不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
0 g# r8 H1 `; ~# ~9 i* `; s4 K t1 D+ h+ f7 K3 [
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
% \* [& g5 J1 I7 y/ C' @tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77:8898/ L. A4 _. z4 N4 k/ l
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: K2 x/ Y) d0 @$ X% q
% `9 }% L4 i; B9 s& m; p一個購房者調查的反駁 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ^, k/ @/ z. A$ ? D! k8 J0 d) ?
5.39.217.77:8898' J( F9 {) ^" a+ U
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
9 J" i- ^7 g7 T! I: z) ~/ J8 |' Atvb now,tvbnow,bttvb
! J5 F# v; a9 E& Y% i! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 tvb now,tvbnow,bttvb1 F2 A3 A* J/ r; r! A! k
公仔箱論壇3 W: x5 k m8 F4 \ Y( i& ?$ \6 c
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 公仔箱論壇- R9 V+ V# z. m0 ]" ?
tvb now,tvbnow,bttvb- D/ f5 ]$ s* y; l" A7 v1 `. b, j
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
* E( E+ i. J% htvb now,tvbnow,bttvb
1 c" |0 _9 n4 p- h! t0 b& ^此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
6 @: V; Z8 t9 m4 u% ?% I5.39.217.77:8898
) }+ G: x% _ z: z9 m7 K一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
/ \- S* ^% @7 o: ?. z8 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' P5 S* u& a: Q7 `
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
/ Z6 I x( m4 C: I" ^5.39.217.77:8898
" d5 z( c# o. t% ?- R6 H5.39.217.77:8898但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
8 N- T4 ]+ y. M0 g9 O. `; }公仔箱論壇
& B* s' A l. X3 E回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 公仔箱論壇& S1 }: D+ |4 I0 `$ ?' D3 B
公仔箱論壇( `4 x4 q% Y+ J' D4 @ U/ P
現實案例之反駁：價格換銷量 公仔箱論壇: x' S4 {% U8 S7 w
- ~% r2 P2 _/ p公仔箱論壇相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
2 p' U3 a/ o O0 x" m' D; l* R; C$ r& t& m
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 ; N3 @/ q2 ]4 L" i$ j( P# A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- p, p/ V5 {% f' k: f
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ T5 O; n1 O0 j! }8 _
公仔箱論壇2 W% c& J& _8 j9 D% @6 ?
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 tvb now,tvbnow,bttvb1 Q5 Z7 x9 x5 R5 w7 n1 q
tvb now,tvbnow,bttvb) O/ ~1 v1 f- `, `
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 tvb now,tvbnow,bttvb) e$ }0 P0 b4 S" r: A* T, _
8 M/ s7 z% N/ o9 @
這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
0 h! N2 p" g# G* T* v" e- s0 ltvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 Z: ~2 y" a" M" {2 ^
被透支的“剛需” 5 D, D# t8 {/ k! ~6 ~
) g0 e; l1 J0 m% |$ J J再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 5.39.217.77:8898/ n* K( C) f5 U V
$ A. w* L# x( _' ]& STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
& ?% o# ]) r& S) h: H6 h2 P' | P3 d& t- ]
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
. Y g: r8 p9 A; c公仔箱論壇3 I$ K0 d9 B y
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
9 E& H% D" B; c! l( kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 G3 w( x; u2 S8 C* Q! c' C7 z
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 5.39.217.77:88989 n/ l* v: G7 o3 y7 i y
& I Y' v4 G+ V+ L/ u2 E指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 