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樓控辣招失效 延樓花期謀後動
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作者:
huichi0426
時間:
2013-1-31 06:04 AM
標題:
樓控辣招失效 延樓花期謀後動
有發展商旗下的「舊契」樓盤推出40個月的遠期樓花，此對樓控子彈有限的港府是一大啟示。在遏需求辣招成效不彰下，港府若放寬新盤樓花期，將可藉提前釋出供應暫緩住宅供應緊張，以換取時間攻堅中長期增供應措施。
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提前釋出供應 回應置業需求
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昨公布的民調顯示，逾半市民認為特首梁振英在首份施政報告提出的房屋政策，無助市民安居。且港府去年10月推出的買家印花稅與加強版特別印花稅的雙辣招，已被市場消化，樓價指數上周已突破雙辣招推出前的高位，此令市民憂慮港府是否已束手無策。
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近日有發展商推售長達40個月的遠期樓花，就有港府值得思考之處。該項目因屬「舊契」重建項目，故不受一手新盤樓花期不得超過入伙前20個月的限制，發展商應是在商言商，賣遠期樓花鎖定利潤。
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港府對「新契」即一般新盤，則一律設20個月的樓花期限制，本意在項目已有一定興建進度，爛尾機會較低；亦因樓市瞬息萬變，樓花期愈長，小業主承受的風險亦愈大。
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惟土地供應短期供應難增、中長期供應遠水又難救樓市近火下，若延長樓花期，雖不能增加住宅總供應量，卻能提前釋出供應，先回應部分市民的熱切置業需求，緩遏樓市飈勢。有代理商估計，樓花期若延長至25個月，今年一手新盤潛在供應量可由1.9萬伙，增加三成至2.5萬伙。
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延長新盤樓花期固有風險，惟兩害取其輕。對工程爛尾的憂慮，一來現時發展商實力已較過去雄厚，風險已降；二來港府可考慮對申請賣遠期樓花的發展商加入財務條款，保證他們有財力完成項目，保障小業主權益。
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至於樓市波動確難預料，故推售遠期樓花的發展商有責任闡明風險，準買家亦須更深思熟慮，衡量樓市後向、置業需要與風險承受能力等，尤其兩、三年後美國很可能已踏入加息周期，帶動本港升息，對已偏高本港樓市造成調整壓力。
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當然，即使港府果斷延長樓花期，發展商會否配合港府提前釋出供應，抑或續惜售慢推，亦是未知之數。惟港府可將賣地計劃亦推前，令發展商在要設法回籠資金增加土地儲備下，賣遠期樓花套現。
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暫施緩兵之計 覓地理順樓市
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惟若未來土地供應跟不上，延長樓花期便只是透支已捉襟見肘的住屋供應，故港府治本之道，是把握延長樓花期所換取的時間，從速通過開拓新市鎮、填海等增加土地與住屋供應，如此才能從根本上理順樓市，讓市民可望安居。
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香港經濟日報社評
作者:
felicity2010
時間:
2013-1-31 08:10 AM
關焯照：樓價再破頂 政府怎麼辦
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樓價在上周終於再創新高。根據中原地產每周樓市調查結果顯示，最新二手樓價指數錄得
118.38點（見圖），較去年11月上旬的歷史高位116.81點高 出1.57點，反映3個月前政府推出的兩項管理樓市需求措施（「強版」額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）和買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD））已完全失效了。
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辣招一推再推 未解供不應求
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自
09年第四季至今，政府已不斷出招調控樓市以遏止樓價飈升。無奈政府的主要調控招數只是集中於管理需求期望，未能針對樓市「供不應求」的核心問題。
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本月中的特首施政報告，梁振英雖然提出多項增加土地儲備的方法，好讓中長期樓市得以健康發展。然而，短期樓宇供應量卻未能大幅增加，想置業的市民和投資地產人士均認為這是利好樓市消息，所以紛紛入市。過去兩星期，一手和二手私人住宅成交量明顯上升，看來本地樓市又再次進入一個新升浪了。
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上周香港大學民意網站公布的「施政報告跟進調查」結果顯示，有四成四的市民認為施政報告中的房屋政策「效用細」，認為效用是「一半半」的市民佔兩成半，只有兩成一的市民覺得是「效用大」。市民的評價，正好反映政府在調控樓市時面對的最大難題是：公眾正懷疑政府是否有能力在未來幾年內大幅增加私人樓宇供應 量？
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控制權旁落 勾地表盡見荒謬
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要完全扭轉市民這種想法，政府需要在短期土地供應量方面下重藥。所謂的重藥不外乎是將手上的熟地大量推出市場（
flood the market）。其實在勾地表上有多塊大型地皮（熟地）是可以在本月或下個月出售，只要地產發展商肯配合政府勾出這些地皮，兩至三年後市場將會有不少新增 樓宇供應出現（或起碼有樓花出售），而市民對樓價持續大升的期望將會被抑壓。
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但有趣的問題是，私人地產發展商會否賣這個「順水人情」給政府，盡快勾出勾地表中的大型地皮，來幫助政府遏止樓價上升呢？筆者的答案是「肯定不會」。因為從在商言商的角度來看，地產商絕對不會「倒自己的米」，以較平的價格賣樓給市民。
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勾地表最荒謬之處正正是勾地的控制權是在私人地產發展商的手上，所以他們有能力控制勾地時間和勾地數量，變相是控制了土地供應量和新樓落成量。如果政府要重奪主導權，必須恢復公開拍賣土地機制，主動推出大型土地拍賣，這做法不但可以增加大量短期土地供應（影響未來幾年的新樓落成量）而且更可向市民展示政府 的堅定意志，誓把本地樓市發展重新納入正軌。
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另一個增加短期土地和樓宇供應的方法，是將小量公共停車場和部分被「殺校」的空置校舍改變為住宅用地。由於這涉及改變土地用途，所以要經過諮詢和城規會的批准才可以變成住宅地，但以這種相對「破格」的方法提供土地，卻可以加強市民對政府施政的信心。
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推非住宅
SSD 救救苦撑小商戶
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現在香港面對的房地產泡沫同時影響住宅市場和非住宅市場。受去年第四季推出的「強版」
SSD和BSD的影響，不少以往投資住宅市場的人士也轉戰非住宅市 場。根據本地傳媒報道，去年12月的非住宅物業註冊較11月上升了近3成。有地產代理更估計，近期入市投資舖位的買家大部分為由投資住宅市場轉為投資舖位的人士。從近幾個月非住宅售價和租金全面上升的情況來看，本地的中小型企業面對的營運成本急升已令香港的營商環境響起警號。
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銅鑼灣經營了
42年的著名食店「利苑粥麵專家」因業主加租一倍被迫結業已是一個鐵證。香港非住宅市場的泡沫已大得連屹立42年的著名地道食府也抵受不住，以致不得不結束營業，泡沫化的影響顯然易見！
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假若政府不盡快干預非住宅市場，香港的營商環境將會不斷惡化，這肯定會扼殺不少小商戶的生存空間。既然財政預算案將在
2月底發表，財爺曾俊華是時候考慮引入非住宅SSD以冷卻市場的熾熱投資氣氛。如果財爺願意出手，對部分「苦撑」一段時間的小商戶和中小企業絕對是一個天大的好消息。
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（作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）
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