撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 公仔箱論壇3 y) L* Y: G6 }9 u- ]
' a% w4 ^4 k' l6 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" t% |$ m. Z' K6 H) `
* J! m# w. h! ~1 _$ P' c! |; PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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9 r; I0 G) b" ^( \% `6 f9 D" f: ^5.39.217.77:8898證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。: b; E5 h- a6 K. w6 L. v0 A# ~3 D
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! M }" L% {2 L p. h* @公仔箱論壇工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb y5 O0 G ?2 }2 M/ ?9 h
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎5.39.217.77:8898$ P0 H* a# P1 y) _
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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" _' I8 \8 N6 S3 a工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, i- X. V2 E% g% q/ F: s4 Y
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 G6 d, M! e% R2 a: Z
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
- y$ q# l% y$ f0 }; }本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。公仔箱論壇9 Q. [" m. E3 @* {+ S l- ]4 X
$ |9 y! a. }2 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。0 w* o! V. X5 G# k% H T% n1 v
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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3 G/ G1 ^/ R) ~% b1 x' \2 h, \2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）/ I; c5 M0 W. u3 c
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「迷你倉花」三年未建成
; J5 Z& U3 P) y! X2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) p# j5 j$ d6 a8 L0 N# P
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7 _' t) @/ F" {/ ? M' J/ n. vtvb now,tvbnow,bttvb購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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- _! O! N# G& m3 z5.39.217.77:8898陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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9 e/ H) g% G' l0 ]0 }7 a/ v陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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, [; P+ o7 J; |! o8 |1 ]5.39.217.77:8898加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。- D/ q; T" b. E$ B t/ U& N, n# G
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇' J; c. w- i9 ^; n7 M8 G3 D
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單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
+ A( p9 D+ a- {8 R3 S/ cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。公仔箱論壇. l+ x5 v% J% f4 c
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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1 d; N1 s) k9 J4 @* Q2 c" d0 C; k3 X4 V執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）5.39.217.77:88985 S. U& y3 X! x9 N# ?
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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( n& w9 W; ~. v! j' S百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。5 q, t# q3 s6 D* z2 A
; c( g8 v+ d S7 f5 G; ?/ y3 Jtvb now,tvbnow,bttvb屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
( X% @- I6 K6 l# D, T% {: O公仔箱論壇未取入伙紙 因承建商自行停工TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 z }' L& T; c3 C6 v: l9 C$ l
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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; C, w! `. o0 R" q- U. M5 q拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& g3 ~2 v% ?$ @
5 Z+ |- w/ H( xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 Q# A, I3 R% ^! I: Z5 m迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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; o5 | L+ `; T5 a! m公仔箱論壇可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb% r o' ]* _8 V. L9 h8 L
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件& `: F3 K/ I8 f( t# n: n3 e
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% e7 x/ z% a- U
& p( u$ N1 g/ D; k9 ] uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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3 f m; F6 A% `/ etvb now,tvbnow,bttvb土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。) G. {8 T! o% y; o4 Z8 C$ v3 x4 v
1 g0 e2 t! M+ E3 ~) a5 y, ~專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 i1 h) X5 s+ @# V% U
" Z& t# \/ \+ X' ]" P- G3 ^. v/ [' a/ rtvb now,tvbnow,bttvb處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）5.39.217.77:88989 U) v6 _* b, r$ ^- f
" x, I) q/ |* f7 [' _+ S7 h o地產代理、業主及營運公司有關連tvb now,tvbnow,bttvb8 s( N6 z' m- d4 B! s" z
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑7 X) p$ u- e @9 J: {4 g& P$ F
9 {( y; L# d$ w- }, S* J公仔箱論壇法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。公仔箱論壇# Z1 x( h5 C) e7 ]( @
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）' s! g/ Q& [( C, p
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
$ F1 q5 k9 D( o證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 V/ R5 R( a% T+ ~0 k5 [
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消委會：口頭與合約不一致或失實TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 K& t' ?' A2 \
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。公仔箱論壇$ n: {5 ?$ u, @/ t% f8 S
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 \# | I2 g4 l7 N( y b% G6 p
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( k: A4 r. O$ T% f
# S9 G5 A" n3 m5.39.217.77:8898梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。5.39.217.77:88989 z5 D* C3 v7 ~% ]
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）公仔箱論壇* R$ }: \9 r- L" n( Q% [/ L6 n
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9 Q5 H7 i5 d- T! M5 O$ `5.39.217.77:8898百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 X7 v- G. ~! R) e5 R* g
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）公仔箱論壇* }+ s0 M, P9 V& b, T, @& g
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" d* A& D# u# T8 p3 I
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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2 w% k$ W/ y: z) a' V/ \( ~! a至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。5.39.217.77:88986 r6 R: n' D/ X* j8 T6 z
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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|+ C4 D4 o2 L3 [1 `tvb now,tvbnow,bttvb但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! e1 J( v; E2 t0 S; u/ k
7 n( {4 D) O+ C, K梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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發表於 2026-3-3 11:46 AM
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