广州：城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& [ x6 k3 X4 ^6 k ?1 o4 v9 ?+ H, J
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 ) G! j/ r$ }; Q/ v3 G5 T" n# p
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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3 H3 `3 Y7 ^7 Q( D5.39.217.77:8898▲夜幕下的广州城中村。
7 ~; A6 A$ w- K 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
% k7 L7 k- K) X' A) x公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 . |; {# H6 |1 `1 \/ T
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 公仔箱論壇 J3 q, L8 ~7 N. d0 N
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
7 K. g% ?2 h* S# U- u' `/ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“土可生财，地能出金”
4 U+ X! O& r$ s. d6 u+ F' d5.39.217.77:8898 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 5.39.217.77:8898" s) x/ f- C6 Q9 [ s
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
7 T8 b. D. c& W 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
' W# m) r$ U8 W$ W “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
5 @3 V7 ^3 }' y% R9 J: m% ~$ C公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb, } w; c3 \ e; a
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇: @$ p& r* g3 @0 c. s
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
0 s" C, T) A$ e9 F公仔箱論壇 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
: ? o4 |- Q4 a+ n4 |6 @, u; s; ~公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
' F3 J4 I* q, F) a3 g! _" @- t 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
! j3 p/ F& V1 z# f. x/ Xtvb now,tvbnow,bttvb■分红年代
( t+ x0 d8 R7 z- @9 c+ o5.39.217.77:8898 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
+ ~9 c- D& R6 L. g: X/ qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
, ]0 |( t5 [* E9 Q0 Htvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, |9 R! X% B" O7 G' J
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
5 v) \- \. r4 f公仔箱論壇 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
7 A. C9 p3 y* j% ?5.39.217.77:8898 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; V( ]( B! K4 y( \ E( n
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
+ g- W2 X8 \- M) j O: a; i+ ` 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb- A9 a& N' L" O8 q$ C
■“拆一补一”
' e4 O. Y8 ~4 B) ~+ oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
) H% C; o; u4 J* a; V6 r7 _' Q- _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 9 o. B3 H5 W c$ `
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 公仔箱論壇- r0 c& t* x* Y. i$ V: I
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 X8 G* L+ [( f& P. K8 d
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 }1 c0 q$ G6 u, q$ o2 H
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
( b& X8 B% u& [3 g3 ?: c( ltvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来 tvb now,tvbnow,bttvb2 i) I Y$ o o1 f" j
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.77:88981 k3 j9 a' q. ~; z
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
+ i3 u4 I8 G. x% _0 N1 P M) K 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
. w, V2 k* _5 y9 w itvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.77:8898$ F. G9 B+ ]1 n
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
( D, E: S! {% c& j' ntvb now,tvbnow,bttvb 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb3 D/ f7 g2 i3 `2 S6 v& O
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
0 R: F: u: u! K, X6 Z7 U) p5.39.217.77:8898 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇' U9 K1 x5 ^% u4 K
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. b+ m& G4 ?0 i2 E9 Q hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898* v" d2 [4 X& o4 S# c
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
2 Y! _6 k- m( Y0 Q6 F' GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5.39.217.77:88983 r, ^7 l" i1 F, l
请你请省级审计出来审计这条难账 3 y+ q% f3 P& {( R
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。9 f$ C% f# A# ~2 |8 k O8 e: A
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
+ k5 @1 r( |! z% btvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇* y: G2 h/ }; w/ U0 K; o" S
$ W2 P( u% L! |0 @- O7 X公仔箱論壇5.39.217.77:8898) T/ F7 _3 K; U, G$ N" p C1 G
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
" k$ M3 Y+ e$ q3 I# T& Y& D公仔箱論壇2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvb now,tvbnow,bttvb3 D$ N$ u; s8 q, y' F$ x
! u' \; ]7 w' v! `& M中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" ^$ `1 Y9 A5 V+ R5 K' G
8 x2 M1 c: Z: n( @tvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 # U' D2 }! G. `0 N
. P# C, ^. ?5 y8 ^tvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会” 公仔箱論壇: J! X4 H" i' I5 u) {, E
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 ' z! t3 k. w- |: A) x9 G
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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$ z( s1 W! m; d3 }: Y# Z$ ]4 A公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 * I9 M q" G e7 E* g2 _- Y
' i% h' u% Z! u- ktvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.77:8898' \' p: _( P# U2 y) k: R* D
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 : w7 |8 t" Q- b. }( Q, ?, x* c- n
$ c3 v, O1 [6 b" y1 ^+ s% P5.39.217.77:8898与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 1 N `" }- y. V- Z
% N* @6 }2 s' s" e如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
5 t' V9 ^; F4 m: P B% I7 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
c: @$ @* G4 m% x" X8 o+ v5.39.217.77:8898猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ T3 g0 O. j9 A+ M; v1 p1 L( r0 O
+ g1 o$ ?5 ^* A) b4 K1 s知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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* G5 q1 E9 @5 h6 F公仔箱論壇2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
~7 t! A4 \3 k* h- d W# t公仔箱論壇/ x8 N) E" \5 R) ?0 F2 r
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 5.39.217.77:8898. p: u% H# A" P1 y3 d" A
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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- z, Y. p; @( |. Q这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
" w/ ^% Z6 }1 F/ c. t5.39.217.77:8898# w- P( s2 Y: v; J
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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1 D- |3 g! r( E, w7 H4 P2 i2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
