[時事討論] 林行止: 贓款避查逃離銀行湧入樓市炒高樓價

本帖最後由 felicity2010 於 2015-2-25 10:40 AM 編輯

林行止: 贓款避查逃離銀行  湧入樓市炒高樓價

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豪宅價格「極高」不是「最高」，以「熱錢」—不，是贓款及見不得光的資金不斷湧入物業市場，令供應有限的頂級樓宇價格升完可以再升；這種現象並非本港獨有，而是國際性大都會皆然。二月十七日出版的美國《成交（月報）》（Real Deal），報道紐約麥迪亞大道五百五十號、「實用面積」二萬一千五百零四呎的三層複式頂樓住宅，以一億五千萬美元（約合十二億港元）成交，價格之高，破了大廈住宅單位的「世界紀錄」；以一個住宅單位看，這許是事實，若以平均呎價計，那肯定遠遠落於香港頂級住宅價格之後！

和世界大都市如香港及倫敦一樣，紐約樓價近年、尤其是近月，無視經濟增長放緩通脹似有若無不利物業投資的環境，竟然持續漲升，不少論者認為這種現象與按揭利率偏低有關，其實不然，《紐約時報》的調查顯示，近年的物業交易，以現金成交（即不必做按揭）的佔大多數，低息促進物業交投大旺之說因此不成立。公仔箱論壇0 c& t) X3 x" z9 a, R8 M/ z+ z5 W
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樓價與經濟現狀脫節飛升的原因何在？《紐約時報》本月初一連發表了由兩名記者執筆的五篇縱深分析，除了發現物業成交以現金交易為主，還揭示了樓價五百萬（美元．下同）以上的物業買家，超過半數為在稅務天堂註冊的「空殼公司」（Shell Company，舊譯「草鞋公司」較傳神），這些「真人不露相」的離岸公司持有紐約地標式大廈彭博大樓百分之五十七、大都會百分之六十九、One57百分之七十七、特朗普國際百分之五十七及中央公園十五號百分之五十八的業權……。雖然不知買家的真正身份，但同一報道透露已知擁有時代華納中心住宅單位的數十海外業主中，有十六名因涉嫌貪污逃稅正在接受他們「祖家」政府的調查。事實上，勿論買家是誰，《紐時》的報道指出他們不是政府官員便是與官員有這樣那樣關係的人，至於是什麼政府，依次為俄羅斯、馬來西亞、中國、哈薩克和墨西哥。那即是說，來自這些國家的貪官及其關係人，是美國物業的最大買家！

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二、! }  j6 h9 }7 v

在尚未立法規管購買物業資金來源的大都會置業，對於贓款或其他來歷不明資金如逃稅和黑錢的持有者來說，等同「開了個瑞士銀行秘密戶口」！引起《紐時》兩名記者花了近半年時間寫就這系列海外買家與美國物業交投文章的觸媒點，為國際偵查報道記者聯盟（ＩＣＩＪ）於去年本報報慶日公布的調查報告《眾目睽睽之下紐約已成另一避稅港》，揭示了在迄二○一四年四月一日的十二個月內，外國人購進了值九百二十億元美國物業的具體情況（其中紐約曼哈頓公仔箱論壇7 c+ v! s. p* ^
區佔約八十億）；據美國國家物業經紀協會（ＮＡＲ）的數據，購進這些物業百分之七十以上是現金交易，同一數字在二○○七年是百分之三十三。由於法例並未規定物業經紀行（代理公司）必須如金融機構般查問客戶的資金來源、並把結果於物業未完成交易的法律手續前向有關當局申報（即呈交「可疑活動報告」〔ＳＡＲ〕），各大國際都會，尤其是那些有保護私有產權傳統的地區如紐約、倫敦、新加坡以至香港的頂級「豪宅」，遂成為致力於避開美國稅局及財政部「魔掌」的不明來歷資金的搶購對象……。ＩＣＩＪ的報告公布前約十年，利用物業隱藏資金逃避政府偵查已蔚然成風，這是投資顧問對持有來歷不可告人資金者的「最佳服務」。二月上旬滙豐旗下瑞士私人銀行被揭發曾捲入大規模洗錢活動（涉助客戶甚至該行高級行政人員逃稅）後，更多這類不欲人知的資金湧入物業市場，不是可以預期而是正在發生！
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以一向理直氣壯佔據道德高地打擊貪官、追緝避稅者及追查黑錢源頭不遺餘力的美國，如今其金融重鎮紐約市被該國「第一大報」稱為「瑞士以外的另一避稅港」（或「洗錢中心」），焉有不馬上立法、規定物業經紀必須審查客戶資金來源以「恢復聲譽」之理?!可是，ＩＣＩＪ的報告發布迄今已八九個月，國會卻遲遲未採取行動，所以如此，絕非議會太忙或議員後知後覺，而是ＮＡＲ為全美最大的「職業公會」，有一百一十多萬名會員，歷年的政治獻金涉及四百多名眾、參議員。有此「金錢膠葛」（數百議員的「金主」），議員的反應和行動便不那麼迅速、敏捷；不過，物業尤其是紐約市物業成為新的「秘密戶口」，茲事體大，影響國格，有關立法應該很快提上議程，也許會成為下屆大選政綱的一部分亦說不定—已定五月七日進行大選的英國，是否有政黨要加速為此事立法作為競選口號，更值得大家關注。公仔箱論壇: ]: `# ?2 d& l  S# t. B7 `

