广州:城中村改造在利益博弈中推进 tvb now,tvbnow,bttvb' A. f- ?! v6 H3 n5 b% D/ D
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
. I5 d+ W- g7 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5.39.217.77:8898$ w S: y+ f; j2 y* Y) s# h: t
( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。 / f+ [0 J! j0 B# [
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
" e) L* E& N% `2 S+ g 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ^" P# K6 S' X! L! f" _
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ; \9 ?: Z& a1 d. G9 F: X
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇: \. C; i# U8 U+ X. Z+ L
■“土可生财,地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb4 _" u# t- Z5 Z: r% n
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇% y- A, Y6 v1 F) j4 {) f
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
' }& ~, Q i3 N/ m# P5.39.217.77:8898 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” & Z4 @6 [7 {( q) a: b* J
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
, N- V0 `8 ~7 [/ o N0 F5.39.217.77:8898 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb- ?' W# [. Z1 d, V4 b. _
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
1 A7 D- R) N& j- | S, E ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
9 x" p6 u+ A8 ], atvb now,tvbnow,bttvb 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
X+ G+ M+ m/ b, B0 itvb now,tvbnow,bttvb 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 # B3 {& Z0 A: b1 K
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
" |- I1 F9 R1 {5.39.217.77:8898■分红年代
$ e5 Z$ q9 t, j s( G# B. T3 Qtvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
( i0 M9 \. C ^3 x5 Y7 _; pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” tvb now,tvbnow,bttvb& ~+ d* \; @7 W1 g
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
! j' t4 ?. j+ Dtvb now,tvbnow,bttvb 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
" w$ f; |7 W6 H+ p% i公仔箱論壇 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
6 H. P8 w* X `% Y2 K7 V7 ]5.39.217.77:8898 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 5.39.217.77:8898, r3 h) p" ]& x+ Q
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
: O$ {. s( k# x# A! utvb now,tvbnow,bttvb 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
5 o/ K! ]$ c+ w; [. s# x. y; x# x6 nTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“拆一补一”
% p7 n, p: N" _5.39.217.77:8898 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.77:8898 D6 L, d+ |! d: e6 k
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
3 N0 G$ }4 ^; f3 U& G5.39.217.77:8898 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
& E/ t% C# [0 a5.39.217.77:8898 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
8 I/ [1 A7 I; Q d+ _( u4 r( |公仔箱論壇 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 tvb now,tvbnow,bttvb+ `9 \" y4 f3 d1 C2 p% \
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
3 C8 q$ a/ V& `6 H■城中村拆迁要慢慢来 公仔箱論壇. w. g: G# Q$ {2 [- Z2 W
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
3 b4 R! J! M% c, ?1 b* Z" _- g 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
# ?6 o, P' C2 @) z# m+ oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” - e2 m% a$ Q; p3 K) o( e/ A
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb- {/ U) G0 e" | |8 F3 W, I
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” 9 z. T0 A. ?$ ^0 @ Q1 `* b3 m
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
6 B6 n6 u" p a4 Y- k' u公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) L! g8 [+ E: `
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 5.39.217.77:88988 Z+ N0 m! R& S) u N" H5 a8 ]
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6 G- x7 [5 Z6 Z3 O% {" Ttvb now,tvbnow,bttvb 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( [* g. n7 N4 \. l T* J* l2 u+ `
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” $ B& l, w6 a4 N( @+ B5 l# C u
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 tvb now,tvbnow,bttvb: I/ j1 e% j2 v+ }6 _
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( f) U9 f8 z8 z/ i2 z6 W& A; a8 W
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
/ |5 k8 M5 |$ c. k+ O/ |' MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)tvb now,tvbnow,bttvb+ z; ^- w* F; \+ I6 f! O; ]5 i
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: A; S$ v* f% ]& o' I. V" F广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 tvb now,tvbnow,bttvb. N1 w9 C5 Q) p9 Q; N6 k/ q
2009年11月25日 09:15 0 q3 D: K0 Q1 q _, k6 I# V6 M
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 1 M( ~% e2 y$ E6 f% s# y0 u6 x
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中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 公仔箱論壇4 Z; `( Y% e O: i
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目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb$ \9 T5 t3 _4 g8 z8 q d
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会” 公仔箱論壇/ t+ `6 y. k* R1 D+ e
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 K% C; x# C* h# N9 F' J
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1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 tvb now,tvbnow,bttvb* E4 {( W6 t* A2 z4 V' f
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随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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9 @" |. P' u/ y6 w( BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 ' y' }( r4 u4 u7 @# t3 O1 q) Q
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根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
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6 X6 b, c3 F. q2 {( ~3 Z3 Btvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 tvb now,tvbnow,bttvb$ G' _2 w. Z! e( J" [+ V5 n% F
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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5 t5 x2 a7 y) e8 h5.39.217.77:8898从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 公仔箱論壇$ D- R5 F$ p8 F) {
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 公仔箱論壇3 v, @) b/ v# c% G
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猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 tvb now,tvbnow,bttvb* f% ?" t! b$ A) T
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知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
9 u/ z X) }2 I! a- M2 o公仔箱論壇置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇" A e; W$ b' q/ H
3 A3 i( P" {! r3 u" I这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 5.39.217.77:8898" r% F# g7 A- R2 _
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“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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3 E: f+ n. s: R! @. ~2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 , ?; }3 Q0 E0 R: R( d6 Z% {
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。
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) _3 ]$ ?0 P0 `# {6 otvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 tvb now,tvbnow,bttvb+ p/ }' G$ Y) ?) S: w4 s
. R: \- ^# m1 L, y1 u! T7 q( r随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 , I3 g. @" U# T; `7 q9 Q
& ^! b/ _$ o' [# o3 \5.39.217.77:8898一村一策与两种模式
% {0 \3 ?( m( p9 k1 X- H公仔箱論壇
# c0 F2 u& \0 ]. l5 d! j- I3 }公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 tvb now,tvbnow,bttvb ?% B" N: s0 c! |, }
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与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 6 t$ K3 c+ s4 J0 K$ v# O* a* p
) B. ]. D. X" F' mtvb now,tvbnow,bttvb2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ]1 g1 |# S+ E! z$ M: p: H
( K6 A* R/ s" e9 O8 s$ J* yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
4 g9 i: V4 f1 V7 S( A9 l3 \tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! A' {& b- P0 O1 B5 c- C
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) y; G" Z& g9 v0 `- N8 g
) B0 A$ j/ P1 ^0 M! c; A广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 tvb now,tvbnow,bttvb* C, B6 I- y* S' W8 W* A% \
1 b1 _6 J2 I. U* I; n公仔箱論壇目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。 " F$ l8 U3 e- j# z. h) B* i1 E
$ h% ^4 I# D7 f2 `9 r( @0 c5.39.217.77:8898城中村改成“村中城”?
