史新高，達328萬元，如果以2.2%、25年計算，月供14,000元，主要是因為涉及一手物業、二手物業及轉按的平均按揭金額均全綫上升。同時，平均貸款合約年期於9月份為306個月，亦即25.5年。, y9 B  V7 a2 X
換言之，純粹從數據計算，年輕夫婦置業，要成為擁有100%權益的業主，需要39.9年，22歲開始工作計，大概62歲達成：5.39.217.77:8898; o1 k. H7 P$ u6 D1 l3 G7 ^
首14.4年、每月儲7,250元、合共儲約125萬元繳付首期；
後25.5年、每月供14,000元、合共供約428萬元；! m" |8 L  C; \3 J4 T6 t
大約40年，合共付出約553萬元，取得一個現市值約400餘萬元、約400餘平方呎單位。公仔箱論壇7 _% R; {4 v- a& D( N
當然聽古不駁古，當中有加人工、換樓、發了財、提早還款、當然也可以生病、男女一方失業、減人工、加息減息……。

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://5.39.217.77:8898/)