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上周中原城市領先指數錄得171.91，較上月初的低位169.95已回升超過百分之一。此外，今年首兩個月二手住宅註冊宗數分別為2,616宗和2,633宗，較上年第四季平均註冊宗數1,975宗高出三成以上。按過往經驗，樓價調整完成前都是成交率先反彈，看來今次也不例外。5.39.217.77:88980 P: Q; X( }8 S' Z4 ~
( }8 @ h- o- e( f1 o8 c' t0 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。今次樓市調整只維持了六個月，與上次2015至16年的調整時間差不多。其實，筆者曾在幾個月前預測本地樓市會進入一個較長時間的調整期，然而，香港的老牌地產發展商的確聰明，明白製造市場氣氛來吸引買家，最終不但令自己的樓盤大賣，而且更將置業者的悲觀情緒緩和。今次樓市得以重拾活力，正好反映地產商智勝特區政府了。5.39.217.77:88982 C {/ E. j% x2 W; M- n5 M$ _' {( v
4 j5 c" k0 ]/ y; E4 E3 \) a& Y/ T讀者仍記得市建局與地產商信置合作的觀塘樓盤「凱匯」於上年12月中開售，當時市場大吹淡風，即使有實力的置業人士也會考慮清楚才入市，這亦令樓市成交急挫。然而，凱匯的首批價單竟低見1.7萬元一呎，可說是平絕市區新盤，較啟德新盤更低出近三成，在當時來說，不少分析員認為發展商以超低價散貨，但事實卻是發展商看得準，首先以低價吸客，營造見底價，然後才逐步推高售價，令買家追價入市。公仔箱論壇+ m. A" V0 {; T/ E8 T
: e8 b) V N, Q/ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。誠然，讀者可以批評筆者是事後孔明。但筆者在今年1月底已預期樓市開始見底，原因是凱匯的低開策略非常成功，令交投氣氛轉好。雖然發展商在凱匯的售價策略上的確是一個calculated gamble，但勝者為王，市建局和信置能夠設計出一個成功銷售策略，不能不說有勇有謀。5.39.217.77:8898( {- F1 q' z; l" [' I& D
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銷售策略成功也要其他輔助性因素配合。筆者近幾年對本地樓市作出更深入的研究，發現要分析香港樓價的中長遠走勢，我們必須明白過去10多年，本地樓市出現嚴重供求失衡狀況。即使上屆政府努力增加住宅供應，但由於土地和房屋在短期內缺乏彈性，所以政府需要持之以恒加大供應部份。無奈，今屆政府突然改變公私營單位比例，由六四比改為七三比，在沒有足夠土地的影響下，將私營單位比例調低，無疑減少這類單位的未來供應量，驅使市民相信樓市供求失衡的問題又再一次惡化了。
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" v. X' K/ T, i/ B: A8 e5 o/ M. A2 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。收回粉嶺高球場有助立威
6 o: \/ i# {! h, C. u( e公仔箱論壇在上周日，發展局局長黃偉綸出席一個電台節目時指出，公私營房屋由六四比調整至七三比是屬於「左手交右手」政策。由於土地供應仍到位，政策改動僅屬短期措施，難以期望這些政策能夠發揮「神仙棒」作用，令單位供應大增。
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不過，黃偉綸的解釋是有明顯漏洞，因為置業者的預期是會受到政策而改變，所以以「左手交右手」來比喻改變公私營房屋比例是不正確的。大家可以細心思考，假若林鄭決定明年收回整個172公頃粉嶺高爾夫球場作為土地儲備，並承諾盡快平整高球場土地和加大周邊基建，來大幅增加房屋供應。這個決定肯定會改變市民對短期土地供應不足的期望，樓價飆升的情況是有頗大機會受控。 ~# G# W8 [2 H+ f- P
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政府收回高球場不但可以改善樓市供求失衡的預期，而且更可「立威」，令市民相信林鄭政府是有決心解決樓市問題。筆者相信，這才是真正樓控的王道。, k: V) N3 L" P# @# h( ?; s
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經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 |
發表於 2019-3-8 06:51 PM
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