標題:
投 資 住 宅 受 壓 保 值 益 費 思 量
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作者:
huichi0426
時間:
2012-10-29 09:00 PM
標題:
投 資 住 宅 受 壓 保 值 益 費 思 量
政府新推兩招印花稅的首個周末假日,樓市交投量價齊跌,影響立竿見影。這兩招的效力持續多久,有待時間驗證;而撤離住宅市場的資金,會湧去甚麼投資渠道,同樣值得關注。
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政府兩年前針對持有物業不足兩年的短炒賣,開徵額外印花稅,連同其他措施,導致樓市經歷調整,此後樓價回復節節上升,超越一九九七年的高峰。金融管理局的最新數據顯示,向銀行按樓而欠債高過樓價的負資產業主數目,已經跌至一個不剩。
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按照差餉物業估價署的住宅單位售價指數,由二○一○年底至今年八月,樓價已經升了約三成,近日部分地區樓價續在新盤牽動下大幅上揚,加上額外印花稅實施一段時間,令部分受影響物業稅率降低,沽售後仍然獲利不俗的個案浮現。
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資金氾濫或削辣招效力
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政府上周五公布延長額外印花稅的成交期限和擴大徵幅,又對公司和境外買家另徵買家印花稅,大幅提高交易成本,打擊投資意欲,初步反應明顯。一手市場銷售遜預期,不少內地買家臨陣退縮;二手市場方面,這個周末二十大屋苑逾半數連一宗成交也沒有,部分單位成交價比市價低百分之四。早前新盤連環出擊營造的熾熱氣氛,一掃而空。
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上次政府推出額外印花稅,樓市即時有類似反應,直至今年升勢又趨顯著。今次政府這記重招,效力能夠持續多久,視乎市場對後市的預期,以及政府增加樓宇供應的能力。如果資金缺乏出路,繼續湧入樓市,政府將不得不推出更多冷卻措施,加劇市場扭曲。
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另一方面,要是政府成功遏止資金湧向樓市,這些資金會找尋甚麼出路,值得關注。政府當初打擊豪宅炒賣,資金曾經轉炒中小型單位,大幅推高這些單位的價格。現時已經有人關注,一些有實力的投資大戶,會否轉炒寫字樓、工廠大廈和商鋪,推高價格和租金,令營商成本急升。
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散戶轉投股市恐遇大鱷
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樓市不少資金來自希望保值和收租的小投資者,他們喜歡樓市波動相對穩定,跌極都有「磚頭手」,有租可收。當政策奏效,市民不再買樓投資,就要面對資金何處投放的煩惱。
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這類小投資者轉去投資商業單位,面對計算價格的因素比較複雜,風險較大,而且向銀行申請按揭貸款較難。商用物業市場狹窄,價格波動大,資金容納能力有限。
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樓市和股市是港人最普遍的投資工具,要是政府壓抑樓市的政策驅動他們轉投股市,日後他們成為大鱷點心,可能滋生不滿政府的情緒。
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外國有比較多的低風險投資工具,例如債券和房地產信託基金,奈何本港這方面的市場發展步伐緩慢,大眾選擇有限。市民遇上的保值難題和政策機遇,值得當局多加留神。
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星島日報社論
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