撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 5.39.217.77:88981 |! k0 Z3 ^/ ~5 B2 m0 C
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。8 ^; g" C0 D6 O
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）公仔箱論壇& U1 Y1 O( ~. z& C6 k
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎/ g: M1 A9 y; K( u
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。5.39.217.77:8898& K% F- W8 L( |3 Y3 l5 Y8 v
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
2 M4 L/ b- q+ |0 Y3 D1 ]本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。' x& Y+ X! k3 @0 I: Q9 I
" b, L; J2 \) t; z* N' T9 f% htvb now,tvbnow,bttvb這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。tvb now,tvbnow,bttvb# ?6 A5 x* P6 Y$ `0 A
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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# m) k9 Z6 a6 P. e2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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/ x# S$ u+ _9 [9 J: t/ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「迷你倉花」三年未建成5.39.217.77:88988 f' u2 E. a6 ~3 P8 l
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。3 ^; ^( y. s4 a
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( j1 d/ L) |( y
. d U( t, F7 A1 z& L$ c( z陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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- K) t0 j5 K/ @; `公仔箱論壇陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）# V" _4 F c' t/ E7 Z; S5 S
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加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb8 T& Y) k3 z' @, e
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單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒% T, N/ c3 i! ~& Q, ]0 _
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」5 D; Z3 W; W% {4 |! x% H
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）tvb now,tvbnow,bttvb; I4 \' u* e @0 W6 w6 J
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。& Z8 d7 p9 @4 `8 G* N9 E
) B+ b" L2 |+ [! a5.39.217.77:8898百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則3 n: b7 }3 Y+ G& U( a
未取入伙紙 因承建商自行停工TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 B. }* k2 J9 w
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。' X" u" `7 F2 F; H% H
3 ~/ |6 X6 i- w: J9 _4 p公仔箱論壇拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）/ x0 r" M8 k% i( c% E, s9 t
0 k+ L! @4 u8 x) p) \: _( P- g/ H' @ o可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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2 F: S" X2 v! A" T# ~% L律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
" q: ?# S% {+ n* o, M# b3 N5.39.217.77:8898買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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/ @4 l/ k$ z% r) {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
+ a- F' `: J& E( r2 s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 a, n6 R; I8 ^, a
處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」公仔箱論壇( Q& S0 {6 g- Z9 o5 n3 i
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）5 s9 N2 c+ q4 V, N
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地產代理、業主及營運公司有關連
# l& C; ]; S9 g3 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
$ ^) F# B' N3 v9 `5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; V" ?- z* V4 N5 X+ {) G
梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
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s$ ?8 T( y& ]% ]法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。公仔箱論壇. g' S$ T0 Q3 g: d2 E
. S) P6 S- d9 Ltvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）公仔箱論壇$ s% A) P, ^" r9 \. p/ T. b
$ r3 Q4 n3 s, A( C0 l公仔箱論壇證監會：迷你倉花屬可疑投資產品公仔箱論壇* p3 ~# A7 e6 j+ [
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。公仔箱論壇' _: M: c8 I7 Y5 C; Q2 E
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消委會：口頭與合約不一致或失實
: `! z3 F1 P0 u# A/ j+ r" c. ftvb now,tvbnow,bttvb消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。tvb now,tvbnow,bttvb9 W6 w: x5 F+ `2 ]! S1 H
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# Y+ F7 Z9 V% J4 |9 _( ^公仔箱論壇臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 W1 ] {2 w4 N9 \) g3 T
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓公仔箱論壇$ ?9 A6 z9 G/ _; m
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvb now,tvbnow,bttvb2 E. {& M, F; m6 r8 k& R
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。tvb now,tvbnow,bttvb$ a* \( n# Z, r+ j5 \( M8 E/ Q1 N, E) r
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g: {: n: ^! ~ o$ P5 @9 x9 R) P百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）9 x4 d5 j6 ^3 I/ k. T) ?7 G- z
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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1 b- U) Y: ?7 ytvb now,tvbnow,bttvb聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁公仔箱論壇( w% O% n+ v- w3 c/ l D
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。tvb now,tvbnow,bttvb: F9 d) @( H5 t& p+ x% j
* k. c3 G% p. u/ e" d$ W5.39.217.77:8898至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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8 K1 ~$ [# [8 O! f: ]" ?! ~tvb now,tvbnow,bttvb但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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' W2 Q9 n( s4 h4 X' Q2 b) R5.39.217.77:8898梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。; R$ @/ q) L6 O* |- [
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8 Q# _; S8 J3 [7 t& r( N1 S工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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