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义 % s4 t/ I3 m" ?& X
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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( b N& O! A6 {11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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1 Y1 r7 F2 M( @6 @5 n# i) a/ l! }tvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
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9 t" k, ?" D5 T* G3 ~5.39.217.77:8898容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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8 [' u4 l3 t% Z- |/ T' ]' P# z% ~$ X7 N3 c5.39.217.77:8898“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 \! O6 x8 y$ D8 a( ^7 U5 X4 H
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”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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; B' ~. U. Q) x8 [4 ^TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 5.39.217.77:8898! n8 K0 a" s8 C' |
8 v7 i: I) n2 P& J' ^& a5.39.217.77:8898“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
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) I' F. H: A1 B1 p6 ^公仔箱論壇不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇7 s9 ]- i4 K; Z4 S. `0 l
- w7 \2 C9 R# q) p0 r: W* G公仔箱論壇李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.77:8898" [/ \4 u9 Q3 H1 i1 k. G
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不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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7 v- C8 i1 z* ]5.39.217.77:8898李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 公仔箱論壇- ]5 d6 d; N( K5 K" `
- }- j, z6 x2 t0 o R! `$ {5.39.217.77:8898“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 [8 _+ s% x0 `/ w% h) D# W t
F" T* B5 t! [; J: d0 y: }8 |5.39.217.77:889811月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- x' m; x( e v& ]
: S) @6 i/ F3 H* {tvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 / h0 I( E' k' e& v
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 5.39.217.77:8898; P A4 w+ ^0 Q' y" g: S. c8 @
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11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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' k0 ^4 _2 y+ N6 Z: x1 NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
1 e' S0 ~) _( a9 yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; R& F1 _" Q: [7 @5.39.217.77:88982009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( A/ @9 @. p8 m4 F
- ~7 i$ ^3 N3 t据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb5 j2 j3 r* C& \( o/ `) ~' A
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 2 m1 ~. t' V3 p( L1 o5 k: |( j+ `6 p
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广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
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; _+ } q( g* ~$ |) ^tvb now,tvbnow,bttvb也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- x0 W/ m" M6 R) y2 X
9 J/ o3 f: G4 y1 x' }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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, n& B* }7 y+ O1 c i5.39.217.77:8898白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 N) q% x# M3 Z2 T: e; k& w7 C
, k- C! b$ f. S- Q ]! I& p2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: Z/ d9 v E. a4 b
) c+ ?: e8 I( o2 @1 p公仔箱論壇11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 % X7 K$ b j* g$ z/ j R' N
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宅基地“利益之争”
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城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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% I. T) e0 B% T/ A$ ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 * e# f" j! [5 u
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之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 , T" e3 {1 }4 F( [4 ^9 g
$ y' k7 d, \6 N8 z* r- Q村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
% n9 o( l1 _% s6 U6 ^: m4 U6 otvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 V+ ^! ]; y4 ~% u" B1 i2 T/ c
而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 tvb now,tvbnow,bttvb" U6 H/ ?) }( D' p
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11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 9 n- D9 n. L6 f, X9 i0 D9 X
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李国强认为,城中村改造
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f& W" i- o& f+ _7 @2 K0 f( Stvb now,tvbnow,bttvb涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb* Q/ U3 t! G" O2 h
/ w3 ?& j+ ~4 g2 ] T# e1 \tvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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& a b k2 b. r# n/ o& N+ o0 Z5.39.217.77:8898很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 ) x. z+ r+ G6 J
4 z6 `1 n l X# P1 f5 L5.39.217.77:8898(徐志娇 编辑)
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% U+ a" O. m* Z' ^0 R x, t# _广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑:
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8 [3 v0 u! A3 g* a u其它不说也罢!!!!!!!!!!! |