4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
# o! n, W: P$ t% I# }* P$ Y1 n9 n& v, a$ ]2 p) t
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
& B- q3 G- |$ l; F$ G( Q) e公仔箱論壇公仔箱論壇+ D6 g6 K2 I7 o- f1 @
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
$ C6 ~* ^/ J' s. C% \) _# b/ E; @. w5.39.217.77:8898TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; |! l" O. `2 j- w9 n
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。
l/ v5 g1 i4 D% }, i# K$ q公仔箱論壇* f, Z2 v& Y$ a, O1 f0 D
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點
' O! K- R6 v. V. k( s4 A9 ?% w公仔箱論壇公仔箱論壇3 Q7 c1 k' s* Z$ W
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
( T Z9 m0 H/ v7 P& w* R' t- D) O, m2 u3 qtvb now,tvbnow,bttvb
, O6 V" J2 l( ^4 \; P/ h) Z, ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。tvb now,tvbnow,bttvb& ^8 c+ X/ J9 X/ [1 @0 a
) W7 u$ g# v5 o, U U$ _8 B 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# F6 j6 q' e8 B$ k0 V D* P
* f$ T# a) v; Y! ^" h3 q+ E, z3 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
0 S2 y( e# |9 d# ?4 y& r0 }, \* dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 z- ~6 b2 Z* ztvb now,tvbnow,bttvb 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
5 u, ?" ?3 v2 \7 o5.39.217.77:8898
9 J/ |* x* f5 T$ x' E 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。公仔箱論壇/ s( |3 k4 v- O! `0 l' s4 g1 D
5 x" ^- p6 U: i& E8 f 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。公仔箱論壇1 }: j5 o) W; M |: z/ r% [2 l
7 T/ p8 Q* E) G3 s6 |+ Mtvb now,tvbnow,bttvb 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
$ D( z" \: u. ?
) T0 S* W0 x) ?; r 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
. H: y; z% f) A公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! O5 f, G3 D/ q* r. J/ u z+ H; s k
購房適齡人口2015年達峰值
4 e X1 V3 O) s: Y公仔箱論壇
/ F$ Y H" ?( Y9 e3 j0 q5 D9 I 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。tvb now,tvbnow,bttvb( A1 Z, N( [7 h$ G
公仔箱論壇, S9 G6 i5 P% p9 j& Z6 @! E
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! w) A A d+ _8 z9 P
1 m) D0 Q' k$ L, ?* v5 N公仔箱論壇 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
3 v6 _- t% N$ C; m7 Y5.39.217.77:8898
% R6 Q% }8 L. g, e- d1 g 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
: \( b4 F8 i% X4 L. w; j6 ]9 jtvb now,tvbnow,bttvb
3 W" N9 L% B9 Q. H9 o0 r3 Z4 i: _# E 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 y) M: H2 n- r9 ^6 _+ z' \5 q
3 `+ Y: X& Z6 u+ l 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。tvb now,tvbnow,bttvb6 g% S9 Z3 `+ r. Z# x; M
5 `1 A$ _2 ]) Z2 E6 B# O* b公仔箱論壇 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。公仔箱論壇0 r Q" n; ~; `% \% o4 }
6 p& ^+ n# `0 p1 D 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。tvb now,tvbnow,bttvb: H) W) d/ ?1 m
5.39.217.77:8898. e7 |( c' b1 w2 O
危險的信號：海外案例& A, i; | x' w( R" h( j" f+ n5 q
* C+ ~9 W$ {. ~% Y6 }公仔箱論壇 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。公仔箱論壇9 L1 |8 J: Z4 w# e! R9 w
' J# Q/ s0 ? {6 I8 o4 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。5.39.217.77:8898- r+ L6 R* m7 T; V7 T
# t9 _, Q1 e% Y4 }) Mtvb now,tvbnow,bttvb 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。公仔箱論壇) H0 m3 r2 U1 M) y
7 l: @! S/ r/ t: ~+ Q8 ?& W公仔箱論壇 那有沒有例外呢？
$ ^; \! W$ Q9 q7 G8 ~
4 L* F# @' D4 e, f7 ]5 g9 f 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
! |; p2 i+ R' r5.39.217.77:8898+ K& f: z, e& a# U' A9 }
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。' g/ L' ~6 I. M3 u! P" Q. Y
$ e0 Z- ?/ b5 g+ D/ {5 H/ @5.39.217.77:8898 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 