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標題: [時事討論] 樓市正步向懸崖邊緣盧峯 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2011-4-15 05:57 AM 標題: 樓市正步向懸崖邊緣盧峯

樓市正步向懸崖邊緣 盧峯公仔箱論壇! I' y4 ^$ o( O& ~8 h

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因應樓價持續上升,超越九七年時的巔峯式「瘋顛」價,財政司司長曾俊華先生星期三公佈新的調控措施,包括在未來三個月內推出九幅土地拍賣或招標,並決定每季主動公佈賣地計劃,形同恢復定期賣地。曾司長再次強調,有需要時將毫不猶豫出招減低樓市泡沫風險。4 S4 n) p* C9 r) O
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毫無疑問,樓價超越九七年的高峯是個重要的警號,不管政府、社會及投資者都不能掉以輕心,都必須意識到樓市已接近懸崖邊,再往前走便將掉下深淵,久久不能翻身。
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為甚麼說樓市已接近懸崖邊呢?

應該看到,九七年的樓價高峯不但嚴重脫離一般市民、打工仔的負擔能力,不但比全球其他大都會的樓價更昂貴,更是建築在盲目樂觀及非理性亢奮上的,根本站不住腳。九七年回歸前後樓價升至頂峯,但不到四個月過高的樓價在資金抽緊、利息急升下迅速下跌三成,部份物業開始變成負資產。然而,這只是下跌浪的第一波;到九八年亞洲、俄羅斯金融風暴先後來襲,樓價進一步下跌,認輸投降的人更多,樓價跌的更急。
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往後幾年,樓市跌勢不止,比高峯期大跌七成的屋苑比比皆是,負資產住宅單位一度超過十萬個。這樣的歷史經驗充份說明,建立在非理性亢奮,缺乏經濟基本因素支持的超高樓價不可能維持,不可能站得住;只要資金轉向或有其他震盪便會迅速轉勢,跌個四腳朝天。
現時的樓價、樓市比九七年「瘋顛」期更瘋狂,大部份藍籌屋苑的呎價都比當時高,而且不是個別單位、個別屋苑有這樣的情況,是大型屋苑普遍出現高價成交。假若市民的收入比九七年的時候大幅提高,高、中低收入上班族薪水都有穩定及明顯增長的話,創出比九七年更高的樓價,支撐比九七年時更顛的樓價不是沒有可能的。5.39.217.77:8898" W# A5 r5 e& _

只可惜回歸十三年多以來大部份上班族的收入停滯不前,幸運的上班族薪酬也不過比九七年時多一成左右,不幸碰上精簡人手潮或行業萎縮的薪酬只會有減無增。

換言之,普遍上班族接貨能力都沒有比九七年時改善,有的更削弱了。以這樣的負擔能力怎麼可能頂住比九七年還要高的樓價呢?

有不少地產業界人士認為,內地居民越來越龐大的購買力是今次大升市的動力。只要有這支大水喉頂住樓市,只要內地客繼續入市,本地樓價再高也不是問題。這是一個良好的願望,但只能是一個良好的願望,並非實際的情況,更不可能成為托住樓價飛越九七高峯的支柱。內地豪客當然越來越多,他們在不同大城市包括香港投資物業也不是奇怪的事。但對內地豪客而言,在香港的物業不過是一項投資,是可以隨時待價而沽的,是不會死抱不放的。當本地樓價已處於不勝寒的高位時,內地投資者肯定會重新部署,把焦點轉向其他有較多升值水位的城市。倫敦、紐約、三藩市的樓價已下跌不少,以投資價值而言比香港的二、三十年舊樓優勝得多,值博率高得多。

只要他們把部份資金轉向這些地方,香港樓市的承接力登時下降,原本火熱的炒賣情況即時冷卻,樓價肯定應聲下挫,甚至下跌得比九七年時更快更兇。只要想到這裏,就讓人對當前樓價的升勢感到心寒不已!

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