广州:城中村改造在利益博弈中推进
3 F" O3 K$ U, n) ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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2 U5 r* m5 i/ K% c公仔箱論壇 ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。
- i. j* z/ A, g7 z5 P 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb, o |& X W, ?! |4 n# ?
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb+ |: t$ P: w. K4 s
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 公仔箱論壇+ [4 Q+ M2 l& Y5 M% x) b& E+ R& n
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” , i+ h9 i. K; m. ]( ~ D1 b* M
■“土可生财,地能出金”
2 \8 T& h6 o. F( Y A6 R4 @公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
1 g. {4 r! {; H2 L2 G公仔箱論壇 20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
( r; J7 x* Z0 ~% D公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
5 v( E; z( }# C2 w( N0 Y* J5 Y “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
0 ?% J0 B# _( D 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
: {( s) P; E' B: @: s+ HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
$ ~$ d4 \/ h" a9 Z: Q7 x 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
( q$ O4 P% I' B$ x8 Q' b6 w公仔箱論壇 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 i" W# c& e; m7 z8 U+ V5 o; t
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
X- J7 n% w' k0 J$ d& U 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇1 O' `/ s3 d3 k4 M. S. H
■分红年代
! F! R+ y3 ?- t7 N! O7 o 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
! W/ k: u; t, m0 S5.39.217.77:8898 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
3 n; B1 i; G7 h3 r" {8 @/ V4 k 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
! l5 `" O. @0 ~$ U5 Q9 y 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
+ n' {0 _: x9 E5 k7 P公仔箱論壇 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb( ^* Q* N2 ~8 S6 X5 r) r
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 tvb now,tvbnow,bttvb5 {4 |, ]" u& Z0 z: U* K& W
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
: R* r8 E( t) l# s4 ? 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
5 k% q5 Q: o( m2 e: f公仔箱論壇■“拆一补一” h" @" L" o7 L$ L
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
& X X1 `) c! h& C) u. n公仔箱論壇 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 w& s5 F( b: r' y 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
; I4 D5 A$ @1 N, m公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
% P2 v& a2 k( A3 U8 s/ P7 ~! m公仔箱論壇 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77:8898% F" K/ n; B6 W8 A ?/ X
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 2 X# R" ^7 C4 L0 R0 k1 K+ m
■城中村拆迁要慢慢来
5 B9 t( h" x- @, k( q% K公仔箱論壇 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
0 U% V# E6 g# n4 i 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” 2 G; l1 T% H0 v" H
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
9 t) p- f4 j( F5 H& u# F 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” , A! Z, Y* y% ]' ~' p
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, |% C; I6 r! p% y2 y
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, j- \. S& d9 L8 X) t8 D" V
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
7 Q. h4 K2 S! j n公仔箱論壇 (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 公仔箱論壇, M6 _2 r+ J6 d+ P. K
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/ \7 i4 z- ]6 G( V' Y: N 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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/ s0 v4 Z! r. Z9 U公仔箱論壇和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
/ |& g% s9 ?# O( D: `: E- O------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 tvb now,tvbnow,bttvb; V I9 a% _* e$ w
请你请省级审计出来审计这条难账 5 s# X- R0 d) z
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。4 C/ r, K, C. V
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
7 w, a1 k! ^: XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 H4 Z/ ]* U2 N7 b7 R; x7 l( f! [. s
0 ] q% N- B( {) A, ytvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ p2 A$ N* Y8 n. B5 K% s
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+ f/ C2 t1 b, D1 h0 e5 s2 H9 Q: w. w广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
' A0 l( F# G2 L; J. W7 S公仔箱論壇2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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, q" `! f' t& Xtvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
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目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。 5 x7 J" \2 Q- f9 W: C
3 n8 a8 E# `# k; ?6 {6 R. atvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& X0 E( R8 Y) M/ q7 N, ]3 ?
