樓市降價風暴已經燒向一線城市。
- [) u$ h% t! T# p. N9 n8 k1 |7 c& Q
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
0 ]+ o. N$ r! V& i+ W; [7 Dtvb now,tvbnow,bttvb
/ w6 R+ _0 y' X! _3 ^: STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 與此相對的是，依然火爆的土地市場。1 j2 K% {( m3 m' Q
3 n p0 K) q: J5 I公仔箱論壇 一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
5 Z- m% n9 {. \# Mtvb now,tvbnow,bttvb5 v. m, ~; I7 a2 _
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。9 @, o1 ^! |8 q9 n6 q
tvb now,tvbnow,bttvb6 ^0 ~3 _8 W& ?9 ]- C
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
$ t" G; j' B. V5.39.217.77:8898+ v; O$ t5 M9 h: g v
看不懂的拿地經
( I# b* a9 |/ q$ l3 a5.39.217.77:8898
! ]( S" |; Y. W" htvb now,tvbnow,bttvb 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。
6 u- ?- Y8 j2 L. D, F5.39.217.77:8898
0 w# T6 J5 K7 N6 H; ^$ FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
) s( O1 r! h3 j9 I P6 R
/ a5 _/ ?) m5 {tvb now,tvbnow,bttvb 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
$ C! ?' H2 a" w# ]0 e1 D6 T, ]; o' k# O( _) p
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
( _; N U& |$ k. ^9 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb8 Y- r4 [' t9 c/ N' q
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。9 {: A1 L4 d0 J2 p
% Z: F+ V! ~' U+ F5 T3 ^
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。4 m: z$ e( S4 C- T$ t$ ~
; A4 p+ L# F5 b0 f; v$ A8 N8 h, f- T+ Z5.39.217.77:8898 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。) ]8 l) {8 d0 g( v
2 M! n3 L0 a* [: N* Z
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
- U: M( B4 n2 j! I( Z4 M" E& x! c; q8 S0 ?2 b" `
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
2 ~: G. D/ H+ F5 I# _, DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ Q1 B3 S4 l/ ^3 {# K FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 誰在推高地價？
" ~8 R7 H% }0 @5 s" z) vtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) B: S% k! Z; x* a% Y
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。公仔箱論壇! }! T) ^# J3 v1 ~( @' Y
2 Y3 p2 s1 Q# }3 O' e公仔箱論壇 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
; }9 i- u2 ]8 ]. k7 m7 q; aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D4 R% g% S" N( m
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。公仔箱論壇3 ~5 L- _9 K/ t ~7 y# X
1 g3 ?% ?' F$ x: r* |! L- d$ T; h( @公仔箱論壇 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。tvb now,tvbnow,bttvb; c; r9 n2 C0 c
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& T# C/ e& G5 `/ l- f) }0 ]
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。- ^' C' T, O( F1 }
: }7 B# i4 c' b: O9 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
$ v! v9 } P$ `1 K# R5.39.217.77:8898
) ^5 b+ ]3 s5 @0 J" K5.39.217.77:8898 以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。公仔箱論壇9 T0 n; c7 p8 `1 O
5.39.217.77:8898+ q x. M( m5 M" ~+ v6 ]# K
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
+ e, ]* `9 A1 |7 j* N
" K: t/ }6 k" e5 e. C% G# R" I$ ]9 Ktvb now,tvbnow,bttvb 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
* d: U+ C6 D& j5 h6 k- D# I$ ]公仔箱論壇
; U: M3 K' p1 }7 ?1 v6 Vtvb now,tvbnow,bttvb “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
# v% K0 _. y3 K6 K* ^3 Ntvb now,tvbnow,bttvb
( n2 E" ?1 O5 k) Z5 j4 T! @5 P 另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”5.39.217.77:88984 l* T) W% ?! y2 w V S& r K
6 G( ]# k5 h! \' L* w) D q
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 