樓市降價風暴已經燒向一線城市。tvb now,tvbnow,bttvb ^, K$ c& k7 U* j' E3 l
公仔箱論壇: [1 c" q$ P+ ~
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
9 i. T/ `% |% e! E0 o3 Q8 s4 `- r8 x
/ z/ m) R3 q* x+ h 與此相對的是，依然火爆的土地市場。tvb now,tvbnow,bttvb9 h$ T2 K) Z$ W) N* c4 }9 H4 R% C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# z7 q. l' m/ P5 Y. m/ g
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。公仔箱論壇" `, z1 a- E1 ]1 e9 m
" v2 ]+ ?8 H. u7 L$ x4 B1 Ftvb now,tvbnow,bttvb 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
/ i# ~, D9 n" _% \& ?) Gtvb now,tvbnow,bttvb
$ h, j, _8 E4 k( {2 v “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
2 D! d! `* P |6 Z4 n, k
: {; D$ o& f: e% P) E, V5.39.217.77:8898 看不懂的拿地經# ~ Z" @5 R; p- u, _7 }# [
; `( G' p# K3 O1 B3 k( C
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。公仔箱論壇0 B4 i, {: n6 D- F9 T
9 w0 ^, Z3 F% J/ w, e- P公仔箱論壇 “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。公仔箱論壇8 D- k* W: `) m. L [1 E
' Y5 B9 E; S* ^4 @& q7 |% N5.39.217.77:8898 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
8 r7 l1 Q! x; K0 Q! A+ Itvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" X1 ?: K7 B0 V
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
) s4 S( {" r& Y0 U# A# wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ?1 H% o5 i3 H$ V0 E
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
# I+ A F, s- _9 U j4 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 L i8 Q6 j- G3 j
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
2 R# u4 n5 n, [7 o9 w" D
; q+ u q6 b- r" D- N" o4 k" xtvb now,tvbnow,bttvb 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。* C9 g1 E" E7 R9 Q
0 \2 h' ^2 k! P/ C* R! F 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。公仔箱論壇0 y2 P, {& j8 K* t
公仔箱論壇, D6 U& h+ G* Z
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
- q6 I- Y* [$ f* r5 }3 y4 x9 }# ?5.39.217.77:8898! ~3 J! c# i8 |; x' n
誰在推高地價？
2 W' b6 }6 v6 f) T$ M5.39.217.77:88985.39.217.77:8898. J! N' F; m3 X' M
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。5.39.217.77:8898- d* y- N0 w" l' u6 l# S
9 J& X0 Y0 o8 @7 D. Y8 i& W
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ z- P+ m0 q1 z' J: p
0 J. u+ R# Y+ s$ `" ^5.39.217.77:8898 “恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。5.39.217.77:8898$ g; \! S% N$ m: u
4 |8 z( Y: _' }6 O( M! T4 t3 U
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。
& I6 l9 ~! ?* \/ E$ ?
$ m) P/ }2 y! s$ Q# m2 _+ E公仔箱論壇 財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
3 K& L1 j* l# Ftvb now,tvbnow,bttvb4 {3 ?1 V$ h) @& w0 t& G) E5 E) y8 [
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: c; q/ a t8 P4 Y7 N7 w' F9 k' Q
: n2 @$ k1 C$ O3 m7 n 以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。tvb now,tvbnow,bttvb! O6 [8 C3 Z$ n3 i$ z9 ^ J8 O! V
$ l) p- I6 d, | “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
/ k3 h+ O# _9 W: d# U/ Y: a+ ~ h: K0 u, p! l4 A1 l+ Y' Y
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。3 G& X+ q3 |' g+ a' a
; V m% c, V- x! l7 X5 Otvb now,tvbnow,bttvb “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。tvb now,tvbnow,bttvb; z I8 {5 |* w- |, M1 A& E
$ z& R' P2 i3 c3 R( X
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
/ m4 f. Q p* q2 c3 Y V- w
! Z. z' c, |: mtvb now,tvbnow,bttvb 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 