广州：城中村改造在利益博弈中推进
3 s8 ]3 q+ `% r& _$ _" l; l正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 : s! u" H& }: a8 B0 Y9 e2 q* ^
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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2 z0 `6 _' v, O" xtvb now,tvbnow,bttvb▲夜幕下的广州城中村。
9 J/ D1 k7 m- I' r& Itvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
: p) m+ g8 H* \5 S8 S 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% h* _5 N$ z2 e* `' K, _9 K7 n; ]
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ! f! D+ _8 ^) h' h8 j
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb% V. r- x/ Y' k, M5 \) x
■“土可生财，地能出金” 公仔箱論壇3 l1 S, v9 J) E# i
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
# ~1 t+ \1 }) @- @; v2 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
/ f& O& V: E% ]/ j. S 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 5.39.217.77:88987 o9 ^5 \' T: W$ j/ a9 x1 z
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
2 C6 v# T( D5 H3 I. n 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 ) a7 f) u7 v6 ]# l( S7 a) g
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 3 p4 N7 v# [$ r, R8 K" e; D
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
* ?7 {1 d2 V: h# L* QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
# E6 V, V* M/ ~; Jtvb now,tvbnow,bttvb 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 ) `& @' v- N d2 U$ g8 `
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
: J$ Y$ [# d, t" l9 d, q3 {" Z# E■分红年代
2 @1 @3 J( _7 o: l公仔箱論壇 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
0 k0 [ \9 F* t% M, p2 Itvb now,tvbnow,bttvb 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
# s+ |& [8 `) }$ t( ftvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
/ ]# @! H; G. ]$ K; \* Q7 d/ Ptvb now,tvbnow,bttvb 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
" S1 O$ M# @0 L1 I6 B 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
: J$ T$ |; r9 _' V' ^5 p* D5.39.217.77:8898 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 tvb now,tvbnow,bttvb: U0 \# { H( j) Y1 Q
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” tvb now,tvbnow,bttvb1 g, S& T& D( \, o
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
6 ], ^0 a8 F1 N" _. X3 Rtvb now,tvbnow,bttvb■“拆一补一”
& ~/ Y9 H2 Y/ \& a. u公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.77:88983 w+ ^: O" p# R
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
$ V! x3 v+ w' }% c7 x ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
3 {. \1 e& ? N9 F: K( L4 ?公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
% L$ p7 |7 x: u5 k" H) P* b2 Stvb now,tvbnow,bttvb 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
/ m4 f, p! y) i9 G9 g2 W7 J2 r 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 5.39.217.77:8898( T |7 d: {5 k; Z- K
■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% S2 z" S% R: o1 O% C% T, [$ p
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇5 a1 }/ Z- y9 g! {0 x z3 n
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 5.39.217.77:8898' l) B2 S- y: ]: A
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
; D, u8 q; m! k2 c: h$ t. n, L ~tvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 8 {/ O5 V: a' o Z" D& G) ]
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” * x# S- I: [! n, V
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
! @# l5 e+ [1 N+ Y (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
# B4 b% `8 ~1 }- ], f公仔箱論壇 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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0 F- A$ w0 d2 K) c9 ^: U# e 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: U( Y: G+ k/ f- S
# E- p, E" n, W7 b6 L) @9 N和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” * V$ C) M" V: I2 E6 k8 L
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 + |' G" _7 j( D
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 \# U6 x# i$ T7 D& N
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
! @# V2 G( _: p- `6 j) W: x1 y跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
+ U/ w, d0 d! Q$ m5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! K8 Y; V, m, P0 n
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3 ^* S6 V7 {3 I5 @3 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 x/ V* h6 Y7 @- [# T公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# m. [0 d* }+ A a- W- f$ ?
2009年11月25日 09:15 0 m& ?0 v% _$ {$ t/ L* K
! l0 \' I1 b, z& M" jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 5.39.217.77:8898( Y d( o2 {3 e, @2 v/ g. P
8 T" T1 @# u+ s- |8 a公仔箱論壇中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 公仔箱論壇# F( g: Q) C# g& ?
2 s4 Z* l8 x# j% C, j3 D目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
# {0 ?) O3 M7 D7 T$ M$ e' z' dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# [9 l* E" e, ^% H* @8 w$ e9 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
& b2 g8 A+ a8 c9 l4 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 H# F" k% X) D) d4 n公仔箱論壇城中心的“小社会”
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; Y6 r9 C0 {8 d# U/ i5 Ctvb now,tvbnow,bttvb有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 W* t7 W) ^4 }, D
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 5.39.217.77:88982 ^0 r- v; B% i$ j( k2 ^
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 tvb now,tvbnow,bttvb6 @9 e' I9 m8 c# B. i1 R
3 Y$ {- e2 w, ttvb now,tvbnow,bttvb根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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, r' G3 E! Q9 d) V- _8 z* Y5.39.217.77:8898与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
3 `2 Y3 P# n! [; ?0 ^* y% eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898' x! P9 t) i3 ?$ Z. r
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 % b$ J% j% Q% G) k7 ?
