撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 公仔箱論壇$ ]& o: w) x. M, N
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
3 e' K1 X% K* p4 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:8898( G, Z0 b% R+ q, S
證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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9 _$ o* u6 e# n' f yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）5.39.217.77:8898. G8 g0 i4 H# ]8 ^
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
2 f( o5 u& K* d$ \公仔箱論壇迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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5 o1 B* ^2 }3 J$ {7 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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b- {+ Y4 L9 r6 c* `百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。公仔箱論壇4 F, p2 O5 c+ Z, q% X
$ I3 o0 m {+ S2 H9 I5 p- r4 u5.39.217.77:8898買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。; `' d7 l1 j8 y5 r: L% E
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' f+ X3 n) d6 i6 G5.39.217.77:8898百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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) K( \) u/ k8 ^& ?: T/ @& ?, _* q工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
) P1 }, w1 I. t# t: M4 c/ G9 {公仔箱論壇本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。5 u. V0 { h* M& M5 B
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' M- I0 W6 n8 P! L( T' e1 @; }, w
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. S- N, Y' i- l# c& v5 Stvb now,tvbnow,bttvb2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）' {$ i- W! V6 f- k
N1 p# V5 n5 K* M) G# JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「迷你倉花」三年未建成% w6 U7 ~5 ~. ?3 F' _1 U
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。公仔箱論壇$ i' q* b9 u9 C" {, C+ V
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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, @9 r0 H P8 t7 t5.39.217.77:8898陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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3 W# G5 h9 E6 F1 N6 Q1 ?, Y陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
, j# c- x( E1 q- OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
p$ p6 h0 u5 i6 p加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。5.39.217.77:88985 f7 \. i t; M) C l
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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7 w7 a. g4 R" O' Y2 d& P單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒tvb now,tvbnow,bttvb9 A$ t- J% K" H. v, B% O
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: j/ s5 ~: O$ Z) e' F3 k U
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. m H4 G( w% _2 M% Z% g
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）3 R- \0 g; Q! j- O/ u4 V; I( T5 @
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。tvb now,tvbnow,bttvb5 E6 f( ^ _9 Z0 X% m* r4 @! i
& S8 E' u" w) x2 I7 w百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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3 ?' c" t: I% k+ Etvb now,tvbnow,bttvb屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
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% R. P, J% X8 W! |) D5.39.217.77:8898這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。tvb now,tvbnow,bttvb T5 E$ u- @. y9 X `
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。/ S4 W3 a3 F5 x" v, W# [; u l
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) y. e! O7 Y/ n- j7 s, M0 R5.39.217.77:8898迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇, V& i# E! H' A& }9 P* A5 |( B8 \
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb/ N# R1 _0 {+ Q7 d: n& ]; c
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
2 m/ N( Z1 C, ]4 |tvb now,tvbnow,bttvb買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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8 H/ g. K$ f* H6 O- V* |tvb now,tvbnow,bttvb不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。0 \0 K- ^. }0 y: s3 }( ^
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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) G# J5 q8 G6 c' X0 \tvb now,tvbnow,bttvb專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。. X* f& x B/ E% w2 n
1 T7 [9 _7 @& C& \1 v8 ttvb now,tvbnow,bttvb處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」tvb now,tvbnow,bttvb- B& O5 I) U Q: A7 Z6 v/ z
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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地產代理、業主及營運公司有關連
+ g8 ~# V. |9 I8 D8 q" J不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。5.39.217.77:8898' L4 h2 n# j) [0 G
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑公仔箱論壇8 g; R& Z u; M* E- W; j1 X! L/ _3 Z: y) a
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。公仔箱論壇 ?0 v C0 w2 H3 u* a. K$ Z; o
3 h8 g( o7 n& n) k# ?tvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。5.39.217.77:88987 t$ j$ `+ N" g
0 y" k6 B' W0 A" i$ e) }, t; V, G證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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0 E% J$ a, g6 d" W# atvb now,tvbnow,bttvb證監會：迷你倉花屬可疑投資產品: k1 e, S% V; \/ S& k0 q, D8 g
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。tvb now,tvbnow,bttvb* M ^% _! s9 z7 Z+ q
/ R' A, R+ f) W& G2 s消委會：口頭與合約不一致或失實
- M* t% H& q( o, n/ j$ `1 n消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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7 W% s/ p' Q# P+ f, v4 T2 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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$ P5 z7 w) m# V0 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓公仔箱論壇+ }: A- e1 n& l1 w0 X
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。5.39.217.77:88987 A! B& F. n4 h: v" y& m7 M
2 w+ w# ~3 A. [2 Y" ?/ V* F- wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」公仔箱論壇" D; V3 w$ m, N8 J3 Z" A
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）8 X' @: \% }% E1 S* f
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% L7 J6 ]. W" q; p6 `百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）5.39.217.77:88984 E" W' a% n' a* G
5 n7 q8 O y5 ?5 }5 x9 u, u# htvb now,tvbnow,bttvb百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvb now,tvbnow,bttvb; Z/ e6 B% R0 q8 w
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
2 I6 d# d* z) d1 ztvb now,tvbnow,bttvb他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
( c4 r3 Z" O- _4 E4 M: i' ^5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 \6 G, F2 N% r, o. _# }. ?% N9 y" Y
至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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' S, i, Q( Y7 {7 A, ?1 f, Q公仔箱論壇而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。tvb now,tvbnow,bttvb/ k0 X; s# Z* W% P! P: `6 j3 V
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。5.39.217.77:8898; H$ A- N. M4 v7 ?2 D* s
9 |4 ^! l3 f& }& h/ B {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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( c6 [. h# u: e- a) b; j; j9 f5.39.217.77:8898工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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