; R8 r+ s. N" n) ftvb now,tvbnow,bttvb该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
9 X/ x' V" K" Q( n% P' Z; wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898( k, g# i& M0 ~8 R9 i
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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: _6 q% n0 X; K( k随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 % L0 y$ { w; l; e- z' L3 b
% Q- z7 q5 o- }6 s) [5.39.217.77:8898一村一策与两种模式
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. G8 u0 i( @9 `+ @( q公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
) }, J! _* R# Z' q' g; N( @公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 K/ W6 i! q/ y# k1 B% I1 g8 K
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.77:88985 x8 ]. p8 L5 e6 u5 A7 P8 t( q# @
4 n, P+ K& ]" B, @' }% m1 y# ~9 T2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 8 x n$ g3 G6 W0 `! N6 W
0 G( k/ q1 D9 @4 s公仔箱論壇这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 tvb now,tvbnow,bttvb' P+ f W3 q7 t% L6 P7 t7 W
: U1 w" l) w# r0 L事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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( R2 g. |* H$ v0 h根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇; n) l; `5 n$ c/ j/ i
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
1 b0 I+ y3 x4 |4 _5 Ltvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 W' u, G7 i: n3 ^; K
城中村改成“村中城”？ tvb now,tvbnow,bttvb* T/ {5 d3 v2 r
0 o: R/ w6 X1 P( \8 ]/ o5.39.217.77:8898三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 tvb now,tvbnow,bttvb- g* [$ x# c @# t8 R& G+ J
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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) p1 r0 B* N- s1 D, A11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 & n' X0 l. H9 w* T1 p
! I! w! f* y) x7 \+ ~7 u* s4 T6 G5.39.217.77:8898据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 : n& {+ U5 h1 v! H$ i
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# c2 Y6 \; N9 m! `4 p @
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 ! f% W2 w, I' u2 p* l M; V
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容积率问题也困扰着杨箕村。 & L0 U5 L! w" I3 [1 b
0 i! r( f( x# e11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb' _- x% y! ~; U8 d8 r) D
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“核心还是容积率问题。
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u4 V% x5 y- {# V" I”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 . W8 {4 M2 I ~+ e5 V* o, ]
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 S# A$ I* }$ p& C
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 5.39.217.77:8898& I% U, i& g* S% l* b4 t; G
/ H5 m8 ?! C% Z7 C- K+ }tvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇% i! ]! i/ A. T0 n
/ h3 }( w+ T' xtvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 : r, u( r" s( ^/ _" j w( G! v
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 ( M& @. Y- G) g- P1 h% p
! ^) @) ^: T" ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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% u; M. Y$ A' i4 I; A: j5.39.217.77:8898李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 ; |2 x z8 K5 M v/ W9 A, o$ _" a/ u# S
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
( h$ p8 A+ A7 K: m6 Q, f3 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88987 S7 B) ]7 @3 h: m9 L: N5 D( L
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* N% h" ^6 G2 w! I5 r
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 4 [3 T+ ~& V6 p9 J* ?+ ^& v
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 % W F. X0 _' R4 A
8 d- t0 w9 C. ?8 otvb now,tvbnow,bttvb11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 , Q; Y6 L& I2 D# {: i
* ]3 `7 F& ~2 B" D7 A' ^5.39.217.77:8898一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
$ l+ y! s9 |! E* |3 P: p" uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇# v* G5 S; H6 u5 c
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇; u9 k; r' V( v+ @
3 R, o Q$ [" h( C5.39.217.77:8898据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
; M3 [1 ]# R" h6 z/ W# {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% F2 l; n' q8 l* U& ]3 u+ RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。
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5 D& Y" p+ S( l$ Q( m/ B公仔箱論壇对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” ( r. O* {% [! m7 x
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, J- e, {5 ~: u
' O2 V6 C' c4 F! x+ @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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Z2 o8 S; e7 J Y( d1 H5 D城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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# l3 W% e% N- z2 q0 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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/ `' Z5 k- F6 J2 K) z7 Q11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 5.39.217.77:8898, ]0 q2 T3 j. n( X; I
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宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb* e- {) o3 c7 R. m5 O* [; _& S2 x# ]
X6 f& F0 r# C. W2 c9 c8 o公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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9 e' n7 R' K1 ~公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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7 w5 r0 K; R3 |0 a% u公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 # t9 K' b3 V# m/ S+ h$ e
% K6 `- e+ l% r- O Q+ P, hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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q L9 ^" X9 A; T业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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1 D$ x e7 g1 w7 U/ T" w公仔箱論壇李国强认为，城中村改造
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8 \3 w, S0 _% g: r涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb* j r+ c* J9 w2 j [4 J9 o
& R4 K& y. e2 k* ?) {tvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) 公仔箱論壇 j# q- j& H! P2 j+ b; X& R
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7 H9 p' L) {5 h8 z8 r广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 5.39.217.77:88983 O+ b' b, e: I/ a. p7 s
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.77:88982 O- H' Q! J: }0 I* R* Y
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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