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三、
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從種種迹象看，筆者認為美國立法審查購買物業資金的來源，事在必行，若非如此，美國很難向國際社會「交代」，那意味在當前經濟增長似有若無、通縮在門前徘徊、受薪者無力置業、建材價格趨降及利率企於極低位只有上升一途的情形下，頂級物業價格在美國制訂有關法例前，由於贓款繼續流入而會再創新高，但豪宅價格將隨有關法例的立法而急挫，這是因為過去約十年的「秘密戶口效應」，令頂級物業價格飆升至太空水平，巨利當前，發展商遂大興土木，紐
約和洛杉磯的超豪住宅大廈紛紛落成、動土，數以十計摩天大廈將令這兩大名城的「空中輪廓線」（Skyline）在數年後完全改觀……。休斯敦的情況更熾熱，去年底鳩工「競向高空發展」的商住大廈共八十餘幢，這些大廈都是在每桶油價企於百美元水平時定下的規劃，如今油價跌去一半而贓款黑錢可能失去置業的自由，七、八十年代曾在得州物業市場吃大虧的香港投資者，這回要更小心。5.39.217.77:88988 B! t- M4 M4 J, |' M: q
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美國於二○一○年三月通過（是年十二月落實）、令美籍富翁富婆聞風喪膽的「海外賬戶稅收遵從法案」（FATCA，俗稱「肥咖條款」），於去年六月在瑞士日內瓦召開的「離岸財富管理大會」上，被與會者稱為對離岸財富管理業投下重磅炸彈（二○一四年六月二十八日《經濟學人》有關報道的標題），亦有與會者指出這是「令人吃不消（Breathtakingly）的治外法權」。「法案」針對美國公民（和永久居民〔綠卡持有者〕）通過轉移資產到海外以避稅，它「頒令」外國銀行必須向美國國稅局通報存款五萬美元以上美國客戶的資料……。非美銀行為避免與美稅局「打交道」，不少只有拒絕給美國人開戶；而為此把護照退還美國政府者，二○一三年達二千九百九十九人，這雖是七百餘萬海外美國人的極少數，但今生不做美國人畢竟不是常見的事。美國政府為增加稅入堵塞稅務漏洞，把國內法伸延至海外（若不遵從沒收其在美的資產），就徵稅原則，無可厚非，可是，如果美國不立法審查流入美國市場的資金來源，豈非待人嚴律己寬。這正是筆者認為美國會於短期內立法賦予物業經紀（代理）審查客戶資金來源的底因。
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香港物業，不論豪宅與非豪宅，由於內地贓款汩汩注入把樓市「買起」，加上未畢業未結婚便要置業的情意結日益深重，而政府在抑制樓價（增加土地、物業供應）上又拿不出具體成績，樓價遂與經濟發展背馳天天向上，似乎勢不可擋。現在的情況已起微妙變化，當政府特別是北京政府意識到赴國外（香港當然不是「國外」）置業是贓款避查的好辦法時，此一漏洞相信很快會被修補甚至堵塞！

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