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城中心的“小社会”
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4 v( u* f7 h) M6 u; V5.39.217.77:8898有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
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' R0 B' q. H, ~$ n* ^公仔箱論壇1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 tvb now,tvbnow,bttvb) N; Z4 |; \1 ~/ j
: K- A2 A2 c( Z$ E* D" atvb now,tvbnow,bttvb随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 公仔箱論壇$ D9 l# [* I" W5 i/ U# s- O6 }
5 D1 A+ E) k. C5 h" Wtvb now,tvbnow,bttvb在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 0 Q8 K/ r* V. t7 Z/ ~
4 A% |4 G, N z5 o8 J, U$ `0 ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇8 j9 u" S e7 ^2 x! N; B
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 5.39.217.77:88982 U9 B& o0 j4 M4 a# o
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从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 8 R. U& B8 X! O, J" J5 I' A
, I* l0 q( F0 T1 ?) p3 v5 XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变 5.39.217.77:8898. X5 c4 S& M+ H/ Z4 k6 C
8 ~" K% @ i* ?( B! p4 ^如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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3 P4 o7 i9 M7 U5.39.217.77:8898猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
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知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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% t& v' ]% p3 R: Qtvb now,tvbnow,bttvb在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
, T% D: b% n! j1 b/ X$ G9 ?9 |置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。
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: y; T" q/ G& x; T* G“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
! j$ t3 b, S Q$ a4 ytvb now,tvbnow,bttvb$ K3 |- B9 r k/ n* t+ W
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
- [0 M5 R1 @$ o! ^# g公仔箱論壇
' o! G) b# ?4 d6 z- F6 ~5.39.217.77:88982008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 5.39.217.77:8898$ \0 l3 o% Z# N
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 ( C' o6 M5 H4 R$ N! R5 d
0 g( K9 ~. t4 W" C S4 Q文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb9 b0 q" O- Y# i' O7 D6 q
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一村一策与两种模式 : m) z. L# ^+ R+ D8 v% J% F0 i y
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 ! G2 h* Q( R( Q) i( I# a
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与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 . {! ?3 s- N; f) ~3 Z
. [, n' d/ n! d& w: \2 E* t: L4 ?& gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 5.39.217.77:8898+ W/ r' z1 r/ H% W7 L7 u i+ q
' _7 s8 n2 D+ D. B8 J( m! t公仔箱論壇琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 l* x5 n8 `9 s. T; k( H( l! D, W b, n
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 - W+ W; R( y0 D D' K( A) a
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卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 5.39.217.77:8898* y( d) u0 ~, M) o! i0 Q0 F
& e0 x% a7 j( gtvb now,tvbnow,bttvb根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
) d9 O- T! E0 F" Q* [tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- y2 a! c, m" Y4 X
该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb. n" L' K: R9 E3 N) z3 F9 H4 o; q# C# w
* W5 Z4 f8 {- V C广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”?
9 O/ u; ?* a6 Y- ]* `' E公仔箱論壇5.39.217.77:8898, f* e/ M/ n: x
三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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% b5 M, ~# k5 @5 w1 H. i对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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_* ?, s1 H ntvb now,tvbnow,bttvb11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% \% B G1 X+ U* e6 v
; l2 r% }/ a; L4 J7 [ N. q5.39.217.77:8898据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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. b8 k6 W/ C. _6 \$ a% p这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
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容积率问题也困扰着杨箕村。 1 h' }4 V2 @3 X) {( f% k0 ^' N4 n2 H$ p
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11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% f) @3 `* d& }
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2 l" ~( u+ j5 E/ y" W/ r! G”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
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# }; z, u1 a0 O# UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
$ D1 R" R* Z3 o: d& J2 ?, B' ~5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" P4 d' M9 v6 U7 R$ E
不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇. K$ T% E. @4 m
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不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
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0 r: }' M1 _1 L6 M4 \: B9 K( I公仔箱論壇“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
) s7 k: N4 w1 \. F. _( g- R' f- g5.39.217.77:8898
; s; r w2 A9 D: }/ W5 r$ @9 G公仔箱論壇11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
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对开发商的顾虑 5.39.217.77:8898' Z* X/ |, l+ Z7 E R; o
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业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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7 U0 W* v2 z: Y& |公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 / M( K+ G u% o7 A
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 5.39.217.77:8898! J" S# O9 T% Q8 k5 W* G: [( S
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11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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7 Z g% ?; }0 {; F, E4 N$ ^5.39.217.77:8898一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb0 P) P( U1 f/ h7 {* h7 Y1 _/ ]: M6 Q
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 0 f9 a9 U, P' R3 `! @" W: s( [
# S' p4 b" q* F ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
( _" [& g! ^4 dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
j2 ^0 x+ Q3 R1 ?' m- z- X: c1 NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 3 L" v/ l6 l3 t P+ t! A0 F
( m% y9 ]+ n% ]/ t公仔箱論壇广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
$ `0 S) L9 c/ @7 x/ p" KTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇/ M8 |' t/ G6 E$ v# a
也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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$ j' n7 A+ _6 I, J$ JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” , n3 U4 R" t; b5 O( p$ \3 }, d
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2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
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6 ?6 h6 g# S* n6 R6 |tvb now,tvbnow,bttvb11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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宅基地“利益之争” 5.39.217.77:8898* W9 U* B0 o' n1 u, X: }$ Z# d8 F; h
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城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 tvb now,tvbnow,bttvb& i! N j1 m' j- i+ A/ t
. i2 c% Q- _# C# l0 i& m3 m5.39.217.77:889811月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb; x8 W' ?3 ?* Q+ ~, G/ }
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 5.39.217.77:88985 s/ U: K1 F& r/ j+ A
7 Z- H( t6 E; q. J5 U9 {) ^- k7 P之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- U2 K# s; |1 j+ d4 f6 ?9 H
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb0 b! ]: o" N7 G+ s* _. A) D; r
4 z0 g) n- }/ z8 i4 X公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
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11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 5.39.217.77:88980 d" F+ |: A* i4 [8 ~5 u/ X
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李国强认为,城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb1 \# {* L7 ?& Q! U& h5 e2 l8 H% n% y
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涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
5 L" `% q4 d! Y& C) XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; n, t, s: o/ \. L5 W% p. Z3 W
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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8 \& f# V0 a4 e6 stvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) : N2 u% V! H F; h4 y1 \
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑:
: \/ ]8 S* Q; K( C+ \; K) @5.39.217.77:8898要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
% ^0 f/ s! B1 ?: n2 QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢!!!!!!!!!!! |