广州：城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ ~6 Z5 P4 e- I" o' I/ N. R, I
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 R3 X& q5 T4 y4 J/ E( X
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 * A1 @: s: k7 v- m% e/ {. F& _
$ \% j, T- \$ T9 a& n' ?" P5.39.217.77:8898▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb0 Q& w& T3 F/ M4 V
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 4 L( j3 l: b& }/ J
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
( w9 j `( C6 u' E( ?- u 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
. r* a2 l4 I. U$ J5 W# ]' i5.39.217.77:8898 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb3 H- }" { p. S8 O/ c5 c7 T( H+ @
■“土可生财，地能出金”
. c- q) c$ [9 Y9 I公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
# j' K5 q, L3 m1 x/ W( g) C5.39.217.77:8898 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 5.39.217.77:88982 Z% ]& x3 h- n7 |& i5 m( ^" j
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
; b9 i' u& c4 d- ^& W/ B4 B& E& xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 5.39.217.77:88981 i- }- J& y& }: o1 n z
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 5.39.217.77:8898$ I1 `1 M& U3 \; m/ C8 t* s
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 5.39.217.77:88989 [1 ]3 \2 ~" V# X3 `( s G2 w
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
! p# s1 N9 t# y& f( _5.39.217.77:8898 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 & p v t* D- T% ^# J1 b6 a
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
0 ]7 m6 w: g+ ^/ R6 U# y) [5.39.217.77:8898 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
$ [7 [& _' K3 a4 {" M# a5.39.217.77:8898■分红年代
3 F h$ z# M1 e. f( e8 ? ~% c公仔箱論壇 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 5 D, B" B) \. Q$ z9 y* Z4 H
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
- s* f% d+ ?7 |4 Rtvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# U- ^( l" z( c+ a
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# l& y$ I# N4 q, W, }
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
' R1 D7 p6 \) m+ etvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 5.39.217.77:88984 r; |" l$ ]% F
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 5.39.217.77:8898. m! w3 e6 G- X' B# C
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 5 T. u @# y/ z6 \' {& x
■“拆一补一” 公仔箱論壇- E8 L; h$ m$ A: ?' ~# f
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 : j; ]) z1 B) q
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: L$ @1 p$ f( [. I
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 公仔箱論壇5 R, f+ r4 r! K; y5 M3 f' K7 v
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
! D: T) V+ T1 ~# Q6 `公仔箱論壇 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 O7 l0 ^: i5 \/ J1 H
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
3 Y- Q6 P9 j+ {* c8 E7 S' x% x( p公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来 5.39.217.77:8898 P" s- H- ~- C0 @& H6 M( n
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 3 e4 ?8 h- |3 \# z
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
- h" w, s9 i9 i: {$ ^5 M 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇8 k% G1 T6 b4 v `8 l! A' R I
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb' Q% ]) S5 m9 C5 D/ y; G/ I4 v$ _3 ?
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 5.39.217.77:88989 p+ |$ f" |8 \4 x; U- {
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
, `) X8 k- O n: JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) - X3 i# n' h% ~9 `2 N& v' u, X' } q
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇$ r [/ Q( R4 k
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
& u( P0 O3 f- Q P: T! H# O6 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ B7 Y3 j0 o$ O! c+ }5.39.217.77:8898和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
4 s8 b4 I& Z( a0 V$ i3 n公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 ; U% p1 O* Z2 _5 S8 b9 k
请你请省级审计出来审计这条难账
& D0 i" V. R% x7 H0 f% g2 l7 }公仔箱論壇如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
& O: x1 \& F/ B" C: ]tvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）公仔箱論壇' G; J& E9 Z& Y) @* ?$ A
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& k% \' @7 o1 B& R4 D, X. LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- X: \$ l3 f5 n- o3 G" O
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4 P! \* F6 @" N2 L- |& p' N# T$ e公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
/ p- k. @( ?, D0 J1 U2 c2009年11月25日 09:15 $ C' w; ?, e/ J! j4 T. c; |7 F1 W
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇$ G& Z9 y; H, ]- U; o
) P$ Z( c1 o! C+ @( S9 [/ P( {2 T5.39.217.77:8898中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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, m0 w! T' \7 S7 h4 Z; c6 q% s- gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
; u& d$ {( Q9 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 P. n! K: ~5 C5 ?7 c5 P6 l& g' U, B1 S
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会” + }; S- Z1 F7 ^$ P- ]
! p# l% O) W3 C4 g% t. _% b" T有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 ) d" s% I! U" @: M3 K
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 5.39.217.77:88981 C( [/ J! l, j+ q' N& z2 r
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
8 n K0 P) }# YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898" ?' R; r- ?1 l7 u4 g
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 5.39.217.77:8898; q& s' S: K' r! H: S3 p- E
; ^8 }/ B4 Q5 b7 g在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
, a& ~* u" w/ ?8 x0 C: T2 c4 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 B# W% ?; S4 f$ h* w1 \
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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* g5 E4 G. f& ]2 L0 M ztvb now,tvbnow,bttvb从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 公仔箱論壇+ S+ O$ ]5 F' w( o/ m
: Y! s% V9 R8 z. h“卖地筹钱”以求变
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8 C1 s- l& F3 g( i5 i2 u5.39.217.77:8898如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 5.39.217.77:8898; `' g5 Q4 x+ w. b8 k; a: m7 q; w
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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/ Q, _8 |, I7 L9 t9 r% k8 D公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 公仔箱論壇9 ~' i/ x' L4 g7 r
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 ' ~* L2 `4 A8 K6 N: \
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
