[香港] 舊樓多用盡地積比 全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新

serrurier

$ N  U" Y  P8 w6 d) M公仔箱論壇) x% R# }' E! y  n0 t
舊樓多用盡地積比全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新5.39.217.77:8898+ `+ y* W" c1 b, D, V2 O4 X2 L
5.39.217.77:8898# O) a& I# V& v6 [& K9 n9 S9 M& z

  R; A( T) _& ~/ \! p1 `8 ?
4 @9 ^+ \# s& l8 C% q公仔箱論壇
4 F8 V1 a: V1 O9 P9 M) }: atvb now,tvbnow,bttvb
- k* o$ T9 r8 S$ [. v公仔箱論壇公仔箱論壇8 d; g$ S( q3 d  {7 \

/ `" A3 L; z- @- ^* r市區舊樓老化問題日益嚴重，市建局率先在油麻地及旺角(油旺)展開規劃研究，探索新的重建模式。市建局行政總監韋志成接受專訪，首次表示若全數重建油旺區2700幢樓齡逾30年舊樓，預料局方將虧蝕1540億元。市建局會探討多項重建「鬆綁」的方法，例如修例規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, V' g( ^( a5 e2 \

" j2 G' M- ?: o+ Q& `0 d! W, K, O公仔箱論壇市建局對上一次於2011年完成檢討市區重建策略，引入「由下而上」的需求主導重建模式，近年在舊區推行多個需求主導項目，但被批評是興建「牙籤樓」，對改善社區幫助不大；去年起市建局在土瓜灣的重建項目已推展小區發展模式。3 _( @8 o4 }4 y: W5 K

6 }! [# F0 @# g* V% f% HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。年均重建200餘樓  遠遜老化速度
$ d4 y& [' c" L9 H8 W7 a5 t" ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- i2 I: w& d. p/ ~. J( hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。韋志成說，市建局每年平均重建90幢舊樓，私人發展商則年均重建142幢，不過現時全港卻有9000幢樓齡逾50年舊樓，公私營重建步伐遠追不上舊樓老化速度。他稱，市建局本年度起訂下年均重建110幢舊樓的目標，但在市建局現時重建模式下，因受到7年樓齡賠償及需盡快收購業權的限制，大部分重建項目都錄得虧損，局方難以有足夠資源重建所有舊樓。
) @  T2 ]% L6 S1 z% z! V7 x' l# B 5.39.217.77:8898  A. [, A, W$ y
為探討新的重建策略，市建局計劃於今年第2季先在舊樓集中地的油旺兩區，展開為期兩年的地區規劃研究，研究範圍達212公頃，涉及3345座樓宇，涵蓋界限街至佐敦道的舊樓。韋志成指出，當中約2700幢樓宇樓齡逾30年，包括2000多幢樓宇樓齡逾50年。公仔箱論壇: m7 _3 t6 C4 d, a! ?% N$ C( w) z
5.39.217.77:8898( Z4 S! h1 d) B' x
稱地積比倍增  始可收支平衡
) _9 |- S2 r! }0 I3 X公仔箱論壇
& R/ W8 t% o0 a% Q0 X; H公仔箱論壇他直言，這些舊樓大多已用盡地積比，對私人發展商而言重建潛力低；若交由市建局重建，在現有模式下，舊樓重建後的地積比要較現時增加最少一倍，才有望收支平衡。他說經初步評估後，若以現有模式重建油旺所有逾30年舊樓，市建局預料將虧蝕1540億元；即使只重建逾50年舊樓，亦會虧蝕860億元。
. [& l) ]3 D' a+ s' MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, m/ T, g( J7 E' F' Z公仔箱論壇市建局資料顯示，油旺大部分用盡地積比的舊樓，分佈於花園街、通菜街、山東街、豉油街、碧街等一帶(見圖)。
/ t6 ]" E' h3 itvb now,tvbnow,bttvb / e! V: {2 y  J4 C" \. R8 T
研轉移地積比  議員倡公開資訊
- P8 L! [. t& e0 t6 y+ [/ Y  d4 O0 J 5 g1 p$ p  w2 R1 b/ m! }
他認為，現有的重建模式難以持續下去，有需要探討新策略，「看一看(油旺)哪些地方可以將密度增加，提高地積比；哪些可以做改劃，又或者轉移地積比，透過不同的規劃手段提升重建潛力」
& l; Q/ q9 F7 A5 Z& |0 p; R/ T+ i  z+ C。他稱，可從規劃層面上實行轉移地積比，例如地契容許一幢舊樓興建10層，但業主只興建9層，如果重建，只有1層「水位」，重建沒有着數，若市建局向業主買下這1層，將這1層的地積比儲存，或轉移至其他具潛力的重建地盤，業主獲利後可用來復修或翻新舊樓設施，認為這是研究路向之一。
9 X" K" {" r2 [! n5 O, T
: _  i/ V9 V: V: s/ z) K局方亦會同時研究修例，規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等(見另稿)。
8 Z( i& F! J5 D公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 {, @3 x( n7 y1 P/ I' r1 S
規劃研究將訂3方案諮詢公眾tvb now,tvbnow,bttvb( p1 d7 E6 y- e. p

: {% R2 L1 P5 o他指今次研究會制訂3套油旺重建策略方案，包括在有盈利、收支平衝及虧損的3個情景下，油旺應如何重建及復修，研究完成後將展開約一年公眾諮詢，市建局會設立地區諮詢平台蒐集意見，期望在「由上而下」及「由下而上」兼備下，制訂社區接受的方案，若新重建模式可行，未來會推展至其他舊區。5.39.217.77:88988 z9 _1 r* C5 c& o8 i

