公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: [時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？ [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2012-10-28 01:39 PM 標題: 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯

鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

( n% n, h3 R9 G, n0 O0 R. r
（一）二元對立的鬥爭思維公仔箱論壇- g& N! T' f! u
tvb now,tvbnow,bttvb  U7 p9 i* ^$ x# Q# w# D
10月21日，急風驟雨。
公仔箱論壇  Y7 U& f& k. i* m8 N; u7 c
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！5 j7 R0 ^# J8 ]- N/ m) f) k9 g
tvb now,tvbnow,bttvb- ^8 C, {2 v% P
10月23日，風向逆轉。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! R6 _0 g1 Q+ n( B  q
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？

10月26日，波瀾不興。
6 R  u6 t1 I% I2 p5 \( [
就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！0 W+ m5 A3 w) X3 e: }
tvb now,tvbnow,bttvb, n6 E. ~' m; `" S* R0 h- n. x
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。公仔箱論壇2 t5 X2 y) n1 ^7 v! Z: k
8 M9 j7 u+ N7 s9 k8 E6 L
（二）啟德原規劃的謬誤5.39.217.77:8898* N. e* B; a* M

兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。5 H3 C1 F$ h/ I% \- u: J5 `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 |2 k, Q) U% ]9 r9 g3 |
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕

- t& _! @4 F! n5 o! f2 ?
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。( v, ~5 l) G: y- v& f, b5 N
公仔箱論壇& a$ I6 w0 Y9 Y6 F4 H
4 Z! Y& h; R2 v3 k% y$ d9 Q) N" n
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
, @1 q% Z0 _+ m0 Q7 b3 x. w1 ~
7 I( ^: L) `" k/ j2 n* L
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 Y) n, K$ T2 F3 N* b+ K
■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。; K5 g# h& `% b8 @7 y

■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. y' E* x$ @+ {5 G! Q  B
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 B  I8 S+ V6 ~2 b4 f0 W, \( e) x

（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  ~! o4 o: l' I

" g% q- j' G; {' s3 U
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。

提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 U5 D5 |, G+ D! t- ], Q  l, E
公仔箱論壇9 s) z  S) e* L
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。tvb now,tvbnow,bttvb( {6 a: G1 _' c

如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
公仔箱論壇" J  n; w  `- v' k! E4 O" V. q
公仔箱論壇3 o  K9 w: Q' ?! a, h5 n( B/ D! |
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」5.39.217.77:8898% s3 |" c" B  E4 p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; S) N4 I; k* d1 I+ M! c
tvb now,tvbnow,bttvb9 v, f) Q" l% A( x
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。9 }$ A# d- S+ l; m( l* J4 e0 e
  a4 v! M5 z/ Q* J
其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。1 [- |* `6 h/ {7 ?" O3 n. s, x

大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。- i  S# k5 F! S8 X
$ d+ \0 `8 b' x4 r# _
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
, s) P7 j2 C4 n( ?

鄒崇銘本土研究社

[attach]1888277[/attach]
[attach]1888278[/attach]
[attach]1888279[/attach]tvb now,tvbnow,bttvb) z- h+ f% k; b/ H: T- i/ o
5 ^4 {' l  B5 Z( z/ K
公仔箱論壇3 v: @* K* \; P: X/ g+ S% @

作者: felicity2010 時間: 2012-10-28 01:42 PM

基米: 政府隱藏另一個新界東北

千呼萬喚，發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論，主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要，以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而，這些數字中蘊含的詭異細節，卻鮮有人認真探究。3 P- T! [$ F) J' [: v
5.39.217.77:8898* |# A3 P: s2 Q. C, B2 ~; J5 W

所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地，其實是未盡反映政府手上土儲數字。「未決定用途」（OU）、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」（CDA）規劃用地遭隱藏，均是可用作房屋的土地儲備﹕. w% J8 p9 b5 S3 Y" Y! y: r* y

公仔箱論壇% ^5 B! b2 K3 j$ s: i- e
1.沒包括「未決定用途」地帶公仔箱論壇2 P% Q7 G) H" E8 e+ h( f! M1 c
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ W. C2 g5 ^+ N  q% }
, C" M5 f+ K9 b3 |" z; }
例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地（約5公頃）、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地（約3公頃），還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地（約0.7公頃）。但根據區議會文件顯示，前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地，於2009年8月至2014年期間封閉。

) s/ |  Q) k& f; q
2.沒包括「綜合發展區」地帶3 O# m4 O5 x9 `+ \" f! U5 Y3 c
tvb now,tvbnow,bttvb. m: b/ i! c  Z" H

例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地，面積合共6公頃，預作中低密度住宅發展，合共可提供約540個單位。然而，政府已有計劃將其中一幅（「綜合發展區（2）」）納入2012/13勾地表中。公仔箱論壇$ B8 u4 h8 J2 n8 ~; v! S
6 s9 @4 g  P3 M: t" H; y9 x2 |, l
5.39.217.77:8898! g. C6 |# M7 Y/ f& \
3.未包括安達臣道石礦場, y; C% ~$ T! ~0 k1 E
5.39.217.77:8898# r, q. @; K' b; g4 v9 J
4 d" O2 ?8 z% |# C  K
由於該石礦場未來發展還在研究階段，現時仍只劃作「其他指定用途（採礦及採石業）」地帶。但據政府現階段的計劃內容，總範圍86公頃土地中會發展40公頃，規劃人口訂為23,000人，私人及資助房屋比例定為80:20。公仔箱論壇) p% ~& [$ S* Z2 x: |  R
公仔箱論壇1 D7 ^2 f: c" H7 L
5.39.217.77:8898% z1 b" V. Z- N2 g! L- j
4.未包括港鐵站上蓋物業
公仔箱論壇2 j1 N# ?" Q8 t! A  X" }" g# ]. H+ a: q

未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出，如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站，還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。
tvb now,tvbnow,bttvb. y$ i* ^$ o& f# p2 w

政府的數字沒有把以上土地納入計算，反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村，大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在，可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地，但寮屋有合法屋牌，現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村，乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村，大部分土地屬官地，該區現時被劃作「住宅（甲類）」。7 a: Q' V+ L+ ]+ y- Q

以上例子，只是筆者在記憶中想到的，或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄，旨在反映出政府的「閒置土地」，與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置，沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來，任由政府牽覑走，就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議，而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。5.39.217.77:8898+ h: Y* X+ Q3 d

基米本土研究社

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) o- {1 K0 V' m2 T8 W$ c5 |
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ^5 F' \6 b0 _: o- w7 F8 _: j7 u

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://5.39.217.77:8898/)