* g2 L0 a- U0 E) jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ C; x# k; H( M. E3 u3 j! z: a6 |tvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 # w' @: Y3 U! [
* n3 u: ~8 C7 a" e. j( i+ h5.39.217.77:8898“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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0 V* I4 [1 y8 S/ J- S ~; q( Xtvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。
, K5 W$ e( C; [, Y+ d& h! E/ ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 }3 n) B% j0 w" i$ `
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇& Q+ h+ b% M( u7 J% ^
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 ' x( Y% @- z( T. g% y% C
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 - D: a. g7 m7 c1 ~* J* f
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb* [/ i# h2 m) I; z O/ E
7 ]0 W F2 _; ttvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式
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* F2 }4 V$ s$ I公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 2 F- T- C) M" Z0 x: b+ @' \5 Y
. N9 e& D3 N3 n" W! w3 w1 _ L琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 ' {& O7 F* O, b; @5 ?, \ P
' `% X" A8 K) N( X/ M0 V公仔箱論壇这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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3 R& q4 d& O" m! ~1 U公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇! k5 K7 I7 y3 C. [
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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# b* G! O3 t$ E, O4 y M' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 ' \- _; ? S2 i3 h: W; M
; R8 t* |, _9 p) g$ NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb# _8 s, C7 h5 s7 @! w2 N
) _4 M6 S. _* }1 q% K. Otvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 , o& q! G6 I% _9 s: |
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？ ) g1 N* w) W m. }7 a
; G. y D% ]9 H# F1 {5.39.217.77:8898三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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/ P/ W8 r- q4 L) C TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 % f( ~0 B" m8 _; |
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* B4 O3 D5 s" j6 k7 t6 N
0 V% M$ W6 b' X+ g- p据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 ; B( ?3 S* t7 e# V/ t0 _
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 5.39.217.77:8898( _: w0 X5 G9 u6 V! u! d
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 u9 p# P2 X* Z6 ~
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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* \0 P3 {: q, G4 J公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。
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% E! a _* Z, y$ ~7 \5.39.217.77:889811月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。 # {' X) R7 f ~; K
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3 p5 b3 t- v( e9 [8 J) s/ H8 q6 gtvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 : G6 {, `+ w8 O' D. z6 x
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 5.39.217.77:8898! Z# Z3 G# @, ~, I8 Z5 Z
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
" B/ \5 b; e. K2 C: Q5 B- zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" u9 j7 H* z! Ktvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 b2 S# e" d/ j9 o6 I; q
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.77:8898$ D0 z8 k# {: h
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇/ S6 |- C3 Z) b* M) q }) x) A& r
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 3 B: R# b4 \' N) I7 d4 h! S
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对开发商的顾虑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ T+ p) t8 U* O) _6 Y# H$ q# R. N
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 " }4 y, M% Z# n1 E& m
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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) n9 v# M( r$ x6 b, W公仔箱論壇11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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$ {8 t; u% ^: K# d: W11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.77:8898( t& t) Q) w6 B$ l% n
/ `3 Q7 |/ {+ {% z7 x! Ntvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇) M+ w- U! J8 U: I$ S
" b, @4 W* R, U1 N! l I! PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。 1 q3 u. S; J+ C$ P
1 \0 }) Z9 Q1 Y对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 9 a2 v2 F4 Z9 H% q
1 J9 U( @) K! J9 ntvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 : [. I, P/ Y7 z( }
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇/ ]0 A7 c P. b2 s+ D
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 tvb now,tvbnow,bttvb% ^+ k& c6 h F) Z! _
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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( \/ A2 T# Q. ~4 i+ b& z, } R0 ytvb now,tvbnow,bttvb宅基地“利益之争” 5.39.217.77:8898/ ^6 l& \) [' i
- c j3 ~6 c; E( A8 n% N: N7 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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; x. r/ w8 c; U6 S/ B; U7 K0 v此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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- [, r [' ]6 o8 q之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.77:8898. C/ u$ c( S* f" k' m- o
' ^& ^) A9 z6 t% } g3 g! u5.39.217.77:8898村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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1 v. C- j- u' ~& r7 c而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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4 V6 x. b+ f8 K3 \9 A3 ?+ f1 t公仔箱論壇11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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u( @. x/ z9 Y: |; L3 x% S业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ D6 M' v* l( e( s3 B- @( _
3 v3 V5 Z6 g& @- p李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ]: u% w6 D5 M7 Z1 B( R
& F- k* X! x5 I: \; p& \6 X& q涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 . _4 v# I5 J6 p5 [; y v9 \
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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+ h/ [( S& d4 D( j2 H5.39.217.77:8898很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 公仔箱論壇1 c, f- A0 D/ C* A0 C
2 i, `! p. O% p8 F( P# S(徐志娇 编辑)
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4 \- Z4 l f- a" R# q8 t2 i广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 5.39.217.77:88980 |; Q& F. }( A
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb. d) }* A }0 F5 V, ?7 ^
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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