- I  |) `' T2 ?$ T立法會建測規園界議員姚松炎指出，若准許舊區透過轉移地積比重建，肯定會較容易加快重建步伐，但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，「由蝕本生意變為賺錢生意」，容易衍生官商利益轉移的機會，政府需公開有關資訊。

serrurier

區議員﹕業主憂圍標  強推恐反彈7 ]7 Z: e5 l* E+ j6 P6 y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 E; d5 x9 j" Q! V1 Q' J* A5 D, ?
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( q) X8 ]$ u- i" g4 g

- }# n3 z# k2 v4 P3 n  |. ^5.39.217.77:8898市建局除展開油旺的地區規劃研究外，亦將展開為期18個月的樓宇復修策略研究，評估本港「老中青」樓宇老化狀况。市建局行政總監韋志成說，業主有責任維修及保養樓宇，會研究目前規管業主維修保養樓宇的措施是否有效，不排除建議修例，規管業主撥出部分管理費予大廈「翻新工程備用基金」。
2 V- Y  X1 L  L% N9 [ 5.39.217.77:88980 U3 E: j7 p4 A: w
油尖旺區議員余德寶表示，大部分舊樓沒成立法團，即使業主願意維修，亦擔心遇到圍標風險，「市場上對於維修價格未有很公開資訊，業主無從入手又擔心遇上天價維修，最終不了了之」。他認為市建局需為業主提供支援，否則強行推出措施恐會引起反彈。
8 d7 V# e: t4 n8 |$ u公仔箱論壇
& \( S# L( ?$ T: s' q* r市建研「年輕樓」訂明業主維修責任
9 p" l2 \! z5 U0 \" V" c# a
7 L" p3 m) @- o6 D/ TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。韋志成表示，至2046年本港約有2.9萬幢樓宇樓齡逾50年，即每兩幢樓宇約一幢是「老年樓」，市建局過去15年協助了約3700幢舊樓復修，遠追不上舊樓老化速度。他說，若舊樓能妥善維修及翻新，是解決市區老化的方法之一。他舉例稱，位於西環堅尼地城的舊樓「同發大廈」，被外國投資者購入及翻新，由原先唐樓變身為高級公寓，可令物業升值及延長壽命，他指以現時市况計算，維修及改造樓宇的工程成本，平均約每平方呎2400元，是重建樓宇建築成本每平方呎4000至5000元的一半。9 T+ d9 X( P. t

6 q4 }1 E. w' d3 x0 p$ c2 E韋志成稱，目前本港樓宇可分為樓齡逾50年的「老年樓」、30至49年的「中年樓」及30年以下的「年輕樓」。他特別建議對於「年輕樓」，應檢視現行要求業主維修保養措施是否有效，提出可在批地條款、大廈公契或法例上訂明業主維修保養責任。而目前雖有法例要求法團成立大廈「翻新工程備用基金」，卻未規管撥款數目，不排除建議修例，要求從管理費中撥出部分予基金，用作支付未來大型樓宇維修工程費用。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ P; H- D' T) J0 f# `
5.39.217.77:88986 j4 w& ^6 ]5 r) r2 @
擬推一站式平台  減圍標風險
; C5 W8 W0 Z" Q公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 x4 o. O- p3 {$ {( d
他又稱，局方亦計劃推出「樓宇維修平台」，集合專業人士、承建商及政府部門，向業主提供一站式資料庫，令業主更準確了解維修工程資訊及參考價，減低遭圍標風險。

serrurier

藍圖引入智慧城市概念  改善行人道取代建天橋
. \5 K* R' ^7 n5 K9 B
  {- c! m/ ~& o) J8 t+ \tvb now,tvbnow,bttvb市建局行政總監韋志成表示，在市建局的「4Ｒ」即重建、復修、保育及活化的工作策略下，加入第五個Ｒ「改造重置」(Retrofitting)的策略，未來做重建規劃時，會引入更多智慧城市及綠化的元素。
& _0 t1 l, i8 `0 O( t) c公仔箱論壇 tvb now,tvbnow,bttvb7 H6 b* D& ?# V2 ?& W
韋志成表示，市區重建策略列明市建局進行市區更新工程，目標之一是要「重整」及「重新規劃」市區範圍，但過往10多年市建局未有太多規劃工作，直至去年在土瓜灣實行小區重建模式才有規劃元素。
! O$ A) S! b+ M8 i公仔箱論壇
; Y8 b) x( Q+ R( Q: W0 v! O" ^tvb now,tvbnow,bttvb姚松炎料申放寬地積比  憂過度密集& z  [1 e: E8 ~7 k/ |3 `

) N6 ^% Y6 W- i! L3 C2 o他稱，完成油旺兩區研究後，將會制訂「市區更新大綱發展概念藍圖」，藍圖上將引入智慧城市元素，包括透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等技術，協助解決舊區老化問題。他舉例稱，是否可透過改善馬路的過路設施，以及改善地面行人道及增設無障礙通道等，取代興建天橋疏導人流，並增加綠化及環保元素等。
" L* y3 \) d! S 8 W$ T; Q1 Y! b$ k
立法會建測規園界議員姚松炎擔心市建局加強規劃工作，屆時可能將地區上無法發展的後巷或道路納入重建地盤內，「例如市建局正提出保育上海街舊樓，會否因此將上海街舊樓未用盡的地積比轉去彌敦道？」他預料未來市建局將向城規會申請放寬油旺的高限及地積比，並以此利誘私人發展商進場重建，屆時或會出現部分地區規劃過分密集的情况。