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“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb5 a- {1 E+ A% ?+ F" Z2 R' w2 D
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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: |- C" }% i2 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 0 I' j8 t1 O9 F! d; m
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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- @7 D5 \* P; J9 a( C. A3 W8 x4 r5.39.217.77:88982007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
7 m4 T' h5 l% \( b+ [" g% n6 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& `, e8 p6 L$ @在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 公仔箱論壇% z5 }1 ?6 B7 W. O& L" Q0 `
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. `- F5 @6 m# X8 V& c
1 K: ]/ t, ]( }' stvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* W) ?/ K1 _5 q. I4 N& G' S' ~
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb$ a2 a9 y6 x+ Y, y$ G* P
: U S% W# a1 g P% b8 L这成为后来广州城中村改造的一个样本。 tvb now,tvbnow,bttvb6 `- ^0 Z" ]: G# c) b
8 t; v+ o% O) g8 q5.39.217.77:88982008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
! F. [$ D: {) B% D5 |2 |公仔箱論壇该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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3 K5 h3 \$ J2 E5.39.217.77:8898文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
( V# b/ Z1 x8 Q P5 m+ @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% c) S: L! k, V6 ztvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5 i6 ^) A9 d/ p; b _5 \! H
/ @. P1 A# L. T一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 x: i; a8 P6 R' ]
0 A: c. M5 |) Q B4 `! Z公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 & a# Z9 H8 r# V* H* g( N; A' q/ v0 _
" G |' }. A+ N% Htvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 4 d) w* ]+ L, n X
9 h/ a m8 v' p, |5 ]) G( ]& Mtvb now,tvbnow,bttvb2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 G P2 \1 b' x3 |8 y
2 s3 M: k1 r. A6 s) }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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2 @7 b# t+ O: I" _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb5 a, X4 K* f; z% B
. G& o% b, U% Q4 l4 ]! Y/ o0 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 0 o: T9 w, t! O
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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) U. h" c2 W6 f8 I. P5.39.217.77:8898广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 公仔箱論壇 W* }; I# h- L& ?# V
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城中村改成“村中城”？ 9 D) _# G. {- ^0 W4 x0 N
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 公仔箱論壇6 o9 k6 E7 d5 w& V% P
( v* ~8 W( k5 I对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇) l1 d% h! U/ E6 V8 F8 x' L+ b9 l
4 \: ~0 t, {' R2 P; ]2 {; N11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇. ^, u9 _' B1 d5 F' y% r0 f1 ~
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 公仔箱論壇+ T0 F* X+ n& B4 Y `8 v8 m: r
. g$ f, ]7 j/ _" L# j" f公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 公仔箱論壇8 Q- e2 P3 Z# @
$ O8 `8 @* K. q+ @6 T5.39.217.77:889811月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇( E8 i- r8 a& u; A; K2 _# w
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容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇8 x6 I9 d. } J- S
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.77:88984 F: ^4 n" |6 V g" H* v
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“核心还是容积率问题。 7 D% y x2 Y# I' E1 i. g
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7 O! ~9 u7 `. P5 W# W9 o公仔箱論壇”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 # ?+ G h( s+ J% h' o0 m4 P2 L
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
& g* _3 P& w* S; a/ gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' L& ^# ?0 w5 [, Y& I
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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% I* I) H/ P& } r) }不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 5.39.217.77:8898# f0 q: a9 n) J' X) `
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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% W- P6 A, V0 A不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 4 M4 ]) }' i" d/ U8 U, `- r
9 x+ V" \1 [$ \/ q7 ?5 f7 ^. [& d5.39.217.77:8898李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 : l2 I6 e% L1 `- B+ l) U8 k7 L4 v$ P {
: E* A. v7 e X8 X$ G9 h; v公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.77:88989 `0 {6 O+ ?, v
; z. U5 F- }8 q) t3 @11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
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) ~9 j3 R5 N; v4 ?: d业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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- Y; Y9 w' P/ j: v5.39.217.77:8898冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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7 K6 p2 _9 a# n rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇3 [, q+ s; x- x+ h; u3 A! K/ M' m9 U
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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0 Q" h0 D& |3 ~7 B* i7 K2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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9 g9 V, R9 ?9 Z1 p( H; q据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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+ w) Z4 @% D1 w& U0 F+ N; _公仔箱論壇他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 6 b+ Q1 Y* Q& t4 `
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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+ \* x( `6 p. `! v, e6 c$ n也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 5.39.217.77:8898* M; k1 s# p0 c p3 t
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 ) @9 N6 n+ ]+ |7 T
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇8 k6 ?$ G+ B6 K2 x
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 7 C; B: O$ a/ n0 B( q
+ O3 F7 n: y- u- F0 Q11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 " j# z& G+ }4 J6 w
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 公仔箱論壇6 R. j: u3 ]% X* q" t0 Z- Q4 J+ @
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 9 d0 [& l! w! O
l; S! g( p ^' I/ I1 j* f# _! u0 Otvb now,tvbnow,bttvb而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 0 O& [) R* I5 f7 C4 p9 [
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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% l1 @ i7 L/ e# H4 L0 g( K4 T业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb; ]: }7 e f3 f* t) j" w
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李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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- Q# P$ d$ v& H; l' F- f3 J0 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 / v4 o- E! W" N4 A9 u' o# v
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) 公仔箱論壇( F* c( b a5 l
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ?) L8 e5 X2 r
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，/ w+ H w1 r8 A. R
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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