[中國內地] 常州救市背后土地供應量過大房價漲不動房企逃離

前幾年常州土地供應量過大，樓市供大於求。而西邊有省會南京，東邊有經濟更發達的無錫、蘇州，人口導入不足，加之經濟放緩，進而造成常州樓市困局公仔箱論壇! p- B7 B/ L2 u" k# ?$ F2 g9 t9 J

“有一個問題一直困擾著我，為什麼常州的房價總是漲不上去？”

2013年年初，坐在《第一財經日報》記者對面的開發商李明（化名）略顯茫然。而如今，困擾李明的不再是怎麼漲價，而是如何降價。/ h. d% G; e7 Z: |. C; O

今年2月初他就覺得市場的風向不對，等到3月份雅居樂、九龍倉等大牌房企在常州“割肉賣房”時，李明開始考慮自己的樓盤是否也該跟進。

李明說：“前兩個月，當我們決心把價格下調5%~10%的時候，發現降價也不管用了。”5.39.217.77:8898' w5 h# @6 n# x) B( M

面對萎靡不振的樓市，焦急的還有地方政府。7月15日，常州市委機關報《常州日報》在其頭版頭條位置刊發《我市目前已到購房好時機》的新聞。7月16日，人民網發表評論文章《“救市”要有底線》，批評常州“救市”之舉。
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一位熟悉常州市場的業內人士對本報記者表示：“由於前幾年常州土地供應量過大，導致樓市供過於求，加上地方經濟放緩、人口導入不足，進而造成了今日的僵局。”
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漲不動的房價
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常州曾是一個讓開發商們趨之若鶩的市場。除了從常州起家的新城地產，萬科、九龍倉、恒大、綠城等眾多國內一線開發商早已涌入這個三線城市。tvb now,tvbnow,bttvb% F1 }0 u  Z+ K2 r" H

以港資房企巨頭九龍倉為例，該公司在常州至少佈局了6個項目，是九龍倉內地房地產版圖中最重要的據點之一。

李明對《第一財經日報》記者分析稱，常州樓市的供應量一直都比較大，當地的房價也比較平穩，最近五六年均價都在5000~8000元/平方米之間徘徊。“可能就是因為常州市場太穩定，不會大起大落，開發商們反而喜歡這樣的城市，其實常州的土地價格也不低，但維持一個正常的利潤水準沒問題。”& i) O$ T3 |: D& Q2 o
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李明認為，常州樓市價格一直漲不動，可能和本土市場的老大新城地產的定價策略也有關係。“新城一直想把規模做大。他們的策略是高週轉，開發體量大，價格賣得也不高，別的開發商提價根本沒底氣。”

本報記者查閱常州房地產資訊網數據後發現，當地的房價在近五年來確實漲幅很小，這在以暴漲為主題的中國樓市中，可謂獨樹一幟。5.39.217.77:8898, C* U( l* c0 L5 R; y+ N6 D$ B
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數據顯示，2009年6月，常州全市商品房成交均價為5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均價上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均價上升至7427元/平方米，而在剛剛過去的2014年6月，這一數字僅為6306元/平方米，同比大幅下降約15%。tvb now,tvbnow,bttvb# f. a# h! s# y  H& N+ U5 ^! P

一位常州當地的房屋銷售人員告訴《第一財經日報》記者：“常州人的購買力還是挺強的，當期經濟基礎不錯，有不少購買力強的企業主，如今的樓市僵局歸根結底還是因為供應過剩。”
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而在樓市供過於求背後，是當地供求失衡的土地市場。據機構統計，2014年常州市區經營性用地計劃供地總量200萬平方米，2013年為218萬平方米，2012年為560萬平方米，2011年和2010年分別是660萬平方米和560萬平方米。這意味著2014年的土地供應量創下5年來最低，並且下降幅度十分明顯。公仔箱論壇' B9 T: c- h2 ]
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一位在常州有多個項目的開發商認為，這兩年土地供應量的急劇減少說明地方政府也已經意識到當地樓市的問題。
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常州當地黨報發表的上述文章也指出：“我市去年提出的土地限量供應政策，在今年上半年得到了有效實施，此前的存量贏得了消化的時機，也為樓市調整帶來了機遇，商品住宅市場未來上行空間明顯。”# R6 f: R& Q4 r/ \; {
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開發商逃離？公仔箱論壇0 k2 |, x5 d( t2 k; G

雖然地方政府看好樓市，但開發商們似乎並不買賬。% V7 F- Z, Y  j6 ]. e% V  x8 z
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業內專家認為，部分大牌房企不計成本賣房的行為說明，這些公司已經決定退出常州這樣的城市。
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首先在常州打破僵局的是一個名為雅居樂星河灣的樓盤。該樓盤由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造，主要由雅居樂操盤。今年2月底，該樓盤推出四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價13000元/平方米，毛坯均價7000元/平方米，而此前毛坯房源均價為12000元/平方米。這意味著，開發商已是“六折甩貨”。
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緊接著，常州降價的主力換成九龍倉。3月下旬，九龍倉在江蘇常州的兩個項目“九龍倉年華里”和“九龍倉國賓一號”均做出價格調整。其中，“年華里”項目的均價從此前的約6000元/平方米下調至5000元/平方米，原均價約11000元/平方米的豪宅項目“國賓一號”則推出20套特價房，特惠均價在8200元/平方米左右。

事實上，九龍倉在常州已經是貼成本甚至是虧本賣房。一位熟悉九龍倉的開發商認為，九龍倉集團層面應該“不差錢”，做出這樣的價格調整動作應屬於“策略性降價”，這也說明九龍倉認為目前國內二三線樓市存在較大風險。5.39.217.77:8898# `& \- i: {7 f- n
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李明向本報記者提供的資料顯示，若按照常州約460萬的總人口計算，近四年來，常州的人均新增建築面積達到20平方米左右，這一數值在國內所有城市中排名前列。李明強調：“在460萬的總人口中，只有約三分之一擁有實際購買力，這意味著，常州的實際新增建築面積達到60平方米/人，這是一個很恐怖的數字。”% ~' A' y$ h8 b' }

另一位中型房企副總對《第一財經日報》記者表示：“常州屬於我們肯定不會進入的城市，首先當地的樓市供應過大，再一個它的位置也比較尷尬，西邊有省會南京，東邊有經濟更發達的無錫、蘇州，這導致當地的人口導入不足。相比之下，蘇州有很強的經濟基礎，每年有大量人口導入，且土地供應也很有節奏，我們肯定更看好這樣的市場。”

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